Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обеспечительный платеж в договоре аренды помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.
Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи
По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.
Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.
Бухгалтерский и налоговый учет
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:
|
Проводка |
Операция |
|---|---|
|
ДТ 76 КТ 51 |
Арендодатель получил гарантийную сумму |
|
ДТ 51 КТ 76 |
Арендодатель вернул деньги арендатору |
|
ДТ 91 КТ 76 |
Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба |
| Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос: | |
| ДТ 20 КТ 60 | Отражена стоимость арендной платы |
| ДТ 19 КТ 60 | Начислен налог на добавленную стоимость |
| ДТ 60 КТ 76 | Обеспечение зачли как арендный взнос |
Возврат не предусматривает возникновение налоговых обязательств ни для арендодателя, ни для арендатора. Если же владелец имущества использует обеспечение как компенсацию ущерба или арендную плату, он учитывает поступление денег в качестве дохода и уплачивает все положенные налоги (п. 1.1 ст. 346.15, пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Гарантийные средства признаются доходом у собственника и расходом у арендатора (пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК РФ). Если в соглашении найма прописано условие о зачете гарантии в счет арендной платы, стороны подписывают специальный акт. Владелец имущества отражает средства, полученные в качестве дохода, в день оформления этого акта.
Если собственник имущества — юридическое лицо, он платит с дохода налог на прибыль (письма Минфина №03-03-06/2/63360 от 03.11.2015, №03-03-06/1/8968 от 18.02.2016, №03-03-06/1/31325 от 31.05.2016). Налогом на добавленную стоимость обеспечение облагается только при зачете денег в качестве арендной платы (п. 1 ст. 381.1 НК РФ). Если средства используются в качестве штрафа за нарушение условий контракта, НДС не выделяют и не уплачивают.
Понятие обеспечительного платежа
Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.
Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.
Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.
Когда целесообразно пользоваться?
Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:
- составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
- владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
- формируется арендный договор на длительный срок.
Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.
Взносы в обеспечительный платеж
Обеспечение может включать основную и дополнительную части. Основная сумма вносится в срок, определенный договором. Способ внесения средств и их вид тоже отражаются в документе. До внесения обеспечения собственник вправе не передавать имущество арендатору.
В период действия договора обеспечительный платеж находится у арендодателя. Если возникают обстоятельства, позволяющие его использовать, предпринимаются соответствующие меры. По закону, если срок действия договора аренды не истек, обеспечение должно быть восстановлено в полном объеме. Задача арендатора – внеси соответствующий платеж.
Если сумма аренды или стоимость имущества, в отношении которого внесено обеспечение, меняется, платеж может быть увеличен. Дополнительный взнос арендатор делает в том периоде, в котором зафиксированы упомянутые выше изменения.
Если стоимость аренды или имущества уменьшается, обеспечительный платеж уменьшается пропорционально. Часть суммы, которая не может быть востребована арендодателем, возвращается арендатору.
Гарантийный платеж и налоги
На протяжении срока действия договора арендатор в налоговом учете отражает обеспечение в составе расходов (НК РФ ст. 270), арендодатель – в составе доходов (НК РФ ст. 251). Налогом на прибыль обеспечительный платеж облагается так же, как задаток или залог.
Что касается НДС, рекомендуем обратить внимание на норму ст. 381.1 ГК РФ. Она указывает на превращение такого платежа в средства, которые можно квалифицировать как оплату услуг по аренде. Но это происходит только в том случае, если наступают обстоятельства, при которых платеж может быть использован. Пока платеж выступает средством обеспечения, он не облагается НДС. Как только внесенные арендатором деньги становятся средством расчета, включаются нормы налогообложения.
Удержание из Депозита.
Арендодатель вправе в любое время, предварительно направив Арендатору письменное уведомление с указанием причин удержания, удержать из Обеспечительного депозита при аренде Помещения, денежные средства, которые необходимы для возмещения Арендодателю задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно Договору.
Предусмотрите в Договоре обязательные условия произведения вычета из суммы Обеспечительного взноса, а именно:
1. сообщение Арендатору о выявленном факте нарушения,
2. составление двустороннего Акта Сторон о факте и обстоятельствах нарушения (за исключением удержаний в случае задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно настоящему Договору),
3. назначение Арендодателем разумных сроков устранения нарушения и не устранения нарушения Арендатором в указанный разумный срок (например, не более 5(Пяти) рабочих дней с момента получения письменного уведомления).
Несоблюдение условий договора аренды и удержание залога
При расторжении договора аренды возникает вопрос о возврате обеспечительного платежа, который ранее был осуществлен арендатором арендодателю в качестве залога.
Если арендатор не выполнил свои обязательства по договору аренды, то арендодатель имеет право удержать залог в соответствии с условиями договора. Несоблюдение таких условий может быть, например, невыполнение арендатором срока договора, несвоевременная оплата арендной платы или несоблюдение правил использования арендованного объекта.
Однако, перед тем как удерживать залог, арендодатель должен быть уверен, что все условия договора были соблюдены или что был нарушен именно тот пункт, по которому предусмотрено удержание залога.
Процедура возврата обеспечительного платежа
После окончания срока действия договора аренды и использования залога согласно его назначению, обеспечительный платеж может быть возвращен арендодателем. Однако процедура возврата обеспечительного платежа может различаться в зависимости от типичных условий арендных договоров и практики, применяемой в конкретных случаях.
Во-первых, прежде чем возвращать обеспечительный платеж, необходимо учесть налогообложение данного платежа. В большинстве случаев обеспечительный платеж не подлежит налогообложению при возврате, так как он является предварительной оплатой за услуги по аренде нежилого помещения. Однако, стоит обратиться к бухгалтерскому учету и налоговому кодексу, чтобы проверить, существуют ли какие-либо ограничения или обязательства по уплате налога с возвращаемого обеспечительного платежа.
Значение обеспечительного платежа для арендодателя
Во-вторых, обеспечительный платеж защищает интересы арендодателя в случае нарушения договора аренды со стороны арендатора. Если арендатор не выполняет своих обязательств, арендодатель имеет право взыскать обеспечительный платеж в качестве компенсации за причиненные убытки.
Также обеспечительный платеж может помочь арендодателю в случае возникновения споров между сторонами. Арендатор, заложивший определенную сумму в обеспечительный платеж, может быть более расположен к примирению или урегулированию возникших разногласий, чтобы избежать потери заложенного обеспечения.
Таким образом, обеспечительный платеж играет важную и защитную роль для арендодателя. Он обеспечивает исполнение условий договора аренды и защищает интересы арендодателя в случае возникновения споров или нарушений со стороны арендатора.
Бухгалтерский и налоговый учет
Гарантия отражается в бухгалтерских книгах обеих сторон, если они проводят бухгалтерскую операцию. До момента использования или возврата гарантия отражается на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как требование арендатора и как обязательство арендодателя.
Гарантии также отражаются в балансе. Арендатор использует счет 009 «Гарантии выданные», а арендодатель 008 «Гарантии». На этом счете учитываются гарантии по договорам аренды.
Владелец получил гарантированную сумму
Арендодатель вернул деньги арендатору
Владелец удерживал деньги для покрытия ущерба
Возврат не приводит к возникновению налоговых обязательств ни у арендодателя, ни у арендатора Если владелец использует гарантию в качестве компенсации убытков или аренды, он регистрирует получение денег как доход и платит налог (Налоговый кодекс, § 346.15, ст. 2(1)).
Гарантийный фонд признается доходом арендодателя и доходом арендатора (статья 270 Налогового кодекса Российской Федерации, § 32, п. 1(1)). Если договор аренды содержит пункт, предусматривающий зачет гарантии в счет арендной платы, стороны подписывают специальный акт.
Владелец недвижимости учитывает полученные средства как доход на дату составления договора.
Если собственником имущества является юридическое лицо, то оно уплачивает подоходный налог с доходов (письма № 03-03-06/2/63360 от 11 марта 2015 года, № 03-03-06/1/8968 от 2016 года, № 03-03-06/1/1325 от 31. 05. 2016 года).
Прибыль облагается НДС, только если деньги зачтены в качестве арендной платы (ст. 381.1 НК РФ). НДС не уплачивается и не подлежит уплате, если деньги используются в качестве неустойки за защиту договора.
В 2009 году я окончила Южный федеральный университет по специальности «экономическая теория»; в 2011 году получила степень магистра по специальности «экономическая теория» и защитила диссертацию в аспирантуре.
Договор аренды квартиры с обеспечительным платежом образец
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства. При наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств, сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему Договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменном виде другую сторону с приложением соответствующих доказательств.
6.2. В случае если обстоятельства непреодолимой силы будут действовать более 30 календарных дней подряд, любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.
Налог на добавленную стоимость
При заключении договоров аренды не все типичные для аренды услуги допускаются к обложению НДС. Например, услуги по предоставлению в аренду недвижимости для проживания физическими лицами облагаются НДС на основании пункта 26.1 статьи 164 Налогового кодекса РФ. Однако, существуют услуги, предоставление которых в аренду не облагается НДС, такие как аренда помещений для предоставления услуг в сфере медицины или образования.
При заключении предварительного договора аренды и внесении обеспечительного платежа возникает вопрос о применении НДС к данной операции. Природа обеспечительного платежа заключается во временном пользовании денежными средствами одной из сторон договора и не связана с реализованными услугами.
В настоящее время, сегодня практика применения НДС к обеспечительному платежу в рамках предварительного договора аренды неоднозначна. Некоторые юристы и налоговые специалисты считают, что обеспечительный платеж не является предоплатой за услуги и поэтому не подлежит обложению НДС. В то же время, другие эксперты полагают, что обеспечительный платеж связан с исполнением обязательств по договору аренды и поэтому подлежит обложению НДС.
В целях минимизации рисков рекомендуется проконсультироваться с налоговым агентом или провести детальный анализ договора и условий его исполнения для определения применимых налоговых правил.