Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю земельного участка в общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.
Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:
- обратный выкуп;
- ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
- ограничение ответственности за состояние земли.
Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.
Уведомление о предстоящей продаже
Для соблюдения регламента реализации собственник, готовящийся к отчуждению, обязан известить в письменном виде остальных сособственников о намерении продать долю земельного участка с указанием существенных условий запланированного мероприятия. Уведомление должно включать следующую информацию:
- ФИО и местонахождение адресата;
- индивидуальные данные адресанта с отражением намерения реализации;
- местонахождение продаваемой части;
- общую принадлежащую площадь;
- стоимость доли земельного участка цифрами и прописью;
- ссылку на документ, устанавливающий право получения ценности во владение (вступление в права наследования, дарственную, участие в приватизационном процессе и т.д.);
- ссылку на правоподтверждащий документ – выписку из ЕГРН;
- описательную часть с указанием сроков принятия решения и просьбой о сообщении встречного намерения касательно участка;
- дату и подпись составителя.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Можно ли реализовать без разграничения
Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2023 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.
В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.
ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.
Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.
Как продать долю земельного участка без межевания
Ситуации, когда собственнику требуется осуществить продажу только части от своего участка, встречаются достаточно часто. Но можно ли провести подобную процедуру без межевания?
К примеру, если у вас в собственности есть участок, но вы хотите поделить его на две части и осуществить продажу одной из них. В подобной ситуации, для начала требуется обратиться в специальную компанию, занимающуюся предоставлением услуг в области землеустройства.
После проведения всех процедур, необходимых для раздела участка на части, вы получите на руки весь пакет документов. Вы можете провести продажу земли и без межевания. Но тогда требуется наличие на руках кадастрового паспорта.
Но, несмотря на возможность провести такую продажу, все-таки, рекомендуем заранее заняться определением границ продаваемого участка, так как именно это поможет избежать разнообразных территориальных споров, которые могут возникнуть в будущем.
Если обратиться за межеванием к специалистам, можно провести его в короткие сроки. Самостоятельно провести эту процедуру не представляется возможным.
Как продать долю земельного участка без согласия других собственников
Согласно 250 статье Гражданского кодекса, при осуществлении продажи доли земельного участка постороннему лицу, прочие дольщики имеют преимущественное право на ее приобретение по определенной цене, установленной продавцом.
Также стоит отметить, что продавец должен самостоятельно известить письменно всех остальных дольщиков о своем прямом намерении осуществить продажу земельного участка постороннему лицу. Обязательно необходимо указывать в письменном обращении точную сумму продажи и прочие условия, на которых происходит продажа. Передать свою долю третьему лицу можно, только если все остальные участники откажутся от своего права на преимущественное приобретение участка.
Если при осуществлении продажи доли продавец нарушит все существенные условия, которые были ранее установлены для сособственников, обладающих правом на преимущественное приобретение доли, пострадавший имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей, принадлежащих покупателю.
Отдельно стоит отметить, что уступка преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на участок не допускается.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Продажа доли в общей собственности
- Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов.
- И происходит это в связи с вступлением в силу нового закона ФЗ-218″О государственной регистрации недвижимости».
- Статья 42 которого требует обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
- Справка: Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован года.
С года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ. Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность.
- Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.
- года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки, а с года вступил в силу ФЗ-218.
- Теперь отчуждение(продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
- В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса.
Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!!
Купля невыделенной земельной доли довольно невыгодная и проблематичная сделка, поскольку в случае приобретения права собственности на долю в имуществе при совершении любых последующих сделок вам необходимо будет считаться с решениями остальных участников долевой собственности.
Кроме того, купить земельную долю (пай) в земельном участке сельскохозяйственного назначения невозможно, если вы сами не являетесь участником долевой собственности на этот земельный участок.
В каких же случаях может возникнуть необходимость в купле земельной доли?
Основные случаи:
1) Вы хотите выделить земельный участок в счет своей земельной доли, но площадь вашего земельного участка меньше минимального предела для выдела отдельных земельных участков в вашем регионе. Тогда вам необходимо скупить у других участников долевой собственности их права на земельные доли и сформировать участок достаточной площади. Очень часто минимальные (предельные) размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в размере среднерайонных земельных долей. Узнать их размер вы можете только в местной администрации. Такой порядок действует для Тверской области. В законах некоторых регионов прямо указана минимальная площадь земельного участка для выдела. Например, в Московской области это 2,0 га для обычных с/х угодий и 40,0 га для земельных участков, выделяемых из состава искусственно орошаемых с/х угодий и (или) осушаемых земель сельхозназначения.
2) Вы осуществляете деятельность в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства (являетесь главой этого хозяйства), и вам необходимо выкупить долю в праве собственности на общий земельный участок у члена фермерского хозяйства, который хочет выйти из состава К(Ф)Х.
3) При приобретении доли в праве собственности на земельный участок вместе с приобретением доли в здании или сооружении, расположенным на данном земельном участке. Естественно, что вместе со зданием вы захотите купить и землю, на которой оно расположено.
Процедура приобретения земельной доли, если вы имеете на нее право (являетесь участником долевой собственности), почти не отличается от процедуры приобретения земельных участков. При наличии у продавца всех необходимых документов, а в частности выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о регистрации доли в праве собственности на земельный участок вы можете заключить с ним договор купли-продажи земельной доли. Договор должен быть составлен в письменной форме и отвечать требованиям ст. 549 и 550 ГК РФ [3]. При этом договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
Право собственности на земельную долю переходит к покупателю только после государственной регистрации договора продажи. Для этого в государственную регистрационную палату по месту нахождения земельной доли с соответствующим заявлением должны обратиться участники сделки или их законные представители (представитель). Полномочия представителей должны быть подтверждены нотариально или удостоверены должностным лицом органа местного самоуправления.
Вместе с заявлениями в орган государственной регистрации передается:
1) сам договор купли-продажи земельной доли;
2) документы, которые подтверждают право продавца на земельную долю;
3) документы, которые подтверждают право покупателя на приобретение земельной доли (предоставлять не нужно, если право собственности лица, которое приобретает право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]);
4) квитанция об оплате регистрации.
При государственной регистрации договора государственным регистратором на нем делается специальная надпись, а возникновение у покупателя земельной доли права на нее удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из Единого государственного реестра прав.
После совершения этих процедур собственник купленной земельной доли может совершать с ней сделки предусмотренные законодательством о земельных долях, в т.ч. выделить земельную долю в натуре и стать собственником земельного участка.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество регулируются ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Особенностям государственной регистрации права на земельные доли посвящена отдельная статья этого закона – ст. 24.1.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельные доли могут быть:
1) свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
3) договоры купли-продажи, дарения земельных долей, которые заключены в соответствии с законодательством;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты и пр.
Право на долю земельного участка регистрируется по заявлению участника долевой собственности или его законного представителя. Полномочия представителя должны быть подтверждены нотариально или уполномоченным лицом органа местного самоуправления. Также регистрация права собственности на долю в земельном участке может проводиться по заявлению лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности.
Главной особенностью регистрации перехода права собственности на земельную долю является необходимость предоставления в орган государственной регистрации кроме заявления участников сделки и документов – оснований для регистрации (например, договора купли-продажи) следующих документов:
1) в случае продажи земельной доли в земельном участке несельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. При этом для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельной доли необходимо, чтобы с момента извещения участков долевой собственности прошло не менее 30 дней. Если есть необходимость зарегистрировать переход права собственности в более короткий срок, то в орган госрегистрации необходимо предоставить нотариально заверенные отказы от приобретения земельной доли другими участниками долевой собственности. При продаже земельного участка другому участнику долевой собственности в предоставлении этих документов нет необходимости;
2) в случае продажи земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих возможность продажи земельной доли. Это документ, который удостоверяет право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля;
3) в случае внесения земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал необходимым является предоставление документов, подтверждающих право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка.
Наличие договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе такого земельного участка. Извещать арендатора о переходе права собственности на отдельные земельные доли нет необходимости.
За государственную регистрацию права собственности на земельную долю необходимо уплатить государственную пошлину в размере 100 руб. (ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Государственная регистрация права собственности на земельную долю проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и прочих документов, необходимых для госрегистрации.
✅ Можно ли продать долю земельного участка?
Уже не редкость, когда люди владеют землей совместно. Необязательно, чтобы совладельцы были родственниками. Это может быть и иностранец, как, например, в случае развода.
Земля разделена на доли — у собственников есть кадастровый паспорт или выписка из ЕГРЮЛ с указанием соответствующей доли земли. Если доли еще не определены, совладельцы могут заключить соглашение об их определении.
Если один из сособственников не заинтересован в правах собственника, он имеет право продать свою долю в земельном участке — не путем выдела в натуре, а на процентной основе (ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Прежде чем начать поиск покупателя, продавец обязан предложить свою долю на продажу другим совладельцам земельного участка. Такое действие обычно признается правом преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если продавец нарушает это положение, другие собственники могут подать иск и потребовать передачи прав покупателя.
✅ Особенности продажи земли сельхоз назначения
Сельскохозяйственные земли не предназначены для строительства садовых навесов, хозяйственных построек или других сооружений. Земля используется для садоводства и огородничества. Их статус отличается от категории земель под индивидуальное жилищное строительство.
Совладелец сельскохозяйственной земли может выбрать покупателя только среди совладельцев, фермеров или государственных (муниципальных) органов власти (статья 12 Федерального закона № 101 «О передаче земли»). Нет необходимости уведомлять всех совладельцев — достаточно выбрать одного кандидата и завершить сделку.
Если продавец желает продать свою долю постороннему лицу, необходимо провести межевание земли. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо определить границы неденежной доли. Все совладельцы земли должны дать согласие на проведение исследования. Если хотя бы один из совладельцев возражает против раздела, необходимо подать судебное разбирательство — иск.
Закон накладывает ограничение на продажу сельскохозяйственных земель после раздела. Основным покупателем является местный орган власти (статья 8 Федерального закона № 101). Здесь действуют принципы статьи 250 Гражданского кодекса РФ о праве преимущественной покупки — если компетентный орган не заинтересован в приобретении доли, собственник имеет право подождать 30 дней и предложить сделку третьему покупателю.
Продажа части земельного участка включает в себя вспомогательные мероприятия: Межевание, соглашение об определении долей, кадастровый учет, право преимущественной покупки и т.д. Важно не только найти покупателя, но и учесть постоянно меняющиеся требования законодательства. Если вы хотите узнать обо всех изменениях, но у вас мало времени, задайте вопрос нашим юристам. Мы предлагаем бесплатные консультации по имущественному праву — с нашей помощью вы сможете решить вопрос с продажей и избежать попадания в руки мошенников!
Выдел доли в праве совместной собственности
По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.
Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.
Процедура выдела выглядит следующим образом:
- если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
- если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
- далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.
Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.