Поправки о недвижимости. К чему готовиться юристам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поправки о недвижимости. К чему готовиться юристам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.

Налоги при продаже недвижимого имущества

Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.

Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.

Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.

Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.

Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.

Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.

То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.

При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.

В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.

На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.

В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем.

Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте	100 руб.	2 500 руб.	1. Общегражданский паспорт в подлиннике
Об удостоверении тождественности фотографии	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Две фотографии (матовые, формата фотографий общегражданского паспорта)
Об удостоверении времени предъявления документов	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя и особенности сделки

Нередко на современном рынке можно встретить объявления о продаже недвижимости, собственником которой выступает не физическое лицо, а компания или организация. В большинстве случаев этот факт связан с растущей популярностью инвестиций в имущество такого рода, но также может наступить вследствие других, предусмотренных законом обстоятельств.

Риски при покупке недвижимости у юридического лица во многом схожи с теми, с которыми покупатель сталкивается и во время обычной сделки купли-продажи: сомнительное право собственности, неопределенный юридический статус квартиры, проблемы со сдачей объекта новостройки, ненадлежащее качество жилья и многое другое. Однако параллельно с этим существует ряд рисков, характерных только для договоров, заключаемых с организацией, то есть юридическим лицом.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

Необходимые документы

Для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость, юридическому лицу потребуется следующий пакет:

• Заявление заемщика или анкета;
• Паспорт заемщика (для ИП);
• Учредительный договор (если таковой имеется);
• Устав компании;
• Документы, удостоверяющие личность всех учредителей и руководителей организации;
• Сведения о лицах, имеющих право подписи документов финансового порядка (и образец такой подписи);
• Протокол собрания о выборе исполнительного органа;
• Приказ, подтверждающий назначение на должность главного бухгалтера;
• Свидетельство о постановке на учет в ФНС и государственной регистрации компании;
• Оттиск печати;
• Выписка из ЕГРПЮЛ или ЕГРИП (сформированная не позднее 1 месяца до дня обращения);
• Выписка об отсутствии налоговой задолженности;
• Бухгалтерская/финансовая отчетность по ведению предпринимательской/хозяйственной деятельности;
• Документы об аренде, лизинге и прочие;
• Правоустанавливающие документы на другой недвижимый объект, имущественный комплекс (если таковой предоставляется в качестве залога);
• Лицензии, разрешения, свидетельства о допуске к определенным видам работ;
• Документы, подтверждающие обязательства по другим кредитам;
• Сведения о других счетах в банковских учреждениях;
• Коммерческие бизнес договоры, отражающие сотрудничество с контрагентами;
• Сведения о поручителях;
• Доверенность на право представления интересов компании.

Поможет ли дробление сделки на несколько договоров избежать соблюдения правил о крупности?

Нет, не поможет. Даже если одну сделку разделить на несколько договоров, все они в совокупности могут попасть под определение крупной сделки. Чтобы это выяснить, нужно проверить их по двум критериям: взаимосвязанности и стоимости.

Первый критерий — взаимосвязанность. О нем прямо упоминают п. 1 ст. 46 Закона об ООО и п. 1 ст. 78 Закона об АО.

Признаки взаимосвязанности:

• единая цель при заключении сделок, в том числе общее хозяйственное назначение проданного или переданного во временное владение или пользование имущества;
• консолидация такого имущества в результате сделок у одного лица;
• непродолжительный период между совершением нескольких сделок.

Как определить, что сумма сделки превышает 25% балансовой стоимости активов?

Сначала нужно правильно определить стоимость имущества. Правила определения стоимости при отчуждении, приобретении имущества и при передаче его во временное владение или пользование различны.

1. Планируется отчуждение или в результате сделки есть вероятность отчуждения имущества в будущем. В этом случае стоимость имущества определяется либо по балансовой стоимости имущества, либо по цене отчуждения. Выбор нужно сделать в пользу большей из этих величин.
2. Компания приобретает имущество. Тогда стоимость определяется по цене приобретения имущества.
3. Компания планирует принимать или передавать имущество во временное владение или пользование: например, сдавать в аренду помещения или арендовать их, передавать права на объекты интеллектуальной собственности по лицензионному договору. В такой ситуации стоимость имущества определяется по его балансовой стоимости (п. 2 ст. 46 Закона об ООО, п. 1.1 ст. 78 Закона об АО, подп. 1 п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 27).

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом

НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:

• 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
• 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
• 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
• 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.

НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):

1. По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
2. По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.

Изменения в работе с НДС

Налог на добавленную стоимость получил достаточно много изменений. Мы рекомендуем плательщикам налога тщательно изучить все новации законодательства по НДС, а ниже обратим внимание на некоторые из них.

Определение налоговой базы НДС

1. Налоговая база НДС = разница между ценой реализации и ценой приобретения при передаче в лизинг (в части контрактной стоимости) или при реализации транспортных средств (согласно приложению 25 к НК-2023) приобретенных без НДС у физлиц. Это правило распространено на ситуации, когда транспортные средства были приобретены у физлиц по посредническим договорам. Указанная корректировка закрепляет положения, изложенные в письме МНС № 2−1−9/Ми-00370.

Трансфертное ценообразование

Эксперты утверждают, что ощутимо изменились нормы налогового законодательства 2022 года по контролю трансфертного ценообразования:

• Уточнено, что не подлежат контролю ТЦО сделки, заключенные с операторами платежных систем на основе использования карточек VISA, MasterCard, American Express, зарегистрированными в офшорных зонах. Ранее в данной норме речь шла о владельцах международных систем платежных расчетов с использованием указанных карточек.
• Перечень сделок, не подлежащих контролю ТЦО, дополнен кредитами (займами), которые предоставлены сельскохозяйственным организациям, включенным в определенные перечни Совмина. Напомним, контроль сделок с взаимозависимыми лицами по предоставлению (получению) кредитов (займов) введен с 2022 года.
• Введено новое положение, которое позволяет при формировании диапазона рыночных показателей рентабельности анализируемой стороны сделки — иностранной организации в случае отсутствия информации о рентабельности иностранных организаций использовать данные отчетности белорусских организаций. Если и таких данных нет, можно использовать данные из отчетности организаций государств — членов ЕАЭС.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Продажа недвижимости финансовыми организациями

Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации принято решение разрешить резидентам, являющимся кредитными организациями и некредитным финансовым организациями при условии зачисления денежных средств по указанным сделкам (операциям) в полном объеме на банковский счет, открытый в российской кредитной организации (корреспондентский счет) (в том числе в случаях, когда указанные сделки (операции) совершаются (исполняются) по поручению кредитных организаций и некредитных финансовых организаций третьими лицами), осуществление (исполнение) сделок (операций) по отчуждению недвижимости:

• иностранным юридическим лицам, связанным с недружественными государствами;
• юридическим лицам, которые находятся под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

Разрешение действует без ограничения срока.

Похожие записи:

• Какие выплаты положены матерям одиночкам в Башкирии
• Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке вторичное
• В 2023 году увеличились минимальные и максимальные размеры пособий