Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственный учет водных объектов и государственный водный кадастр». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее полная информация о характеристиках объектов недвижимости, включая описание местоположение границ земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, сведения о частях объектов недвижимости и границах таких частей, содержится в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (приложение № 1 к Приказу № 975).
Для выполнения кадастровых работ целесообразно получение выписки из ЕГРН, содержащей наиболее полную информацию о характеристиках объектов недвижимости, включая описание местоположение границ земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, сведения о частях объектов недвижимости и границах таких частей, в частности, выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (приложение № 1 к Приказу № 975). Данная выписка является своего рода аналогом представлявшейся до 1 января 2017 г. кадастровой выписки об объекте недвижимости.
При выполнении кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельных участков или образованием земельных участков из земель, находящихся в государственной иди муниципальной собственности, в том числе при перераспределении земельного участка и земель, по мнению Департамента недвижимости, в случае необходимости выявления правообладателей смежных земельных участков целесообразно использовать кадастровый плана территории.
Однако, кадастровый план территории при наличии сведений о местоположении границ всех земельных участков и контуров всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в кадастровом квартале, не содержит сведения о частях объектов недвижимости и границах таких частей. Отсутствие достоверной информации о наличии частей объекта недвижимости и их границах может привести к неверным результатам кадастровых работ, и как следствие, к приостановлению учетно-регистрационных действий органа регистрации прав по причине несоответствия сведений об объекте, указанных в межевом или техническом плане сведениям из ЕГРН.
«Относительно использования сведений ЕГРН при выполнении кадастровых работ и внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости»
В соответствии с пунктом 19 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953, технический план объекта недвижимости составляется на основе сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, об объектах недвижимости, входящих в его состав (для единого недвижимого комплекса) или расположенных в нем, а также о земельном участке (земельных участках), в границах которого (которых) расположен соответствующий объект недвижимости, выписок из ЕГРН о таком объекте недвижимости, земельном участке; если объект недвижимости расположен на нескольких участках, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых расположен соответствующий объект недвижимости.
Таким образом, в случае, если земельный участок, в пределах которого располагается объект капитального строительства (здание, сооружение, объект незавершенного строительства или единый недвижимый комплекс), сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, полагаем, что подготовка технического плана объекта недвижимости должна осуществляться на основании выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке. Если же земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет либо в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке, но местоположение границ его не установлено, при подготовке технического плана в силу положений Закона № 218-ФЗ используется кадастровый план соответствующей территории.
Таким образом, вопрос об использовании выписки из ЕГРН о земельном участке, либо кадастрового плана территории, либо кадастровый выписки из ЕГРН и кадастрового плана территории решается кадастровым инженером исходя из конкретной ситуации, в которой выполняются кадастровые работы.
«Относительно государственного кадастрового учета части объекта недвижимости»
Документы-основания для подготовки технического плана здания предусмотрены статьями 24, 40, 70, 71 Закона № 218-ФЗ, пунктом 20 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953 (далее – Требования).
В частности согласно пункту 20 Требований в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании Декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости либо правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, или уполномоченным на предоставление земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 14, части 3 статьи 40 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета всех помещений осуществляется по заявлению собственника здания (сооружения), если право собственности на здание зарегистрировано, к которому прилагается технический план здания, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета всех помещений сведения.
Вопрос подтверждения органу регистрации прав факта отсутствия необходимых для выполнения кадастровых работ и подготовки технического плана документов законодательством Российской Федерации не урегулирован.
В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).
Отдельные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам недвижимого имущества, вследствие чего такие объекты в силу Закона № 218-ФЗ не подлежат и кадастровому учету. Вещные (и иные) права на них также не подлежат и государственной регистрации в соответствии с Законом № 218-ФЗ, поскольку в силу пункта 4 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.
Учитывая положения части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», части недвижимого имущества – обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях – могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются индивидуально-определенными вещами.
Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.
Если сведения о части помещения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация ограничения осуществляется без государственного кадастрового учета. В таком случае, принимая во внимание часть 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, с заявлением в орган регистрации прав вправе обратиться:
правообладатель объекта недвижимости и (или) лицо, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, – при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ;
стороны договора — при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ.
Как представляется, в случае изменения конфигурации и площади части помещения речь должна идти об образовании новой части помещения, сведения о которой, в том числе ее обозначение, должны указываться в техническом плане в соответствии с пунктом 45 Требований. При этом ранее сформированная и учтенная в Едином государственном реестре недвижимости часть объекта недвижимости должна быть снята с кадастрового учета в связи с изменением предмета аренды (одновременно с государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды или государственной регистрацией нового договора аренды и прекращения (расторжения) прежнего).
В силу части 3 статьи 14 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 названной статьи.
Поскольку договор аренды (если его срок более одного года) подлежит государственной регистрации, учет части объекта недвижимости и государственная регистрация аренды будут осуществляться одновременно. Исходя из пункта 46 Требований, включение в состав приложения технического плана копии договора аренды в рассматриваемом случае не требуется.
Как следует из пункта 8 Требований к подготовке декларации, декларация об объекте недвижимости в форме бумажного документа должна быть прошита и скреплена подписью лица, заполнившего декларацию; оттиском печати соответствующего юридического лица (при наличии печати) или органа государственной власти, органа местного самоуправления заверяется подпись лица, которое вправе действовать от имени юридического лица без доверенности, или подписью представителя соответствующего органа.
Запрещенное использование: можно ли выделить земельный участок?
Справка! Закон запрещает выделение земельных участков на водопокрытых землях, а также отчуждение обособленного водного объекта без земельного участка, в границах которых он расположен.
Земельный участок, в границах которого находится водный объект нельзя разделить, если для этого потребуется разграничение пруда или обводненного карьера.
Закон может устанавливать особые водоохранные зоны на участках, примыкающих к береговой линии морей, рек, озер, водохранилищ.
В зонах водоохраны запрещено:
- распахивать земли;
- производить вырубку или корчевку деревьев (кроме предусмотренных законом санитарных нужд);
- устраивать животноводческие фермы;
- размещать кладбища, иные захоронения и скотомогильники;
- проводить химические работы, использовать ядохимикаты, удобрения, препараты для борьбы с сорняками и вредителями;
- мыть и заправлять автотранспорт, устраивать автостоянки;
- организовывать сбор и хранение мусора.
Охраняемые водные зоны подразделяют на три пояса:
- Пояс зоны строгого режима — охраняемая территория водозабора и гидротехнических сооружений. Здесь запрещено постоянное или временное нахождение посторонних лиц, допускаются только люди, работающие на водопроводных станциях.
- Пояс зоны ограничений — земли, примыкающие к источникам воды. На данной территории требуется особое разрешение санитарного надзора на такие виды деятельности как строительство, прокладка дорог, использование земель для сельскохозяйственных целей и так далее.
- Пояс зоны наблюдений — смежная территория, на которой проводится учет инфекционных заболеваний для предотвращения их распространения через водопровод.
Предназначение службы госкадастра
Служба земельного кадастра выполняет следующие функции:
- Постановка на учет земельных участков (иных объектов недвижимости). Учет новых земель производится по заявлению заинтересованных сторон. Например, юридического лица, желающего взять в аренду земельный участок.
- Учет данных о кадастровой стоимости. Не реже, чем раз в 5 лет должна производиться переоценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Задача кадастровой службы – фиксировать все изменения в оценке ЗУ, определенные независимыми оценщиками.
- Предоставление зарегистрированной информации всем заинтересованным лицам (государственным органам, гражданам и т.д.).
Правовые основы государственного земельного кадастра
Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документальных сведений об, объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Объектами государственного кадастрового учета признаются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается также информация о субъектах прав на земельные участки.
Порядок ведения государственного земельного кадастра установлен ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре», другими нормативными правовыми актами. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке до вступления в силу ФЗ «О государственном земельном кадастре», является юридически действительным. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,’ органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, бесплатно в десятидневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зон органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме.
Состав сведений и документов государственного земельного кадастра
Государственный земельный кадастр содержит сведения о земельных участках, территориальных зонах, землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление, землях и границах субъектов Федерации, землях и границах Российской Федерации.
При формировании кадастровых сведений под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный слой почвы), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Под территориальной зоной понимается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой распределены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерацией и законодательством субъектов Федерации.
Что такое наложение земельных участков и как это исправить
Несмотря на современные технические устройства для измерения, используемые в кадастровом учете, на практике возникают ситуации, при которых происходит наложение земельных участков или внесение неточных данных в ЕГРН. Наложение объектов представляет собой несовпадение и пересечение границ регистрируемых объектов.
Если границы вашего участка являются неверными и в результате этого он наложился на другой, обратитесь к кадастровому инженеру и выполните работы по уточнению границ. Он составит межевой план, в котором укажет, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки. После этого следует обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учете в связи с изменением описания границ объекта. К заявлению прикладывается межевой план, составленный с изменениями. Ошибка будет исправлена путем уточнения границ объекта недвижимости. По результатам рассмотрения заявления Росреестр вынесет решение о внесении изменений.
В случае если неверными являются границы соседнего участка и его владелец не согласен на добровольное изменение контура, спор придется решать в судебном порядке. Решение суда является основанием, по которому исправится кадастровая ошибка; наложение земельных участков судебная практика не ставит в основание установления фактов нарушения прав истца. Такая позиция установлена Определением Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ14-159 — один лишь факт наложения границ земельного участка ответчика на границы земельного участка истца не доказывает нарушение прав последнего.
В результате объединения двух существующих ранее систем Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав, образовался ЕГРН. Единая система, в которой одновременно находятся данные об объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них.
Теперь государственный кадастровый учет участков осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на них. Исключения составляют случаи, установленные законом. Например, регистрация перехода права собственности (не осуществляется кадастровый учет) или изменение характеристик объекта (не осуществляется регистрации права).
Чтобы производить сделки с земельным участком (продать, сдать в аренду, подарить, завещать), не достаточно только определить его в качестве конкретной вещи. Необходимо подтвердить свое право распоряжаться данным объектом недвижимости, в виде регистрации права собственности на него. Любая иная схема считается противоречащей закону.
А поскольку одно без другого (учет и регистрация) существовать не может, данный подход по объединению двух систем, достаточно логичен. Не требуется дополнительных заявлений и процедур, что уменьшает сроки оказания услуги и оптимизирует сам процесс.
Разрешенное использование
Поверхностные водные объекты, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, являются общедоступными. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено законом.
Водные объекты могут предоставляться частным лицам по договору в долгосрочное или краткосрочное пользование, при этом их права ограничиваются так называемыми водными сервитутами для забора воды, водопоя и прогона скота, использования водных путей для паромов, лодок, других маломерных плавательных средств.
Владелец земельного участка имеет право использовать в личных целях подземные воды или с учетом санитарно-гигиенических и строительных требований создать пруд (обводненный карьер), если это не противоречит текущему законодательству или интересам других граждан.
О видах разрешенного использования различных категорий земель мы подробно рассказывали здесь.
Перевод в другую категорию
Таким землям с целью их эффективной защиты дается особый правовой статус. В соответствии с таким статусом, большая часть территорий фонда находится в собственности муниципалитета либо государства. И лишь небольшое количество из них является собственностью частных лиц.
Закон предусматривает возможность отчуждения тех или иных площадей водного фонда в пользу государства. Отчуждается как он сам, так и земля, которая к нему прилегает.
Причиной подобного отчуждения и перевода могут стать государственные интересы. Владельца предупреждают о том, что его собственность станет объектом такого фонда. Допускается аренда территорий данной категории, если она не наносит вред ресурсам и экологическому состоянию земельного участка. Для этого потребуются договоры аренды земельных участков водного фонда.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Кадастровый учет – что это такое?
Понятие кадастровый учет дается в п.7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственным кадастровым учетом признается внесение сведений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) для того, чтобы подтвердить существование объекта недвижимости.
Объектом служит не только сама земля, но и все постройки неразрывно с ней связанные. То есть все значимые сведения о любом недвижимом имуществе, перечень которых установлен законодательными актами, вносятся в единую базу государства. Как показывает практика, чтобы сведения эти внести одного желания мало.
Так, для постановки на учет строения, необходимо собрать пакет технической документации (подготовить технический план). Кадастровый учет земельного участка тоже не обойдется без его замеров и привязке к определенным координатам (межевой план).
Все эти документы являются юридически значимыми и готовятся только специалистами в области кадастра – кадастровыми инженерами. Кроме того, подготовка подобного рода документации требует дополнительных материальных затрат.
Зато взамен, вы получите имущество, которое зарегистрировано государством надлежащим образом, а значит подтвердите свое право на него. А где право, там и обязанность в виде налогообложения. (Рассчитать стоимость кадастровых работ можно при помощи нашего бесплатного сервиса — калькулятора онлайн).
Учет отдельных видов объектов кадастра
Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости четко прописаны в статье 25 Федерального закона РФ № 221. В частности, к таким особенностям относятся:
- У внесенных данных есть определенный «срок годности». Так, законодательством предусмотрен срок в 5 лет для объекта недвижимости (а точнее его части, а не полностью всего недвижимого имущества) на земельном участке. В течение этого срока правопользователь обязан подать заявление на государственную регистрацию, в противном случае данные будут уничтожены. В течение одного года заявитель должен быть проинформирован об аннулировании сведений под роспись об ознакомлении.
- С кадастрового учета снимается тот участок, который относится к категории объекта недвижимости, подлежащего преобразованию. В этом случае на него начинает распространяться статья 24 Федерального закона РФ №221.
- С кадастрового учета снимается участок, если на нем находятся здания или хозяйственные сооружения, которые также подлежат снятию с учета в связи с их разрушением.
- Учету подлежат участки, части которых используются на особых условиях на основании соответствующих документов.
- При постановке на кадастровый учет многоквартирного дома учету подлежат все находящиеся в нем помещения, в том числе общие.
С учетом этого земля водного фонда может принадлежать государству, субъекту Федерации, муниципалитету, юридическому или физическому лицу. Но для того, чтобы такие земли были надежно защищены в вопросе экологии, предусмотрено создание охранных зон со специальным правовым режимом эксплуатации земли участка.
Порядок эксплуатации и правовой статус водоохранной зоны устанавливается согласно статьи 111 Водного Кодекса. Он определяет такую зону как территорию, примыкающую к водному объекту и имеющую специальный режим землепользования. Самая главная цель создания природоохранной зоны – сохранность экологии. Ведь не только важно сохранение качества воды и грунта.
Водные объекты и земли под ними в большинстве случаев являются местами обитания уникальной флоры и фауны, которые нуждаются в защите от уничтожения.
Предназначение службы госкадастра
Служба земельного кадастра выполняет следующие функции:
- Постановка на учет земельных участков (иных объектов недвижимости). Учет новых земель производится по заявлению заинтересованных сторон. Например, юридического лица, желающего взять в аренду земельный участок.
- Учет данных о кадастровой стоимости. Не реже, чем раз в 5 лет должна производиться переоценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Задача кадастровой службы – фиксировать все изменения в оценке ЗУ, определенные независимыми оценщиками.
- Предоставление зарегистрированной информации всем заинтересованным лицам (государственным органам, гражданам и т.д.).