Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Что нужно прописать при продлении договора аренды
- дату подписания соглашения, а также его номер (если квартира снимается годами, соглашений о пролонгации может быть несколько, у каждого будет свой номер);
- номер и дату основного договора, к которому прикладывается это допсоглашение;
- реквизиты сторон (имя, фамилия, отчество, паспортные данные, адрес регистрации, также можно указать дату рождения);
- срок действия соглашения о пролонгации;
- изменения в основном договоре или их отсутствие;
- если меняется один или несколько пунктов, прописать, что остальные остаются в силе;
- день, когда соглашение вступает в силу.
Инициатор пролонгации договора аренды
Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
- обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
- составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
- подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.
Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация
21.05.2019
Вопрос:
Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?
Ответ:
Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.
Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.
При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
- Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
- В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
- Данная позиция подтверждается судебной практикой.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.
Пролонгация договора найма жилого помещения
Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.
Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость.
Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр.
Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.
Пролонгация (продление) договора аренды в 2019 — заключенного менее чем на 1 год, на 11 месяцев, на неопределенный срок, образец соглашения
Если стороны заключили арендное соглашение на определенный срок, то есть указали конкретную дату окончания правоотношений, то по наступлении указанного срока нужно решить – продлевать аренду или нет.
Также требуется разрешить вопрос – нужно ли заключать дополнительное соглашение и нужно ли его регистрировать в Росреестре? Обо всех нюансах процедуры пролонгации арендного договора поговорим далее.
Под пролонгацией арендного контракта подразумевается процедура продления договора аренды после истечения срока его действия.
К примеру, контрагенты заключили соглашение сроком на 6 месяцев. По прошествии указанного срока они не имеют взаимных претензий, и решают продолжить сотрудничество.
И тут возникает резонный вопрос, что делать – заключать доп. соглашение о продлении, или же новый договор аренды?
Сначала рассмотрим, что говорит закон по этому поводу, а после – как оформить сделку по пролонгации.
На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.
Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).
В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.
Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.
В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).
Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.
Договор аренды офиса на 11 месяцев с ежегодным продлением
Вопрос: Между организациями заключен договор аренды нежилых помещений. Договор аренды заключен на 11 месяцев и перезаключается каждый год путем заключения нового договора. Можно ли каким-либо образом заключить дополнительное соглашение к договору аренды на следующие 11 месяцев, не печатая новый договор, чтобы не возникла необходимость регистрировать данный договор?
Ответ: Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года или на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
При этом при продлении договора аренды путем автоматической пролонгации или путем внесения в договор изменений (соглашение) при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать
- Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств. Но стоит учитывать, что в случае возникновения каких-либо разногласий первый вариант будет более выигрышным, так как позволит суду назначить почерковедческую экспертизу.
- Само написание документа должно быть максимально аккуратным, так как наличие помарок или исправлений может привести к потере им юридической силы.
- Обязательно необходимо указывать сведения о лицах, упомянутых в расписке: фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо обозначить дату принятия денежных средств, а также сумму и период, за который они выплачиваются.
- Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
- Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
- За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.
Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.
Надо платить налог при сдачи квартиры на 11 месяцев
Но в действительности это не так. В соответствии с действующими законами все прибыли от любой деятельности облагаются налоговыми сборами. Касается это и такой сделки, как аренда жилья. Зачастую собственник задается вопросом: а можно ли осуществить сдачу квартиры в аренду без налогов.
Как результат, получаем:18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит? Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения.
Виды сроков, которые необходимо закрепить в договоре аренды
Чтобы сделать сотрудничество максимально удобным и предсказуемым, специалисты нашей юридической компании рекомендует прописать следующие виды сроков договора аренды:
- Срок аренды. Собственнику и арендатору необходимо зафиксировать как начало, так и завершение срока аренды. Сроки могут определяться в контракте:
- конкретными датами;
- истечением временных периодов (недели, месяцы, годы);
- указанием на неизбежное событие.
- Срок перечисления платежей. Условия о сроках и алгоритме внесения арендной платы важны также, как и сроки договора аренды. Чаще всего в соглашении предусматривается оплата в какой-то конкретный день (например, 5 числа каждого месяца), либо в течение определенного временного промежутка (с 1 по 5 число месяца).
- Срок уведомления контрагента об отказе от контракта. В случае заключения субъектами договора аренды на неопределенный срок все просто. Заинтересованный в расторжении соглашения субъект отправляет другой стороне уведомление за 1 месяц (за 3 месяца, если арендуемое имущество — недвижимость). Однако арендатор и арендодатель могут скорректировать эти сроки.
Если договор аренды заключен на месяц или на более долгий срок, контрагенты могут предусмотреть вариант с односторонним отказом от соглашения. Тогда срок уведомления они устанавливают самостоятельно.
- Срок возврата взятого в аренду имущества, освобождения его от вещей арендатора. Обычно срок возврата объекта аренды совпадает с моментом прекращения соглашения. Но участники договора могут отступать от этого правила и указывать удобные им сроки.
Например, можно прописать, что имущество возвращается в течение 5 дней с даты расторжения контракта. Если конкретные сроки не определены, арендатор возвращает вещь в разумные сроки.
Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.
Внимание! Если у недвижимости есть кадастровый номер и по ней планируется заключать договор краткосрочной аренды, одна из сторон может выступить с инициативой зарегистрировать сделку.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.
Документы для регистрации
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Что должно быть в договоре
По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.
Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.
Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.
Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону
Правовое регулирование пролонгации
Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.
Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.
Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.
В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:
- Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
- Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
- Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.
Продление краткосрочного найма
При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.
При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.