Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

внесения аванса в счёт платежей по договору купли-продажи квартирыг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Если сделка по отчуждению указанной квартиры не осуществляется по вине Покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность Продавца. Если сделка не осуществляется по вине Продавца, то вся сумма аванса возвращается Покупателю в течение дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере.

1. Покупатель внёс Продавцу аванс в сумме рублей в счёт платежей по договору купли-продажи квартиры по адресу: .
2. Внесённый аванс является частью полной стоимости указанной квартиры и вносится в обеспечение исполнения договора по её отчуждению в пользу Покупателя и (или) лица по его указанию.
3. Продавец обязуется после получения аванса не осуществлять никаких действий, связанных с отчуждением указанной квартиры в пользу третьих лиц.
4. Если сделка по отчуждению указанной квартиры не осуществляется по вине Покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность Продавца. Если сделка не осуществляется по вине Продавца, то вся сумма аванса возвращается Покупателю в течение дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере.
5. Полная стоимость указанной квартиры составляет рублей и не подлежит изменению в дальнейшем.
6. Расходы по оформлению сделки купли-продажи включают:
   • банковские расходы (аренда депозитарной ячейки в банке) – оплачивает: ;
   • юридическое оформление договора отчуждения – оплачивает: ;
   • оплата регистрации и перехода права – за счёт: .
7. Указанная квартира состоит из жилых(ой) комнат(ы), имеет общую площадь — кв.м, в том числе без учёта лоджий, балконов, прочих летних помещений — кв.м, жилую — кв.м. и принадлежит по праву собственности на основании от «»2023 г., зарегистрированной в «»2023 г. за ; Свидетельство о собственности на жилище от «»2023 г.
8. Недвижимость продаётся в том виде, в котором её осмотрел Покупатель. Продавец удостоверяет, что на момент заключения настоящего Договора:
   • не заключены договоры по отчуждению вышеуказанной Недвижимости с третьими лицами;
   • она не арендована, не состоит под арестом, судебным разбирательством, не заложена, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременена, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования этой квартирой, не имеется, долгов по налогам и другим платежам не имеет, скрытых дефектов нет, на неё не имеется иных притязаний третьих лиц.

   Отсутствуют другие факторы, которые могут в будущем ограничить владение, распоряжение или отчуждение Недвижимости новыми собственниками.

9. Продавец обязуется за суток известить Покупателя о дне сделки; порядок её проведения устанавливается по соглашению сторон.
10. При несоответствии действительности заявленного в п.7, а также при обнаружении иных обстоятельств, на основании которых сделка по отчуждению Недвижимости не может быть зарегистрирована или в дальнейшем может быть признана недействительной, внесённый аванс в день требования возвращается Покупателю, а настоящий Договор считается расторгнутым. Покупателю возмещаются все документально подтверждённые понесённые им расходы по подготовке сделки.
11. Квартира абонирована телефонным номером , который собственник Недвижимости обязуется не переводить по новому адресу и предоставить в день подписания договора отчуждения соответствующее нотариально удостоверенное заявление на телефонный узел.
12. Юридическое освобождение квартиры – в срок с момента госрегистрации договора купли-продажи, а физическое – в течение дней с момента государственной регистрации договора и перехода права.
13. Банковский депозитарий для проведения взаиморасчётов и центр государственной регистрации сделки и перехода права собственности выбираются по соглашению сторон.
14. Стороны согласны на совершение договора купли-продажи в простой письменной форме.
15. Сторона, отвечающая за подготовку договора – Покупатель – обязана представить его проект до совершения процедуры закладки денег.
16. Стороны согласны все споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, решать путём ведения переговоров и принимать все меры по урегулированию разногласий для взаимного удовлетворения их интересов. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
17. Все суммы Договора, указанные в , оплачиваются в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа (ст.317 ГК РФ).
18. Срок действия настоящего Договора: до «»2023 года включительно. Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.
19. Сроки государственной регистрации договора отчуждения Недвижимости не входят в срок действия настоящего Договора, который считается исполненным и прекращает своё действие с момента подачи документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.
20. Настоящий Договор составлен в двух, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами.

Разница между задатком и авансом

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Оформление договора аванса

Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:

• О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
• О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
• О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
• Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры

Главная ошибка продавцов – подмена понятий задатка и аванса. Последний не является средством обеспечения сделки, а представляет собой лишь форму предварительных расчетов между сторонами, когда продавцу уплачивается часть суммы до заключения основного договора. Соответственно заключение авансового соглашения не дает оснований продавцу удерживать внесенные деньги в случае срыва сделки. Отказ от возврата денег можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит возврату покупателю (ст. 1102 п. 1 ГК РФ).

Если дело до заключения договора купли-продажи не дошло, но продавец отказывается возвращать деньги по просьбе покупателя, последний вправе:

1. Направить досудебную письменную претензию продавцу с требованием выполнить обязательства по возврату внесенной предоплаты. Ее важно вручить таким образом, чтобы на руках иметь доказательства получения адресатом: второй экземпляр с подписью продавца, почтовое уведомление о вручении.
2. Обратиться в суд за взысканием в принудительном порядке. Кроме того, можно дополнительно потребовать плату за пользование своими деньгами (ст. 395 ГК РФ), размер которой обычно соответствует средней процентной ставке Банка России по вкладам физлиц, установленной для данного периода времени.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

В процессе судебного разбирательства, продавец обычно стремится добиться признания аванса задатком, который он вправе оставить у себя в случае срыва сделки по вине покупателя (ст. 381 ГК РФ). Но суды при рассмотрении подобных споров считают, что применение таких положений противоречит ст. 421 и ст. 422 ГК РФ, и ссылаются при этом на ст. 487 ч. 3 ГК РФ. Последняя гласит, что неисполнение обязательств продавцом по передаче товара (в данном случае квартиры) после получения предоплаты дает основания продавцу требовать возврат уплаченной суммы. Соответственно, при отсутствии заключенного договора купли-продажи обязательства, предусмотренные в авансовом соглашении прекращаются, а уплаченные деньги должны быть возвращены истцу (покупателю).

Тем не менее, в определенных ситуациях невозможно добиться возвращения предоплаты даже по решению суда: если в авансовом соглашении прописаны условия об удержании внесенных денег или их части в качестве неустойки/морального ущерба за невыполнение условий. В таком случае суд вполне справедливо вынесет решение в пользу продавца.

Грамотно составленный договор аванса при покупке квартиры – возможность защитить свои интересы, а также рассчитывать на возврат суммы, если сделка купли-продажи не дойдет до логического завершения. У вас остались сомнения, какие пункты включить в документ в своем случае? На бесплатной консультации наши юристы помогут подобрать правильные формулировки, чтобы свести к минимуму риски, связанные с внесением авансового платежа.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Отличия между авансом и задатком

При предварительной договоренности обе стороны желают получить определенные гарантии того, что в будущем сделка будет завершена. Для этого используется задаток и аванс. Между этими понятиями имеется значительная разница, к которой относится:

• аванс представлен предоплатой, причем обычно взимается около 10 % от стоимости выбранной недвижимости;
• задаток является гарантией совершения сделки в будущем, поэтому если покупатель отказывается от заключения контракта, то ему не возвращается данная сумма;
• если виновником расторжения договоренности выступает непосредственный продавец, то ему придется вернуть полученный задаток в двойном размере;
• если используется аванс, то даже при отказе от сделки стороны не несут убытки, поэтому просто уплаченная ранее сумма возвращается потенциальному покупателю.

За счет того, что задаток выступает определенной гарантией, стороны, которые действительно заинтересованы в заключении сделки, предпочитают пользоваться именно им. При использовании аванса значительно снижаются негативные последствия расторжения контракта. Задаток и аванс могут прописываться в предварительном договоре. Но наиболее актуально пользоваться для них отдельными документами. Поэтому нередко требуется составить грамотное соглашение.

Какой должна быть сумма аванса при покупке квартиры?

Еще лет 8 назад сумма аванса составляла не менее 10% от стоимости квартиры. Но времена изменились, и сегодня покупатели предлагают в качестве предоплаты не более 1-2 % (эквивалент 2-3 тыс. долларов). В редких случаях, когда жилье продается через агентство недвижимости, риелтора могут назвать сумму в 5-7%. Но обычно такое требование обосновано.

Чаще всего потребность в крупной сумме возникает в связи с погашением больших долгов по «коммуналке» или наличием нескольких разъезжающихся собственников, которым дальше нужно будет авансировать жилье. Например, продается 5-комнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждому из них потребуется 2-3 тыс. долларов для предоплаты понравившихся квадратных метров. Минимальная сумма аванса в этом случае должна составлять 6-9 тыс. долларов.

Разумеется, покупателю хочется внести как можно меньший аванс, чтобы обезопасить себя от непредвиденных ситуаций. Продавцу же, наоборот, хочется получить большую сумму, в надежде, что покупатель не захочет терять переданные деньги и сделка состоится. В любом случае конечный результат будет зависеть от того, насколько смогут договориться продавец с покупателем.

Справка: Сумма авансового платежа, передаваемого продавцу, включается в стоимость квартиры и не является отдельной статьей затрат. Это значит, что из общей стоимости жилья вычитается размер аванса.

Внесение аванса при покупке квартиры

Предоплата за квартиру вносится в тех ситуациях, когда намерены приобрести ее, и хотят «застолбить» ее за собой на время сбора необходимой документации. Исходя из этого, основной сутью договора является фиксирование предварительных договоренностей относительно продажи объекта недвижимости.

Внесение аванса ничем не отличается от аналогичной процедуры с задатком. Единственный нюанс тут будет заключаться в том, что задаток выступает в роли финансового обеспечения сделки, и в случае срыва договора в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции.

В любой ситуации, порядок передачи денег должен будет состояться на тех условиям, о которых заранее договорятся стороны процесса. Стоит отметить, что опытные эксперты не рекомендуют никуда торопится. Все равно только сбор документов для продажи жилья затянется не менее чем на 2 недели. Это дает возможность сторонам получить дополнительные консультации и понять основные выгодны и недостатки соглашения.

Вносим аванс за квартиру

Последнее обновление: 26.07.2017

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке.

Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс.

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц.

А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца.

Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Предлагаем ознакомиться: Основные права и обязанности работника

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Возвращается ли аванс, если сделка сорвалась?

Стороны вправе закрепить условия, когда сделка не может состояться по вине одной из сторон. Однако, следует помнить, что аванс не является задатком, т.е. средством обеспечения сделки. Это лишь форма предварительного расчета между покупателем и продавцом. Поэтому стороны могут договориться, в каком порядке они будут производить расчеты при срыве сделки.

Большинство юристов придерживаются позиции, что аванс должен быть возвращен покупателю в безоговорочном порядке при невозможности заключить основной договор по покупке недвижимости. Объясняется такая позиция тем, что предоплата будет квалифицироваться, как необоснованное обогащение продавца (ст. 1102 п. 1 ГК РФ). Но на практике чаще всего в соглашении об авансе прописывают следующее:

• если от заключения договора купли-продажи жилья отказался покупатель, то аванс полностью остается у продавца. Исключение составляют случаи, когда в процессе действия договора покупателем были обнаружены существенные дефекты, которые не могут быть исправлены продавцом, либо иные обстоятельства, препятствующие совершению сделки;
• при отказе от сделки продавца аванс полностью возвращается покупателю. В этом случае не могут быть применены меры взыскания дополнительного платежа, как в ситуации с задатком.

Если же условия возврата в договоре аванса не прописано, то покупатель вправе затребовать вернуть уплаченную сумму при срыве сделки. При этом суд в этом вопросе встанет на его сторону. Чтобы вернуть аванс, покупатель вправе действовать по следующей схеме:

• в досудебном порядке направить продавцу требование о возврате предоплаты с гарантией его получения (заказным письмом с уведомлением или подписью на втором экземпляре);
• при отказе от добровольного возврата по требованию обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании аванса в принудительном порядке. Также можно затребовать взыскание дополнительной оплаты за пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Как вообще оформляется аванс и зачем он нужен

Авансовое обязательство нужно для оформления предоплаты по договору купли-продажи квартиры. Соглашение вместе с распиской к нему – это доказательства передачи денег покупателем продавцу. После подписания этих документов стороны считаются связанными взаимными обязательствами, а у покупателя появляется право на судебную защиту, если сделка не состоится.
Стороны могут выбрать из трех вариантов, как прописать предоплату покупки в договоре:

• Задаток. Наиболее защищенная и серьезная форма предоплаты. О том, что такое задаток, мы писали здесь.
• Аванс. Подробнее разберем ниже.
• Просто «предоплата». Если фигурирует слово «предоплата», то применяются авансовые правила.

При покупке квартиры авансовый контракт можно составить несколькими способами:

• прописать авансовое условие в предварительном договоре купли продажи – более предпочтительный вариант, поскольку содержит сведения не только о правилах внесения аванса, но и основные условия купли продажи;
• составить отдельное авансовое соглашение, которое содержит только правила внесения денег. Подойдет только при покупке квартиры с высоким уровнем доверия сторон.

Процедура оформления соглашения

В законодательстве не закреплено отдельное понятие аванса. В вопросах купли-продажи оно упоминается только в разделе, посвященном задатку.

• «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ)».

Как и задаток, аванс является формой предварительного расчета, но между данными понятиями есть существенные различия. Так, если заключен договор о задатке, то:

• Покупатель, внесший предварительный платеж, не получает его обратно.
• Продавец, отказываясь от сделки, должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

В отличие от него, соглашение об авансе предполагает, что:

• У покупателя есть возможность получить обратно свои деньги.
• Продавец не возвращает деньги в двойном размере.

Таким образом, как для покупателя, так и для продавца, более выгодным является договор аванса.

Соглашение об авансе при покупке жилья – это договор, который заключается между продавцом и покупателем недвижимости и определяет порядок внесения авансового платежа за приобретаемое имущество. Этот платеж обычно составляет до 10% от полной стоимости имущества. Заключается при сделках купли-продажи, а также при уступке прав требования. Такой документ подписывается до оформления договора купли-продажи имущества. Образец данного соглашения представлен в широком доступе.

Соглашение об авансе при покупке квартиры должно содержать такие элементы:

• данные о физических лицах, между которыми заключается контракт;
• точный адрес квартиры;
• полную стоимость жилья;
• размер аванса (стороны определяют его самостоятельно);
• порядок передачи аванса (наличный или безналичный расчёт);
• ответственность сторон за невыполнение условий соглашения;
• сроки выполнения обязательств физическим лицами;
• порядок расторжения договора;
• дату регистрации контракта.

Также в договоре может быть прописана дата выселения жильцов из квартиры, указан банк, который будет обеспечивать взаиморасчёты между сторонами. В некоторых случаях стороны составляют специальное приложение к договору об авансе. В нем фиксируются такие детали сделки:

• состояние квартиры на момент продажи;
• перечень мебели и техники, которая переходит новому владельцу вместе с квартирой;
• недостатки жилплощади, которые влияют на ее стоимость при покупке.

Для составления соглашения об авансе при покупке квартиры нужны следующие документы:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справка о регистрации жильцов в продаваемой квартире;
• паспорта физических лиц, оформляющих покупку жилья.

Данное соглашение между физическими лицами оформляется следующим образом:

• физические лица, участвующие в сделке, договариваются о сумме и порядке внесения аванса;
• составляется договор об авансе. Если покупка жилья совершается без помощи нотариуса или риелтора, сторонам нужно заполнить его самостоятельно. При этом нужно следить, чтобы данные, отражённые в вашем соглашении, совпадали с информацией о сторонах и объекте продажи, указанных в выписке из ЕГРП и других официальных документах;
• стороны изучают образец договора, проверяют все его пункты. По необходимости в текст контракта вносятся коррективы;
• договор заверяется нотариально.

Законодательством не разъясняется понятие аванса, оно лишь упоминается при рассмотрении понятия задатка в вопросах купли-продажи объектов недвижимости.

Задаток – это определенная денежная сумма, которая передается одной стороной сделки в счет уплаты платежей, причитающихся с нее по условиям договора, в доказательство серьезности намерений завершения сделки (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Подробнее, как оформить задаток при покупке квартиры можете ознакомиться здесь.

Аванс и задаток являются формой предварительного расчета, однако, между ними имеются определенные отличия:

• при заключении договора о задатке покупатель не может вернуть свои деньги, при договоре об авансе, напротив, имеется возможность вернуть деньги;
• продавец при заключении договора о задатке, разрывая сделку, обязан вернуть средства в двойном размере, при договоре аванса такая необходимость отпадает.

В реальной жизни Продавцы зачастую избегают получения предварительного платежа в виде задатка, отдавая предпочтение авансу с различными дополнениями. Так в договор об авансе могут включаться пункты о штрафных санкциях со стороны Покупателя. При уклонении его от сделки аванс удерживается в качестве компенсации. Если же продавец передумал, то он просто возвращает взятые деньги без штрафов (Пункт 8 в бланке договора).

Правила составления договора

Главное правило, как оформить задаток при покупке квартиры, сводится к необходимости составления письменного договора, который вступает в силу с момента, когда поставлены подписи сторон. Нотариальное заверение не является обязательным условием и выступает дополнительной гарантией на личное усмотрение.

Моментом передачи задатка может стать время подписания договора или определенный оговоренный интервал после процедуры. Не допускаются какие-либо ошибки, как формальные, так и содержательные. Как и при любой гражданской сделке важны принципы свободного волеизъявления, достаточной дееспособности, законности.

Типовой договор залога при покупке квартиры должен включать следующие пункты:

• информация, где и когда составлено соглашение;
• идентифицирующие данные продавца, указание его персональных данных, адреса проживания и прописки, даты и места рождения;
• аналогичные вышеперечисленному пункту идентифицирующие данные стороны покупателя;
• конкретизация передачи задатка в установленной сумме, которая должна быть прописана полностью и цифрами;

• оценочная стоимость объекта недвижимости;
• характеристики квартиры по техническому паспорту, место ее расположения;
• сведения, каким способом был передан задаток (наличный или безналичный расчет);
• порядок передачи задатка;
• совокупность прав и обязанностей сторон;
• порядок разрешения спорных ситуаций или алгоритм действий в условиях, когда стороны отказываются от принятых на себя обязательств и договоренностей;
• форс-мажорные ситуации и обстоятельства непреодолимой силы;
• дата, когда договор вступает в законную силу (как правило, она соответствует моменту проставления подписей);
• срок, на который распространяется действие соглашения, и возможность его пролонгации;
• период, в рамках которого будет подписан основной договор;
• информация, сколько экземпляров составлено;
• расшифровка подписей сторон.

Если актуально внесение аванса при покупке квартиры, образец заполнения соглашения об авансе доступен по ссылке.

Похожие записи:

• Отпуск после декрета: как определить расчетный период?
• Что такое ЕДВ и НСУ, как получить в 2023 году
• Штраф за шашку такси и за работу без лицензии