Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правда о льготной ипотеке от застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Я профессионально занимаюсь заключением и составлением договоров, поэтому консультация юриста со стороны агентства мне была не нужна. В процессе изучения ДДУ я сразу обнаружила расхождения с тем, что было озвучено на встрече с застройщиком. Например, в шоуруме санузел был полностью отделан керамической плиткой, а договор допускает комбинацию плитки и покраски стен. То есть при приемке квартиры я могла обнаружить ванну, стены в которой окрашены краской вместо плитки. И это не было бы нарушением договора. Вариативность отделки определяется застройщиком самостоятельно, поэтому важно заранее понимать, к чему быть готовым. Без юридического образования, самостоятельно обнаружить такие нюансы в договоре трудно. Я задала свои вопросы менеджеру агентства.
Нестыковки в договоре
Застройщикам выгодно избавляться от «залежалого товара», поэтому в первую очередь они могут предлагать такие выгодные условия на непопулярные лоты. Отсюда возникает ограниченный выбор.
Поскольку девелоперы закладывают свои издержки в стоимость квартиры, то по факту клиент переплачивает за нее, хоть и получает кредит по низкой ставке. Поэтому клиенты сильно рискуют, в случае, если они не смогут оплачивать ипотечный кредит или решат продать квартиру в рынок — ведь цена такой квартиры на 20-25% уже выше рыночной.
По поводу высоких цен на квартиры в новостройках и рисков высказалась глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», — отметила Набиуллина во время пресс-конференции по итогам заседения ЦБ РФ 16 сентября.
Низкая ставка во многих случаях действует ограниченный период времени, и не всем клиентам это выгодно. С другой стороны, тем, кто хочет погасить ипотеку досрочно, такой вариант очень подойдет.
В условиях борьбы за покупателя многие компании начинают внедрять подобные программы. Есть мнение, что такая конкуренция может привести к перегреву рынка, ведь средняя стоимость квартир на рынке растет из-за наценок. Кроме того, «размывается» понятие стоимости квадратного метра. Фактически у одной и той же квартиры может быть несколько ценников — в зависимости от того, покупается квартира за наличные или по одной из программ субсидирования.
Процесс работы с агентством «Авахо»
Сомнения, признаюсь, были, поэтому я решила позвонить, и мне подтвердили, что агентство «Авахо» действительно помогает с выбором и покупкой квартиры в новостройке бесплатно.
Мне сразу назначили специалиста, с кем я буду общаться в дальнейшем. Я озвучила параметры и в этот же день менеджер предложил несколько вариантов квартир. Процесс шел очень быстро, я сразу получала ответы на свои вопросы.
За один вечер я приняла решение посмотреть понравившуюся новостройку, ей оказалась ЖК «Остафьево». Менеджер назначил встречу через два дня после принятого решения, но из-за большого спроса на данный ЖК встреча в офисе застройщика откладывалась. Время ожидания потратили на подробное обсуждение с менеджером агентства преимуществ застройщика и самой новостройки.
Выгодна ли сегодня ипотека на вторичку?
Сейчас брать ипотеку на вторичное жилье выгодно, если покупать квартиру для проживания, без цели заработать на ней деньги, считает управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. По ее мнению, минимальная ипотечная ставка в 7,3% на вторичном рынке в российских банках — это очень хорошие условия.
Ипотечные ставки для вторичного рынка сейчас доступны — по основным продуктам в крупнейших банках они не превышают 8%, что практически равно ипотечным ставкам на новостройку, если не рассматривать ипотеку с господдержкой под 6,5%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторской компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Но льготная программа обязывает покупателя приобретать продукт только у застройщика и имеет ограничения по сумме кредита. Поэтому, по мнению Дымовой, ипотечные ставки, которые распространяются сегодня на вторичное жилье, тоже вполне привлекательные.
Ставку можно снизить при достаточно большом первоначальном взносе. В некоторых банках при первоначальном взносе 50% и более можно получить ипотеку на вторичную квартиру даже под 7,4%, отмечает Дымова.
Дальневосточная ипотека
В 2019 году в России была разработана программа льготной ипотеки для заселения Дальневосточного региона. По ней можно приобрести жилье во всех 11 субъектах Дальневосточного федерального округа.
- Стать участником программы могут молодые семьи, имеющие прописку на территории Дальневосточного федерального округа, владельцы «дальневосточного гектара» и те, кто недавно приехал в Дальневосточные регионы;
- Ипотека должна быть оформлена в период с 1 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года;
- Программа не распространяется на рефинансирование уже действующей ипотеки;
- Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости жилья;
- Для первоначального взноса можно использовать субсидии от государства и материнский капитал;
- Максимальная сумма кредита — 6 000 000 рублей;
- Распространяется дальневосточная льготная ипотека на вторичку только в сельской местности;
- Банк выдаёт кредит под 2% годовых на срок от 12 до 242 месяцев. Некоторые банки предлагают ставку от 0,1% на приобретение жилья в новостройках;
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Плюсы:
-
Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
-
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
-
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.
Минусы:
-
Необходим первый взнос в размере 15%.
-
Нельзя купить вторичное жилье.
Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства
Занимаюсь рукоделием: умею вязать, делать игрушки и элементы интерьера своими руками. Делюсь своими знаниями и создаю понятные инструкции для всех, кто хочет научиться так же. Ещё люблю готовить и пишу о еде.
Нужно знать, в какой кабинет обратиться, какое заявление написать. Риэлторы, помимо прочего, помогают правильно оформить заявку на кредит.
Обратите внимание, что если заемщик отказывается от личного страхования, банк может увеличить ставку на несколько пунктов.
Как отмечалось, многие агентства недвижимости сотрудничают с рядом ипотечных банков. Поэтому риэлторы хорошо знают требования, которые предъявляются к заемщикам. Вероятно, известно им и то, как выполнить эти требования.
Фактически под условия получения льготной ипотеки в 2022 году попадает большинство сделок. И есть смысл отказаться от покупки вторичного жилья в пользу новостройки. Сначала выбираете новостройку, после обращаетесь в один из банков, который ее аккредитовал. Сама ипотека оформляется стандартным образом.
Программа льготной ипотеки придала рынку заметного драйва: люди охотнее пошли за покупками, спрос вырос, застройщики радостно нарастили объемы продаж. Но у любой медали всегда есть обратная сторона. Аналитики помогли Циан.Журналу составить список «побочных эффектов» льготной ипотеки.
При постановке на учет городские власти могут проверить, не были ли ухудшены жилищные условия намеренно. Например, муж и жена, год назад продавшие квартиру и купившие жилье меньшей площади, уже не смогут претендовать на льготу.
В мае 2022 года правительство анонсировало новые меры поддержки для IT-специалистов и запустило программу льготной ипотеки. Воспользоваться ее смогут профессионалы в области информационных технологий, ставка по ипотеке составит 5%.
Внесли первоначальный взнос в банке, подписали документы для эскроу, кредитного договора, а также предоставили страховку. После сделки в банке договор отправили на регистрацию.
Фактически появляется возможность взять кредит под 6% по семейной ипотеке или под 12% по льготной на новостройки, — говорит Артур Ахметов. — Если квартира нужна для проживания, стоит купить ее сейчас. В будущем ипотеку можно рефинансировать на семейную (если родится ребенок) или рыночную (если появятся более выгодные предложения).
Вопрос приобретения квартиры возник достаточно давно, но откладывался, так как не могла определиться с выбором между новостройкой и вторичкой. Проще отдать предпочтение старому фонду: купил и сразу переехал. Но на деле оказывается много нюансов: не все варианты устраивают, нужно потратить время и деньги на проверку чистоты сделки и на ремонт.
Жилье должно находиться в том населенном пункте, где прописана пара. Некоторые города, например, Москва, требуют, чтобы потенциальные льготники-получатели займа с господдержкой были официально зарегистрированы в городе в течение 10 лет и более.
Риелтор редко одновременно хорошо разбирается во всех вопросах, связанных с недвижимостью, а непрофессионалу, в свою очередь, трудно сразу оценить уровень компетенции риелтора. Для меня это риск, мне важно принимать взвешенное решение при покупке квартиры и быть уверенной в своем выборе. Важное отличие от других федеральных программ в том, что семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых). Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.
Но на «чужой» земле прожила недолго, в итоге выросла и получила образование в Волгограде. Несмотря на то, что училась в лицее в гуманитарном классе, решила поступать в Волгоградский государственный университет на специальность, совершенно не связанную ни с филологией, ни с журналистикой.
Эту работу можно доверить опытному риэлтору, который будет принимать участие в переговорах с банком, помогать оформлять кредитный договор и искать для вас достойный вариант жилья. Его помощь поможет сократить время, которое будет потрачено на поиски.
Для этого нужно собрать пакет документов, куда входит выписка из домовой книги с указанием количества прописанных в квартире, справки о доходе всех работающих членов семьи, сведения о техническом состоянии дома (если жилье находится в аварийном состоянии), свидетельство о собственности или о социальном найме жилья, паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи.
Когда требуется содействие в получении ипотеки
Однако есть льготные программы, которые позволяют взять кредит на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по ставкам в разы ниже рыночных. Например, семейная ипотека под 6% годовых.
Учитывая, что цены на недвижимость выросли, потенциальным заемщикам стало сложнее выплачивать те самые 15%.
Ставка увеличилась до 12% годовых. Выросла и максимальная сумма кредита. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Новые меры будут действовать с 1 апреля по 1 июля 2022 года. Например, с мая 2020 года по апрель 2021-го общая выручка столичных девелоперов выросла на 61%, тогда как количество сделок — только на 31%», — говорит Виктория Кирюхина.
Для сохранения ставки заемщик должен работать в IT-компании до полного погашения кредита. В случае увольнения (по любой причине) он должен будет за три месяца найти новую работу в этой же сфере. В противном случае льготная ставка отменяется. Новая стоимость кредита может вырасти до уровня ключевой ставки плюс 2,5%, если приобретена квартира, и ключевой ставки плюс 4,5%, если речь о доме.
Помощь государства в погашении ипотеки
Нередко граждане, взявшие ипотеку, впоследствии испытывают трудности с выплатой кредита, если их материальное положение ухудшается. Чтобы ипотека действительно стала инструментом решения жилищного вопроса и помогала молодым семьям обзавестись собственным жильем, в 2015 году Правительство РФ издало постановление о помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Программу поручили реализовывать АИЖК — АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2018 году произошло переименование АИЖК в Дом.РФ, и ввиду того, что уже многие привыкли именно к этому названию, в дальнейшем будем использовать именно его. Дом.РФ оказывает помощь государства в погашении ипотеки с целью снижения обязательств ипотечного заемщика перед кредитором. Помощь включает субсидию в 20−30% от остатка выплат (при этом размер определяет банк) не более чем на 1,5 млн рублей. По взаимному согласию с банком-кредитором сумма может быть направлена на погашение долга с целью сократить количество ежемесячных выплат или на то, чтобы сам платеж стал ниже в течение определенного срока. Также Дом.РФ занимается заменой валюты ипотеке со ставкой не более 11,5%. Таким способом Дом.РФ реализует государственную программу помощи заемщикам, которые по той или иной причине не в состоянии сами выплачивать ипотечный займ. В первую очередь помощь оказывается молодым и многодетным семьям, семьям, в которых есть недееспособные граждане, лицам, проживающим в аварийном жилье.
Взаимодействие заемщика и Дом.РФ осуществляется различными способами. Сегодня взявший ипотеку клиент банка может обратиться в агентство не только через агента по сопровождению, но и через сайт дом.рф. Для этого необходимо зарегистрировать свой личный кабинет. Чтобы получить в Дом.РФ рефинансирование ипотеки — 2022, официальный сайт использовать наиболее удобно – на нем можно заполнить онлайн-заявку.
Впоследствии вы можете вносить через интернет средства для погашения ипотеки, осуществлять оплату имущественного страхования и страхования от несчастных случаев (если вы оформляли этот договор). Также через сайт можно информировать банк, в котором вы взяли ипотеку, об изменении своих данных. На сайте вы можете узнать всю полезную информацию о проектах, которые реализует Дом.РФ в плане повышения доступности жилья.
Сколько проверяется заявка на сельскую ипотеку
Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.
Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:
- заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
- один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
- второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
- при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).
Условия страхования сельской ипотеки
Первым документом, оформляемый между банком и заемщиком перед получением кредитных средств по сельской ипотеке, будет договор страховки. Более того – именно формат страхования ипотеки определяет условия основного договора ипотеки.
Заемщик обязан страховать недвижимость, выступающую ипотечным залогом (ст.31 закона за №102-ФЗ «Об ипотеке»). В отношении других двух видов страховки – жизни заемщика и правового титула – на их обязательность будет настаивать сам банк. Заемщик вправе отказаться страховать жизнь и титул, но тогда банк согласится предоставить кредит лишь по более высокой ставке (порядка 7-9%).
Оформляться страховка титула и жизни заемщиком должна именно в финансовой организации, с которой обсуждается получение сельской ипотеки – это условие включено в их ипотечный договор. Впрочем, получатель ипотеки сможет переоформить страховку (взять полис подешевле) у другого аккредитованного банком страховщика через один год.
Безопасность расчетов
Не могу не остановиться на этом вопросе. Перевозить имеющуюся в наличии сумму из одного города в другой – риск и немалый. Вопрос был решен просто: в филиале банка в родном городе я открыла счет, на который были положены деньги. В момент расчета с продавцом квартиры эта сумма была переведена на его счет. Просто и удобно. Остаток средств за квартиру ему выплатил банк.
Завершая свой рассказ о покупке квартиры, хочу сказать, что это не реклама агентства (я не называю его, хотя благодарна его специалистам за профессионализм). И не реклама банка – в конце концов его выбор не зависел от меня, а только от договоренностей с агентством. Но в итоге – у меня на руках свидетельство о собственности на квартиру с обременением и обязательства по выплате кредитных средств. А еще – квартира, в которой живет сын!
Почему риэлторы спрашивают – наличка или ипотека
Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.
На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.
Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.