Как продать долю в ипотечной квартире если второй собственник против

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в ипотечной квартире если второй собственник против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке

Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Точный алгоритм действий будет зависеть от выбранного способа продажи доли.

Рассмотрим порядок действий при досрочном погашении ипотеки за счет средств покупателя:

1. Уведомить банк о намерении досрочного погашения и взять выписку об остатке долга.
2. Составить предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке равном сумме долга.
3. Погасить долг по ипотечному кредиту.
4. Получить закладную.
5. Снять обременение в Росреестре.
6. Получить новую выписку из ЕГРН.
7. Заключить основной договор купли-продажи.
8. Зарегистрировать переход права собственности на долю.
9. Произвести окончательный расчет.

Сделки по отчуждению доли в жилом помещении подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому предварительный и основной договоры купли-продажи необходимо будет заверять у нотариуса (ФЗ №218 от 2015 года «О государственной регистрации недвижимости»).

Продажа в ипотеку через другой банк: риски для продавца квартиры

Выше описаны идеальные схемы, когда покупатель приходит с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.

Пример

Продавец выставил на продажу квартиру, которую покупал в ипотеку в Сбербанке, и нашёл покупателя. Казалось бы, Сбербанк — один из самых крупных кредиторов в стране. Квартира стоит 14 млн рублей, у покупателей есть на руках 3 млн рублей — около 20%. Но, как мы писали выше, недавно Сбербанк стал требовательнее к ипотечным заёмщикам, и теперь покупатели не проходят одобрение. От них требуют уже 5 млн рублей (первоначальный взнос 35%). Таких денег у покупателей нет, и они идут в другие банки.

Им одобряют ипотеку в ВТБ. Но через ВТБ продажа квартиры в ипотеке выглядит рискованной для продавца. Ему предлагают оформить «лёгкий кредит» на погашение своей ипотеки, который закрывается после проведения сделки — за счёт средств, полученных от продажи. Но если сделка сорвётся по какой-то причине и договор не пройдёт регистрацию в Росреестре, продавец перейдёт в ВТБ по программе рефинансирования. С учётом того, что ставки сейчас выше, чем год-два назад, это влечёт определённые риски для продавца. Скажем, при первоначальном кредитовании действовала ставка 7,8%, а при рефинансировании есть риск перейти на ставку 10,5%. Продавец не избавится от квартиры — он останется со своей квартирой и ипотекой с повышенной ставкой, а покупатель будет искать другое жильё.

В Альфа-Банке предлагают другую схему — без кредитов. Ипотека гасится уже в рамках кредитного договора покупателя, но продавцу нужно оформить договор поручительства. Он будет действовать до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка и пока в выписке из ЕГРН не будет указан собственником покупатель, а обременение по объекту не перейдёт со Сбера на Альфа-Банк. На это может уйти около месяца-двух. Эта схема также рискованная для покупателя, но вероятность того, что заёмщик начнёт отношения с банком с просрочки и поручителю придётся платить за него ипотеку, всё же не очень велика.

Как видите, схемы по выкупу из-под залога в другом банке у разных организаций отличаются. Соответственно, могут отличаться и этапы сделки. Уточняйте как продаётся квартира в ипотеке другого банка там, где ваши покупатели собираются брать кредит, и есть ли там вообще такая опция. Оцените свои расходы и риски по сделке. Возможно, лучше повременить со сделкой и дождаться покупателя с наличными средствами или того, кто пройдёт одобрение в вашем банке.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Общеправовые особенности – извещение совладельцев.

Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки долей у других собственников. Например, жилплощадью владеют 3 человека по 1/3 доли каждый. Если кто-то из них решит реализовать свою долю, то сначала потребуется предложить её купить 2 сособственникам.
Извещение происходит в простой письменной форме, т.е. без привлечения нотариуса. В обращении в обязательном порядке указываются адрес, кадастровый номер, площадь и стоимость, за которую она продаётся. Формы направления: лично под роспись, заказным письмом с уведомлением и описью, через нотариуса (наиболее надёжный вариант, если отношения между правообладателями неблагоприятные).
У других владельцев есть месяц на принятие решения: при отказе они могут написать письменный ответ либо не оформлять никаких документов. Иными словами, молчание является одобрением продажи.
Важно помнить, что если вышеуказанные положения нарушены (никто не извещался либо подписание договора прошло ранее, чем 30 (31) день со дня извещения, цена в извещении и реальная различны), то в течение 3 месяцев пострадавшая сторона в судебном порядке имеет право оспорить договор купли-продажи.

Документы для продажи залоговой квартиры

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

• Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

• Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

• При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

• Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Что сказал по этому поводу верховный суд

ВС отмечает, что, удовлетворяя иск истцов, суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, не учел, что истцами избран ненадлежащий способ защиты их прав, поскольку прекращение права ответчика на долю в общем имуществе путем продажи квартиры на публичных торгах является фактическим принуждением ответчика на отчуждение принадлежащего ему имущества, что противоречит нормам Конституции.

Следовательно, прекращение права на доли в общем имуществе путем продажи квартиры на публичных торгах не является эффективным способом защиты.

Еще одним способом отмены совместной собственности может быть продажа имущества и разделение полученной суммы между совладельцами (так называемое гражданское деление). Продажа по решению суда осуществляется в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса в ходе исполнительного производства (путем аукциона), и после продажи полученная сумма делится между правомочными. К сожалению, следует учитывать, что такой способ отмены совместного владения обычно наименее выгоден для совладельцев, так как цена имущества на аукционе намного ниже той, которую можно было бы получить, если бы имущество было продано на торгах. свободный рынок.

Если продажа квартиры осуществляется самими совладельцами, то в этом случае речь идет не об отмене долевой собственности, а о продаже долей. Затем все совладельцы присоединяются к договору купли-продажи и, действуя совместно, продают всю недвижимость. В ситуации, когда продажа осуществляется судом в результате производства по делу о прекращении совместной собственности, она осуществляется с аукциона в соответствии с положениями исполнительного производства.

Итог. Как действовать

1. Пробуйте договориться. Если не получается сразу, то узнайте причины отказа, заключите договор на взаимовыгодных условиях или предложите большую сумму.
2. Если не достучаться — пишите письмо. Умный и грамотный человек поймет, что следующим этапом может быть суд, который он имеет шанс проиграть, получив компенсацию ниже вашего предложения. Возможно, вы договоритесь.
3. Эффекта нет в течение 10 дней — оцените свои шансы отсудить долю, воспользовавшись информацией в нашей статье и информацией по решениям суда. Нужны гарантии? Пусть юрист даст оценку дела на бесплатной консультации.
4. Если есть шансы на победу в суде, то собирайте документы. Обратитесь к юристу за составлением иска. Все остальное можно сделать самостоятельно.
5. Перед отправкой документов сделайте копии! Суд может потерять бумагу и дело встанет. Копии документов сделать несложно, но бывает очень полезно.

Для покупки квартиры потребуется собрать пакет документов. В него входит:

• паспорт или иная бумага, которая подтверждает личность владельца;

• заверенное у нотариуса соглашение от второго супруга на совершение сделки;

• нотариально заверенная доверенность и паспорт уполномоченного лица;

• справка о доходах с места работы и справки из банка, подтверждающая материальное положение покупателя. Они требуются для приобретения ипотечной квартиры;

• соглашение на купля-продажу. Подписывается обеими сторонами.

Дополнительно продавцу потребуется:

• паспорт;

• документы на собственность;

• справка по форме №11а и план;

• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Не требуется при согласии покупателя;

• выписка из домовой книги;

• заверенное согласие на продажу от остальных собственников;

• письменное согласие от органов опеки и попечительства. Если одному из собственников нет 18 лет;

• справка об уплате налогов;

• нотариально заверенное согласие от второго супруга.

Риски передачи ипотечной квартиры в подарок:

• Несовершеннолетний получатель: Если получателем подарка является несовершеннолетний, то возникают определенные сложности в порядке отчуждения и использовании квартиры. Необходимые юридические процедуры могут быть сложными и требовать дополнительных расходов.
• Ипотечный кредит: Передача ипотечной квартиры в подарок может затруднить процесс выплаты ипотечного кредита, так как новый владелец должен будет переоформить ипотеку на свое имя.
• Ограничения компаний: Некоторые ипотечные компании могут иметь собственные ограничения и требования в отношении процесса отчуждения квартиры в виде подарка. Перед передачей квартиры в подарок, стоит уточнить эти требования у своей ипотечной компании.

Важно отметить, что решение о передаче ипотечной квартиры в подарок должно быть принято внимательно и основываться на конкретных обстоятельствах каждого случая. В некоторых ситуациях, передача квартиры в подарок может быть привлекательным вариантом, но всегда стоит учитывать все риски и преимущества данного решения.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства. А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е. ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Похожие записи:

• Какие штрафы за перегруз грузового автомобиля? Новый закон о лишении
• Как получить информацию об аресте на недвижимость и оперативно его снять?
• Как и где поменять водительские права ЛНР и Украины на российские