Срок исковой давности по предварительному договору купли продажи земли

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок исковой давности по предварительному договору купли продажи земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Исчисление сроков для отдельных категорий лиц

2. Руководство по применению сроков исковой давности в примерах и таблицах

3. Понятие исковой давности

4. Срок исковой давности по повременным платежам и процентам

5. Срок исковой давности по предварительному договору

6. Недействительность, мнимость сделки, исковая давность

7. Притворные сделки с недвижимостью

8. Верховный Суд РФ об исковой давности

9. Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

10. Основания признания договора купли продажи недействительным

11. Основания для обращения

12. В.: Какие существуют последствия не заключения основного договора?

13. Пропуск исковой давности о взыскании арендной платы за землю

У компаний начало исковой давности обусловлено, кроме прочего, наличием органов, действующих от их имени (п. 3 Постановления № 43). Пленум ВС РФ отметил, что изменение состава органов компании (например, смена директора) не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Исчисление сроков для отдельных категорий лиц

Когда иск к должникам фирмы предъявляет ликвидационная комиссия, исковая давность исчисляется с момента, когда о нарушенном праве стало известно обладателю этого права – организации, а не ликвидационной комиссии или ликвидатору (ст. 61–63 ГК РФ).

Если в суд обращается уполномоченное лицо (например, прокурор) в защиту иных субъектов, то срок давности следует исчислять с того момента, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком, узнало (должно было узнать) лицо, в интересах которого подано такое заявление (п. 5 Постановления № 43).

При перемене лиц в обязательстве начало течения и порядок исчисления срока давности не меняются (ст. 201 ГК РФ, п. 6 Постановления № 43). Срок отсчитывается со дня, когда первоначальный обладатель права узнал (должен был узнать) о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (ст. 201 ГК РФ).

Если первоначальный ответчик заявил о пропуске срока, повторное заявление от его правопреемника не требуется, т.к. для него обязательны все действия, совершенные в процессе до его вступления в дело (ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), ч. 3 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), п. 13 Постановления № 43).

Законом установлены требования, на которые сроки исковой давности не распространяются, такие как требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму»; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом.

Руководство по применению сроков исковой давности в примерах и таблицах

Арбитры сослались на пункт 11 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2022 № 43, где было разъяснено, что спорное заявление может быть сделано как в письменной, так и в устной форме. При выборе в пользу второго варианта отметка об этом должна быть сделана в протоколе заседания в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 07.02.2022 № 6.

Судьи отметили, что такой порядок исчисления срока в отношении штрафа неприменим, поскольку срок исполнения обязательств по возврату цистерн был точно прописан в договоре и составлял двое суток с даты их прибытия на станцию назначения. Следовательно, подлежит применению правило п. 2 ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности с момента окончания срока исполнения обязанности по возврату цистерн.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Понятие исковой давности

Компании, права которых нарушены, могут обратиться за их защитой в суд. Согласно п. 1 Постановления № 43 под правом, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Субъективное право – это признаваемое законом притязание лица на какое-либо благо или форму поведения, использование которого зависит от воли субъекта.

Но ответчик не должен бесконечно находиться в состоянии неопределенности, под угрозой судебного решения против него. Поэтому возможность защиты ограничена сроком исковой давности (ст. 195 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Пункт 1 ст. 10.1, п. 1 ст. 10.9 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА 2004 (далее – Принципы УНИДРУА) говорят, что истечение исковой давности не прекращает права, но только препятствует его принудительному осуществлению. При этом само нарушенное право сохраняется. Поэтому лицо, право которого нарушено, может обратиться в суд и по истечении этого срока.

Срок исковой давности по повременным платежам и процентам

Повременные платежи – это денежные обязательства, разбитые договором на части, иначе говоря, периодические выплаты. Например, арендная плата, проценты за пользование заемными средствами и т.д. Обычно общая сумма платежа зависит от времени пользования услугами.

Из общего смысла п. 1 ст. 200 ГК РФ Пленум ВС РФ сделал вывод, что по повременным платежам исковая давность начинается в отношении каждой части отдельно. Поэтому и срок давности исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 Постановления № 43).

Если должник признал основной долг, например, заплатил его, это не означает, что он признал дополнительные требования кредитора о выплате процентов (ст. 395 и 317.1 ГК РФ), неустойки (ст. 330 ГК РФ) или о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ). Отсюда вывод: если в случае признания основного долга срок исковой давности прерывается, то в отношении дополнительных требований он продолжает течь (п. 25 Постановления № 43). Поэтому кредиторам следует быть внимательнее, предъявляя исковые требования.

При этом срок по неустойке или процентам по ст. 395 ГК РФ исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

То же касается и перерыва течения срока при обращении в суд. Срок исковой давности по предъявленному основному требованию останавливается на основании п. 1 ст. 204 ГК РФ. Но если кредитор не предъявил сразу дополнительные требования, срок по ним продолжает течь (п. 26 Постановления № 43). Здесь суд сослался на ст. 207 ГК РФ. Там сказано, что с истечением срока по главному требованию истекает срок и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 Постановления № 43).

Но Пленум ВС РФ сделал исключение из этой нормы в отношении договора займа или кредита (п. 1 ст. 809 ГК РФ). Если согласно договору проценты по нему должны быть уплачены позже, чем возвращена сумма займа, срок давности по таким процентам не зависит от истечения исковой давности по основной сумме и исчисляется отдельно (но только если проценты были начислены до наступления срока возврата займа).

Срок исковой давности по предварительному договору

По общему правилу он составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Но из этого положения существует множество исключений.

В отдельных случаях исковая давность может быть меньше общего срока. Следует заметить, что установление в законе укороченных сроков не нарушает права на судебную защиту, предусмотренную ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 37 Конституции РФ, ведь само право на защиту сохраняется.

Ниже приведены несколько примеров сокращенных сроков исковой давности:

преддоговорные споры могут быть разрешены в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий (п. 2 ст. 446 ГК РФ);
по договору купли-продажи товара, на который не установлена гарантия, срок давности составляет два года (п. 2 ст. 477 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»);
по искам о признании оспоримой сделки недействительной исковая давность равна одному году со дня, когда истец узнал (должен был узнать) об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ);
срок по требованиям об опровержении порочащих сведений, распространенных в СМИ, составляет один год со дня опубликования (п. 10 ст. 152 ГК РФ);
решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ). При этом нельзя подать иск по истечении двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников общества;
срок давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы (п. 1 ст. 725 ГК РФ), а также из договоров перевозки (п. 3 ст. 797 ГК РФ) составляет один год.

Во всех перечисленных случаях установлен укороченный срок давности. Но встречается и обратная ситуация. Например, в случае обнаружения существенных недостатков товара, на который не установлен срок службы, исковая давность составляет десять лет (п. 6 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). В любом случае, согласно п. 2 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Недействительность, мнимость сделки, исковая давность

А.К.: Последствия не заключения основного договора два. Если стороны умолчали обоюдно, или одна промолчала, а другая «проворонила», то обязательства прекратились и последствий нет. На период действия предварительного договора мы обязаны в течение срока, указанного в договоре, заключить основной договор вдвоём. Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона проходит некую процедуру, которую желательно указывать всю в предварительном договоре, и может подать иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном. Поэтому все условия основного договора нужно максимально указывать в предварительном. Потому что если они не указаны, то суд сам по своему усмотрению принимает условия. Это может стать неприятным сюрпризом для сторон. Например, я продаю объект, и для меня важно в течение 6 месяцев с момента заключения основного договора освободить квартиру, т.к. у меня ещё встречка не созрела, суд может сказать, что по обычным условиям оборота квартира освобождается в течение двух недель. Если мы этого в предварительном договоре не указали, то я могу получить невыгодное для меня условие в судебном решении, я уже буду обязан его исполнять.

А.К.: Вы имеете право требовать по суду заключения основного договора в течение 6 месяцев с момента изъявления желания на заключение основного договора в пределах срока действия предварительного. Срок действия предварительного – 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т.д. Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора. С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор. Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.

А.К.: В случае виновного нарушения контрагентом своего обязательства. Здесь есть своя специфика. У нас общегражданская ответственность наступает в случае наличия вины. Вина раскладывается по закону на умысел и неосторожность. При этом умысел всегда является основанием для ответственности, неосторожность можно исключить из вины по соглашению сторон. В общем смысле если действия, которые предпринял или не предпринял контрагент виновные, то тогда возникает ответственность в форме неустойки. Если эти действия были вызваны непреодолимой силой, то тогда по общему правилу ответственность исключается.

Пётр Артеев: В предварительном договоре купли-продажи должен быть четко описан предмет, т.е. квартира должна быть идентифицирована, и стороны должны осознавать, что в будущем они заключат договор купли-продажи именно этой квартиры. В предварительном договоре также может быть неточно описан данный предмет. Например, если указан неправильно адрес или кадастровый номер, то это может являться основанием для признания договора незаключенным, т.к. не согласован предмет договора. Но в то же время, если содержатся неточности технического характера, как, например, несоответствие площади, указанной в договоре купли-продажи сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, то на этом основании оспорить данный договор нельзя, и стороны будут обязаны в будущем заключить основной договор.

Притворные сделки с недвижимостью

Выделяют два способа расторжения договора:

до совершения регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
после осуществления записи в Росреестре.

Не вызывает сложностей прекращение обязательств, которые еще не подкреплены осуществлением регистрационных действий.

Прежде чем подавать иск, сторона направляет претензию нарушившему условия договора контрагенту, предлагая ему расторгнуть договор в добровольном порядке. Требование составляется в письменном виде и направляется телеграммой или заказным письмом под подпись. Если ответ не был получен в течение 30 суток с момента отправления или контрагент отказывается от расторжения договора, сторона вправе обратиться в суд.

К исковому заявлению, независимо от того, кем является истец, необходимо приложить:

копии искового заявления (по количеству ответчиков);
копию документа, удостоверяющего личность – для физ. лиц или копию учредительного документа – для юр. лиц;
доказательство досудебного порядка урегулирования спора (требование расторгнуть договор, на котором отсутствует подпись ответчика или на котором в письменном виде засвидетельствован отказ);
копия договора купли-продажи;
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Покупатель также должен приложить:

доказательство невыполнения требований продавцом (например, выпиской из ЕГРН подтвердить отказ от передачи права собственности или отказ в снятии с регистрационного учета, фотографии плохого состояния помещения, если оно не обговорено сторонами в тексте договора и т.д.);
справку из ЕГРН, если право собственности уже перешло к нему;
копию документа, подтверждающего уплату стоимости недвижимости по договору.

От продавца потребуются:

справка из ЕГРН;
доказательства невыполнения покупателем условий (отказ совершить оплату или принять помещение и т.д.);
доказательства выполненных условий договора им самим.

Признать ДКП недействительным вправе как продавец или покупатель, так и третьи лица, чьи права были затронуты.

Сторона, желающая признать договор недействительным, должна действовать следующим образом:

убедиться, что имеет место основание, и вы знаете, как оспорить сделку;
узнать, в какой срок можно расторгнуть договор, не истек ли срок исковой давности (для признания сделки ничтожной – 3 года с момента обнаружения основания, для признания сделки оспоримой – 1 год);
составить и подать исковое заявление.

Верховный Суд РФ об исковой давности

Причина подачи иска в суд – признание сделки по отчуждению квартиры или дома недействительной. При этом она может относится к ничтожному или оспоримому договору. Как правило, представители Фемиды рассматривают оспоримые сделки.

Если исковые требования удовлетворяются, это означает, что юридические последствия по результатам заключения договора купли-продажи, дарственной, обмена, ренты и т.п. признаются недействительными. Результат – двусторонняя реституция, в соответствии с которой стороны возвращают друг другу все то, что получили по условиям соглашения.

Для справки! При невозможности вернуть полученное имущество в натуре, выплачивается его стоимость на момент совершения сделки. Учитываются и другие последствия недействительности договора по отчуждению имущества, предусмотренные действующим законодательством.

Ничтожные сделки не нужно признавать через суд. Соответственно, для них срок исковой давности не предусмотрен. Особенность таких договоров в том, что исковое производство по ним необходимо, чтобы признать недействительным их последствия. Заявление представителям Фемиды может подать любое лицо, заинтересованное в разрешении вопроса.

Причины признания сделки ничтожной:

Проведена с нарушением прав собственников;
Совершена по поддельным документам;
Не преследовала указанных целей, являлась мнимой;
Проведена лицом, признанным на момент заключения договора недееспособным;
Продавцу не исполнилось 14 лет.

Нарушение прав собственников можно обнаружиться в любом звене длинной цепочки сделок по отчуждению одного и того же объекта недвижимости. К ним относятся следующие случаи:

Нет разрешения другого супруга на продажу квартиры, являющейся совместной собственностью;
Отсутствуют письменные разрешения других владельцев;
Не соблюдены интересы и нарушены права несовершеннолетних лиц.

Если в ходе купли-продажи или другой сделки использованы поддельные документы, такие соглашения также оспариваются. Основание – установленный факт, что документы (или подписи) были недействительными.

Мнимые сделки преследуют иную цель, чем та, что указана в договоре. Например, должник может оформить ее, чтобы уберечь имущество от ареста и взыскания. Другая разновидность – притворные сделки, которые своим фактом прикрывают другие действия. Например, вместо купли-продажи оформляется дарение, чтобы уйти от налогов.

Необязательно, что участие недееспособного лица может стать основанием для признания сделки недействительной. Если последствия для продавца выгодны, его опекун может подать в суд иск, чтобы, наоборот, признать договор по отчуждению действительным. Этот судебный акт обезопасит обе стороны от потерь в результате возможного признания незаконными последствий ничтожной сделки.

Едва ли можно встретить продавца квартиры, который по закону считается малолетним. Но такая ситуация Законодателем предусмотрена, ее нужно учитывать.

Для общих случаев предусмотрен трехлетний срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он начинает отсчет не с момента заключения договора, а с той даты, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении его прав.

Например, ошибочно считается, что после развода супруги обязаны разделить имущество в течение трех лет с момента признания брака недействительным. Эту ошибку допускают не только обыватели, но и судьи. Отсчет начинается с того момента, когда один из супругов узнал о сделке с недвижимостью, которая является совместной. Поэтому в суд он может обратиться и через 10 лет после развода.

Рассматриваемый срок может приостанавливаться или восстанавливаться. В первом случае необходимо:

Наличие непреодолимой силы;
Реальных действий ответчика, который признает ответственность и совершает активные мероприятия, направленные на восстановление законных прав истца.

На практике это выглядит следующим образом. Лицо, обнаружив нарушение своих прав, обращается письменно или устно к лицу, который незаконно распорядился его имуществом. Стороны приходят к согласию, заключают двустороннее соглашение, заверяют его у нотариуса. С этого момента считается, что нарушитель взял обязательства перед пострадавшим лицом. Срок исковой давности по сделке с недвижимостью приостанавливается.

Если условия достигнутого соглашения не выполняются, первый день, который следует за последний, когда должно проводится выплаты или другие действия со стороны нарушителя, открывает новый отсчет срока обращения в суд.

Для справки! На восстановление упущенного времени представители Фемиды идут в том случае, если считают объективным действие непреодолимой силы.

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.

Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

В общем правиле о процессуальном сроке имеются исключения:

Если соглашение подписано лицом под влиянием физического или психологического давления, то давность начинает течь с момента прекращения давления. Такие сделки носят оспоримый характер и могут быть аннулированы в течение 12 месяцев;
Исковая давность по спорам о применении последствий ничтожных сделок действует со дня их исполнения. Днем исполнения считается дата государственной регистрации договора купли-продажи. Норма о моменте, когда гражданин должен был узнать о нарушении прав, здесь не применяется.

ГК РФ предусматривает максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – 10 лет. Его восстановление требует серьезной доказательной базы и поддержки профессионального юриста.

Продлить или восстановить пропущенный процессуальный срок гражданин может самостоятельно при условии, что у него имеются «железные» доводы, подтверждающие уважительность причин пропуска.

Если же его положение шатко, а доказательства слабы, то суд, скорее всего, не примет их во внимание. В этом случае велика опасность, что противная сторона заявит об истечении срока, и оспаривание сделки станет невозможным.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Основания для обращения

В.: Какие существуют последствия не заключения основного договора?

Пропуск исковой давности о взыскании арендной платы за землю

В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 разъяснено, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для его восстановления, то при наличии заявления об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Все изложенное свидетельствует о пропуске сроке исковой давности. В случае обращения Департамента городского имущества с иском в суд спустя 6 лет с даты возникновения задолженности по арендной плате за землю, это будет являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При условии, что арендатором заявлено о применении срока исковой давности. Исковая давность может быть применена и к неустойке по арендной плате за землю.