За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.

Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав

В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.

А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.

Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.

Порядок принудительного изъятия земельного участка

Изъятие земельного участка в рамках законодательства происходит в несколько этапов. Каждый из них обязателен к исполнению. При любом нарушении собственник вправе обратиться в суд для восстановления нарушенных прав. Описать порядок поэтапно можно следующим образом:

1. Инициализация процесса изъятия. Запустить его могут власти любого уровня. Собственнику отправляется уведомительное письмо о дате проверки целевого назначения земли. Также могут проводиться и внеплановые проверки.
2. Поиск собственника.
3. Принятие решения о конфискации. На основании инициативы уполномоченные органы принимают решение об изъятии земли. В постановлении указывается причина конфискации, собственник, у которого участок изымается, а также реквизиты этого надела: площадь, кадастровый номер и иные, дающие возможность инициировать конкретную территорию.
4. Письменное уведомление собственника о том, что участок будет экспроприирован по основаниям. Параллельно с этим исполнительными органами в СМИ публикуется информация с данными по изымаемому имуществу.
5. Разрабатывается соглашение. Только, достигнув всех договоренностей, составляется документ, где указываются все особенности проведения процедуры с указанием сроков. Здесь же прописывается условие замены утраченного имущества.
6. Земельный участок отчуждается и производится переход прав на него. Если конфискация происходит не в результате судебного решения, по которому произойдет возмещение средств пострадавшему лицу, то хозяин земли вправе затребовать компенсацию. Расчет ее происходит по рыночной оценке, действующей на конкретной территории. Вместо денежной компенсации правообладателю, утратившему имущество, может быть предложена замена, равная по площади или цене.

У владельца имущества после уведомления имеется 3 месяца на принятие решения. За это время он может согласиться с условиями изъятия, размером компенсации или заменой на аналогичный участок. В противном случае — обратиться в судебные органы с иском о нарушенных правах. Как показывает практика, государственные органы власти имеют все законные основания для конфискации земельного участка и суд принимает решение в пользу государства.

Если земля не была зарегистрирована, владельцу дается всего 2 месяца на доказательство своих прав относительно надела. Он обязан передать в администрацию правоустанавливающие документы и заявление. Иначе земля будет признана бесхозной и передана муниципалитету.

Что касается компенсации за утраченное имущество, то она складывается из нескольких составляющих:

• рыночной оценки самого участка;
• недвижимых объектов, расположенных в границах надела. Тут следует отметить, что компенсация за них возможна только в том случае, если разрешенное использование земли предполагает размещение на них таких объектов;
• упущенной выгоды, которая могла быть получена собственником в связи с использованием земли, опять же в соответствии с разрешением;
• иных сумм убытков.

Земельный и Гражданский кодексы содержат положения относительно порядка изъятия ЗУ. Процесс при нарушении порядка землепользования выглядит так:

• органы государственной или муниципальной власти принимают решение относительно совершенного правонарушения;
• когда имеется согласие собственника, выраженное в письменной форме – надел выставляется на торги;
• после того, как участок реализован – денежные средства, за исключением тех, что были затрачены на проведение торгов, передаются лицу, имеющему право владельца на надел;
• если человеком не принимается решение, которое вынесено властными органами, то они подают иск относительно продажи надела.

Изъятие из чужого незаконного владения

Правомочия собственника находятся под защитой государства. Если совершаются посягательства, то они пресекаются уполномоченными на то органами власти. Изначально собственнику потребуется доказать, что он является добросовестным владельцем. Это может быть ситуация, когда участок приобретен у лица, которое не имело прав его отчуждать, например, залог земельного участка. При этом покупатель не знал и не мог знать об этом запрете.

Если приобретатель добросовестный, то закрепление его прав происходит в момент регистрации, однако исключениями являются случаи, прописанные в законе, когда реальный собственник может требовать возврата.

Человек в единственном случае может требовать возвращения надела – когда он выбыл из обладания против его воли. Примером служит, продажа по поддельной документации. В этом случае судебный орган удовлетворит иск в возврате надела в собственность реального владельца.

Основания, условия и причины принудительного изъятия

Что касается вопроса об изъятии для государственных нужд, то основные правила проведения процедуры и основания, её проведения установлены в статьях 31,32 ЗК РФ. Следует ориентироваться и на новые Правила, установленные для проведения процедуры с апреля 2015 года. Они установили единый механизм изъятия для правообладателей различных форм собственности, с определением границ имущественных притязаний для арендаторов и собственников. Итак, когда наступает принудительное изъятие земельного участка и в каких случаях?

Под нуждами федерального и регионального значения, допускающими изъятие, понимаются юридически обоснованные причины из числа следующих:

• строительство объектов федерального и регионального назначения, на территории расположения используемых гражданами участков.
• Проведение дорог, трасс или строительство аэропортов на территории, используемой гражданами.
• Проведение нефтепроводов, газопроводов и других линейных объектов по заселённым землям.
• Геологические разработки в местах проживания или нахождения промышленных предприятий.

Перечень могут продолжить любые прецеденты, требующие использования заселённой территории по распоряжению государственной власти. Такие действия производятся резолютивно. К их числу относятся так же те, которые не зависят от непосредственно выполняемых государством задач, но отражают его политику в области природоохранных ресурсов.

Соглашение об изъятии земельного участка с застройщиком

Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.

Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:

1. наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
2. кадастровый либо условный номера земельного участка;
3. цель изъятия участка;
4. реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
5. перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
6. срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
7. размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
8. перечень размещенных на участке строений и сооружений;
9. перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.

В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.

Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:

• информацию о заявителе;
• данные об участке;
• цель изъятия.

Порядок истребования земельных участков для нужд государственного или муниципального уровня условно можно разделить на следующие этапы:

1. Возникновение основания или обязательства, на основании которого требуется изъять объект земельного фонда;
2. Территориальное планирование, составление проектов и подготовка документов, обосновывающих законность изъятия;
3. Составление ходатайства об истребовании;
4. Передача необходимого пакета бумаг на рассмотрение государственному органу власти (инициировать изъятие могут непосредственно органы власти или заинтересованные предприятия);
5. Рассмотрение инициативы и принятие решения;
6. Выявление граждан, которым принадлежат участки, подлежащие изъятию:

• Запрашиваются сведения из архивов;
• Осуществляется публикация в СМИ;
• Информация размещается на официальном ресурсе уполномоченного ведомства;

Самым основным критерием для изъятия земли из частного владения являются исключительные случаи, которые вынуждают государственные органы так поступить. И при этом не должно быть других альтернатив. Основания могут быть следующие:

• строительство объектов энергетики государственного значения;
• расположение и строительство оборонных комплексов для создания безопасности государства;
• установка коммуникационных сооружений с целью защиты государственных границ;
• потребность в выполнении условий соглашений международного масштаба;
• необходимость для строительства любых транспортных узлов, развязок и дорог;
• строительство коммунальных объектов для обеспечения данными ресурсами отдельные регионы и в целом всю страну;
• строительство линейных сооружений для обеспечения деятельности естественных монополистических организаций.

Законодательством могут быть внесены поправки и для других оснований изъятия недвижимого имущества.

В связи с неиспользованием

Статья 284 ГК России определяет, что разрешается изъятие земли у владельца в связи с неиспользованием трех или более лет в том варианте, если целевое назначение участка – это:

1. сельского типа хозяйство;
2. жилищного типа строительство.

Критерии неиспользования земли сельскохозяйственного типа перечислены в П.П. № 369 “О признаках…”.

Течение выделенного трехлетнего срока прерывается, если эксплуатация участка в соответствии с его предназначением было невозможно в связи со:

• бедствиями стихийного характера;
• чрезвычайными ситуациями;
• другими похожими случаями.

При этом срок освоения участка в установленный трехлетний период:

1. включается, если земля создана для ведения сельского хозяйства
2. не включается в других ситуациях, также и при ИЖС.

Правом на подачу заявления обладают такие организации, отнесенные к государственной власти, исполнители по соглашениям международного типа. Также подобная возможность имеется у предприятий государственной значимости, чтобы разместить на таком участке объекты, несущие в себе значимость для государства в целом и отдельно взятого региона.

Предусматривается возможность подать заявление на изъятие одного или нескольких наделов. Обязательным условием выступает то, чтобы в заявлении было указание на цель изъятия. Подача акт производится тем, кто его составляет, сделать это можно при использовании почтовых услуг или личным обращением, направлением акта на электронную почту.

ВАЖНО !!! Принятие рассматриваемого решения указывает на то, что нужно вынести соответствующий вердикт в течение 60 дней. В нем потребуется прописать конкретные моменты, в том числе, причина, по которой произошло изъятие, указание на владельца, величина надела и номер, указанный в кадастре.

После того, как принимается данное решение, уполномоченный орган несет обязанность относительно того, чтобы направить копию в органы государственной власти. В ней требуется указать на то, что гражданин в полной мере утратил правомочия на надел.

Есть вариант проведения процесса реквизиции, который также требует четкого соблюдения законодательства. Предполагается, что производится изъятие надела для того, чтобы использовать его в государственных целях. Гражданин утрачивает право относительно получения компенсации, в полной мере утрачивает право на владение наделом. Данный процесс описан положениями ст. 51 ЗК РФ. Допустимо применять в той ситуации, когда в стране случается эпидемия или катастрофа природного значения.

Понятие изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Такое понятие как институт изъятия земельных участков известен практикующим юристам давно. Он существовал и в Российской империи, и в СССР, и РСФСР, и теперь оказывает свое непосредственное влияние на распределение земель в России. И если данное понятие было отлично урегулировано дореволюционным и советским законодательством, то сегодня Земельный кодекс России содержит в себе большое количество коллизий и пробелов по данному вопросу.

Что же собой представляет понятие «изъятие земельного участка»? Это закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела посредством выкупа для государственных или же муниципальных нужд, который подразделяется на 4 конкретные стадии:

• принимается решение об изъятии земельного участка у собственника, после чего осуществляется госрегистрация;
• происходит уведомление собственника о подобном государственном решении, которое направлено на изъятие участка;
• осуществляется определение конкретных условий и порядка изъятия и перечисления выкупа за территорию;
• вносится оплата за земельный участок, равная выкупной цене, а также дополнительная компенсация.

В юридической литературе понятие «изъятие земельного участка» находит различную трактовку, в частности, во внимание берутся такие основания, как, например, правовой статус земельного участка. Некоторые ученые сходятся во мнении, что подобное правомочие со стороны государства является сделкой на подобии купли-продажи. Другие, напротив, находят основания, чтобы придать изъятию статус «квази-сделки», в частности, из-за его принудительного характера.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

• изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
• принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
• изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Законность кадастровых процедур можно оспорить

После принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган либо подавшая ходатайство организация вне зависимости от согласия правообладателя принимают определенные меры в отношении изымаемой недвижимости, главные из них: кадастровый учет подлежащего изъятию земельного участка, в том числе внесение в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах; проведение оценки изымаемых объектов и размера убытков для целей возмещения.

Право уполномоченного органа на осуществление необходимых действий по кадастровому учету в отношении земельного участка от имени правообладателей теперь прямо преду­смотрено в подп. 4 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, а также в ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Правообладатель вправе обжаловать законность проводимых кадастровых процедур в отношении земельного участка, в то же время надо учитывать, что согласно п. 4 ст. 56.7 ЗК РФ наличие спора о границах земельных участков, об образовании земельных участков не является препятствием для дальнейшей процедуры изъятия.

Изъятие земель для государственных нужд: 5 нововведений Минюста

Проект поправок ставит неплохие цели, но недостатков больше, чем нововведений.

Анализ планируемых поправок дает ведущий юрист по земельным вопросам Бакытжан Базарбек. Проект поправок ставит неплохие цели, но недостатков больше, чем нововведений.

Данный проект поправок в Земельный кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан «О государственном имуществе» меняет многое в части самого государственного подхода к возмещению при изъятии земельного участка, в формах возмещения. Планируется изменить процедуру согласования решений за счет вовлечения общественности. Остановимся подробнее и проанализируем, как это будет работать на деле. Первое, добавляется новая статья 62-1 в Закон РК «О государственном имуществе» в части равноценного возмещения при принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с его изъятием для государственных нужд.

Дается определение термину «равноценное возмещение» как установление размера возмещения стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (при наличии), изымаемых для государственных нужд, позволяющее восстановить существующие до момента изъятия условия пользования земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом.

Не знаю, как вам, но мне это пояснение равноценного возмещения не понравилось. Оно не раскрывает основные рыночные параметры возмещения, другими словами, из каких рыночно-правовых соображений будет рассчитываться стоимость земельного участка и недвижимого имущества на нем.

Непонятно, какие исходные факторы могут быть приняты во внимание при определении цены за земельный участок.

• Второе, за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, собственнику или негосударственному землепользователю производится равноценное возмещение. При этом в качестве способа возмещения выбрали:
• 1) предоставление иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества;
• 2) возмещение рыночной стоимости изымаемого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.

Существенно ничего не изменилось, за исключением первого пункта, когда в качестве формы возмещения законодатели внесли помимо земельного участка и недвижимое имущество. Видимо, над ними довлел Закон «Об индивидуальном жилищном строительстве», где собственник теоретически в качестве компенсации мог получить квартиру или жилой дом. На самом деле эта норма была, во-первых, мертвой и акиматы не хотели слушать ни о какой квартире или жилом доме взамен, во-вторых, в акиматах этого и не было. Зачем эта норма долго просуществовала в законе непонятно. Надеемся, теперь, заложив недвижимое имущество в форму возмещения, акиматы будут под нажимом общественных советов, заранее в жилищном фонде подыскивать новую, благоустроенную квартиру лишенному земли собственнику. Третье, вносятся условия предоставления равноценного земельного участка или иного недвижимого имущества. В частности, предлагается предоставление иного равноценного земельного участка собственнику или негосударственному землепользователю с учетом месторасположения изымаемого земельного участка, его целевого назначения, площади с возмещением причиненных убытков. Если сносится жилой дом, то предлагается регулировать Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». При этом, этим же законопроектом исключается п.6 статьи 67 Закона «О государственном имуществе» в части того, что по соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен взамен земельного участка, изымаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость отчуждаемого земельного участка или прав на него по кадастровой (оценочной) стоимости.

То есть никакого соглашения не будет. Если будет возмещение в натуре, то его придется брать.

Непонятна следующая ситуация: если в специальном земельном фонде нет свободного земельного участка и его поступление не ожидается, то как реализовать право собственника изымаемой земли?! Неужели в профильных министерствах не проводят сводный анализ и мониторинг на предмет наличия свободных массивов при региональных акиматах, на предмет планирования изменений Генеральных планов, расширения черты населенных пунктов в разрезе каждой области, города, района с целью определить источники образования новых массивов земель для отвода и последующего возмещения убытков владельцев земельных участков?

Похожие записи:

• Льготы Почетным донорам России в 2023 году и какие выплаты положены
• Как поменять отчество взрослому человеку в России
• Квартирант попросил оформить временную прописку. Давать или нет? Разбираем риски