Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Предварительный договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.
Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.
Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.
- Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
- Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
- Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
- Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
- Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
- В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.
Можно ли его расторгнуть?
Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.
Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.
Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Если стороны заключили предварительный договор долевого участия в строительстве, то суд вправе признать его основной сделкой – договором долевого участия в строительстве и, соответственно, обязать застройщика зарегистрировать сделку в территориальном управлении Росреестра.
Но для этого необходимо одновременное соблюдение 2 условий:
- в предварительном договоре наличествуют все условия, которые необходимо включить в основной договор, а именно: идентификация объекта строительства, цена, гарантийные обязательства застройщика, срок передачи квартиры покупателю, способы обеспечения застройщиком обязательств по сделке;
- лицо, на чьи деньги строится объект недвижимости, соответствует требованиям о застройщике, установленным законодательством РФ.
Таким образом, договор о намерениях (образец которого представлен на нашем сайте) является «предварительным» документом для основной сделки. Рекомендуем вам включить в данный договор как можно больше условий, которые в дальнейшем найдут свое отражение в основном договоре.
Очень много вопросов касается темы заверения договоров о намерении у нотариуса. Ответим сразу – законодательство не обязывает граждан заверять договоры о намерениях купли – продажи недвижимости у специалистов, так как хватает и обычной подписи. Однако эта процедура очень полезна по ряду причин:
- Нотариус, заверяя документы, поможет выявить ошибки в договоре о намерениях, а так же обнаружить мошеннические действия одной из сторон;
- У нотариуса можно заказать и правильно оформить все документы, необходимые для купли – продажи недвижимости;
- Заверенный нотариусом договор о намерениях купле – продажи недвижимости проще использовать при спорах и разбирательствах в суде.
Задаток в договоре о намерениях
Давайте разберем, как в соответствии с договором будет использована сумма задатка (аванса). Возможны несколько ситуаций:
1. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи автомобиля. Это нормальная ситуация, на практике она самая распространенная. В этом случае задаток остается у продавца как часть стоимости автомобиля.
2. Покупатель передумал покупать автомобиль. В этом случае задаток остается у продавца в качестве компенсации.
3. Продавец передумал продавать автомобиль или продал его другому покупателю. В этом случае он возвращает двойную сумму задатка покупателю в качестве компенсации.
4. Покупатель перестал выходить на связь или уклоняется от заключения договора в течение указанного срока. В этом случае считается, что покупатель отказался от сделки и продавец оставляет задаток себе.
5. Продавец перестал выходить на связь или уклоняется от заключения договора в течение указанного срока. В этом случае считается, что продавец отказался от сделки, он передает двойную сумму задатка покупателю.
Что такое договор о намерениях купли-продажи и когда он необходим?
Как правило, перед составлением договора о купле — продажи квартиры, дома или другого жилого помещения, составляется предварительное соглашение. Этот документ определяет будущие условия заключения контракта, внесение первого задатка за недвижимость и обязательства сторон по оформлению сделки в определенные сроки. Договор о намерениях купли — продажи недвижимости требуется для кредита или ипотеки. Банк предоставляет деньги на основе предварительного соглашения, а также документ защищает стороны от нежелательных последствий.
По предварительному договору, квартиру не получится перепродать, оформить в собственность на другого человека. Это гарантия заключения сделки и первичные обязательства сторон. Договор о намерениях купли — продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, как и все последующие документы, связанные с переходом собственности, прекращения или ограничения прав на недвижимое имущество.
Как было сказано выше, договор о намерениях – документ весьма строгой формы. Он практически полностью идентичен стандартному договору купли – продажи, и составляется в следующей последовательности:
- Наименование сделки;
- Данные каждой из сторон: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контакты;
- Предоставляемые договором гарантии;
- Описание порядка проведения будущей сделки;
- Перечень обязанностей и прав сторон;
- Сведения о кредитах, выданных для проведения сделки;
- Полные сведения о стоимости недвижимости;
- Данные о задатке;
- Реквизиты для оплаты;
- Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций;
- Заключительные положения;
- Реквизиты сторон и их подписи.
Как видите, ничего особенно сложного договор о намерениях купли – продажи собственности не содержит. Но при этом он достаточно точно описывает сделку и дает представление о всех её наиболее важных аспектах.
Что такое договор о намерениях. Объясняем простыми словами
Договор о намерениях необходим, чтобы определить суть будущих правоотношений и установить определённые условия. В таком документе, как правило, прописывают:
- какая именно сделка будет заключена в будущем;
- условия, которые должны выполнить стороны перед заключением основного договора;
- в течение какого времени стороны заключат основную сделку.
Прежде всего соглашение о намерениях нужно, чтобы предварительно закрепить условия будущей сделки, при этом сохранив возможность отказаться от её заключения. Например, это удобно, если продавец ведёт переговоры сразу с несколькими потенциальными покупателями недвижимости.
Также письменное соглашение о намерениях может выступить доказательством того, что стороны действительно вели переговоры по сделке. В частности, оно может потребоваться при взыскании убытков, если ваш партнёр внезапно и неоправданно прервал переговоры.
Наконец, соглашение о намерениях может выручить предпринимателя, если у него возникли разногласия при исполнении договора, который он заключил с партнёром на его основе. Так, при толковании договора суд может обратиться в том числе к соглашению о намерениях, чтобы установить действительную общую волю сторон.
«Польский производитель 3D-принтеров Zortrax в начале 2014 года объявил, что подписал контракт на поставку 5000 3D-принтеров M200 американскому гиганту Dell.
После этого о маленькой тогда компании написали многие мировые СМИ, польские аддитивные технологии стали считаться качественными, а инвесторы начали массово финансировать стартапы страны, в том числе и саму Zortrax.
Впоследствии оказалось, что сделка была только договором о намерениях и до завершения не дошла, а весь успех оказался мифом».
(Из новости о том, как крупнейшая сделка производителя 3D-принтеров Zortrax оказалась обманом.)
В гражданском законодательстве «договор о намерениях» не предусмотрен, однако, в соответствии со ст. 429 ГК РФ, законодательство предлагает похожий инструмент — предварительный договор. Не путайте два этих понятия.
Главное отличие — в том, что договор о намерениях не влечёт правовых последствий в случае отказа одного из участников от заключения основного договора в будущем.
Предварительный договор же предусматривает, что стороны обязуются заключить основной договор в будущем при подписании предварительного договора.
Договор о намерениях часто заключают при следующих видах сделок:
- договор купли-продажи недвижимости;
- бартерный договор;
- договор кредитных сделок и займов;
- договор, где предметом выступают транспортировка, аренда и хранение.
Структура Договора о намерениях
По аналогии с общей формой договора, как юридического документа, предварительный договор имеет следующую структуру:
-
Преамбула
содержит указание на вид договора (к примеру – «Договор о намерениях купли-продажи недвижимости/квартиры»), дату заключения соглашения, реквизиты сторон;
-
Предмет договора
ключевой раздел соглашения, в котором оговаривается намерение сторон заключить основной договор, его условия, финансовые вопросы и условия передачи предмета договора;
-
Сроки подписания сторонами основного договора
в разделе указывается точная дата выхода сторон на фактическое заключение сделки;
-
Ответственность сторон, предусмотренную при нарушении условий договора его подписантами
кроме базовых возмещений при отказе от выполнения обязательств по договору, предусмотренных законодательно, в данном разделе может быть предусмотрена индивидуальная ответственность, на которую стороны согласились при обсуждении условий соглашения и подписании предварительного договора.
- Обеспечительные платежи
в разделе указываются способы разрешения финансовых претензий, в случае если по причине отказа одного из подписантов предварительного договора, стороны не вышли на подписание основного соглашения;
-
Подписи сторон.
Чем грозит его несоблюдение?
Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок. Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров. Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.
Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата. Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.
Стоит отметить, что несоблюдение договора о намерениях не всегда ведет к расторжению сделки. При желании его можно дополнить и отредактировать по взаимному согласию, подстроив тем самым текст документа под новые обстоятельства.
Договор купли недвижимости
Договор о намерениях купить недвижимость является гарантией того, что сделка состоится. Но, после подписания предварительного договора права владения на объект недвижимости не переходят от владельца второй стороне. Он лишь подтверждает актуальность условий и сроков совершения сделки.
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости заключают по разным причинам. К наиболее популярным причинам заключения предварительного договора относят следующие:
- Сроки откладываются из-за нехватки финансов у покупателя;
- Отсутствие требуемых документов для совершения сделки у одной из сторон;
- Отсутствие возможности у одной из сторон быть в ЕГРН для оформления сделки;
- Приобретение жилья в новострое, которая еще не числится за застройщиком как собственность;
- Долгосрочная проверка документации в Росреестре;
- Приобретение жилья с обременением;
- Иные ситуации, которых довольно много.
Предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу и, если одна из сторон не желает исполнять установленные обязательства, то такие вопросы решаются в судебном порядке и с виновного возможно получить компенсацию или иное решение в пользу истца.
Существует соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимости. Оно не является юридически подкрепленным. Оно всего лишь описывает волеизъявление о намерениях покупки. Стороны не берут на себя никаких обязательств по исполнению. Если сделка сорвется, соглашение не будет являться веским аргументом для суда.
Сделка по приобретению недвижимости обычно состоит из четырех этапов, которые помогают избежать рисков и споров между участниками. К ним относят:
- Составление договора о намерениях;
- Оформление основного договора купли-продажи;
- Оформление акта приема-передачи;
- Регистрация перехода прав в ЕГРН.
Предварительный договор о намерениях может быть нескольких видов:
- Договор о намерениях купли-продажи без внесения задатка;
- Договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса;
- Предварительный договор о купле-продаже жилплощади.
Предварительный договор можно зарегистрировать в Росреестре по согласованию участников в качестве добровольного принятия такой обязанности.
Оптимально как для продавца, так и для покупателя, составлять договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса. Он гарантирует не только совершение сделки в установленные сроки, но и подкреплен финансово.
Составление такого рода договоров распространено при купле-продаже коттеджей, участков земли, иных построек загородного типа, а также для покупки жилья с обременением или для ипотечного займа. Все потому, что для заключения таких сделок требуется длительный сбор документации и различных разрешений.
Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости
В деловой практике зачастую заключение сделки купли-продажи или оказания услуг , по долгосрочной аренде или иному предстоящему сотрудничеству предваряет договор о намерениях, заключаемый сторонами после предварительных переговоров по условиям будущего договора. В этой статье мы расскажем о том, что представляет собой договор о намерениях, какие его виды существуют, каков правовой статус этого документа, предваряющего практически все крупные и важные сделки, и предложим на рассмотрение типовой договор о намерениях купли-продажи недвижимости, образец которого используется в российском правовом поле. Право сторон после согласовывания основных условий будущей сделки заключать договор о намерениях устанавливается статьей ГК РФ Гражданский Кодекс РФ , нормами которой закреплены:. Что это за соглашение, в чем суть этого документа? Договор о намерениях представляет собой предварительные обязательства сторон-участниц реализовать предусмотренные в нем функции для достижения конкретных целей и задач в интересах сторон, подписавших его. Иными словами — предварительным договором стороны-участницы фиксируют свои намерения заключить в установленные соглашением сроки основной договор о том или ином виде сделки на условиях, согласованных сторонами и указанных в предварительном договоре на момент его подписания. Несмотря на то, что в ч.
Как составить договор (соглашение) о намерениях (образец)?
Законодательно документ не предусмотрен, но стороны вправе заключить его в силу п. Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены. Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.
.
.
.