Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто несет ответственность за уборку придомовой территории?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К сожалению, коммунальные службы не всегда выполняют свои обязательства добросовестно. Жильцы могут столкнуться с тем, что снег не вывозится вовремя с территории, на газонах много мусора, а ливневка забилась и машины вынуждены “плавать” по двору. В таком случае некоторые чувствуют растерянность — к кому обращаться, чтобы ситуация стала лучше? Давайте вместе разберем все варианты, от самого простого до “тяжелой артиллерии”.
Кто обязан выполнять уборку на придомовой площади?
Обслуживание/уборку придомовой территории многоквартирного дома могут обеспечивать:
- управляющие организации, с которыми заключается соответствующее соглашение;
- специальные фирмы, привлеченные со стороны, которые работают на основании контракта, заключенного с собственниками (жильцами МКД) либо с ТСЖ.
Способ организации мероприятий по уходу за дворовым участком выбирается непосредственно жильцами МКД путем проведения общего собрания.
Исполнительная организация несет обязательства по обеспечению качества обслуживания, однако привлечь ее к ответственности за ненадлежащее их исполнение можно только на основании заключенного соглашения. Поэтому жильцы должны оформить соответствующий документ типовой формы, в котором будут указаны:
- реквизиты заказчика и ЖКХ/ТСЖ (наименование/адрес);
- предмет договора с перечислением всех видов уборочных/обслуживающих работ;
- права, обязанности участников хозяйственно-правовой сделки;
- ответственность сторон;
- тарифы на уборку/способы оплаты;
- основания для расторжения соглашения;
- подпись/должность ответственных лиц.
Что такое придомовая территория и кто за нее отвечает?
Придомовой территорией называют участок земли вокруг многоквартирного дома, на котором расположены элементы инфраструктуры, необходимые жильцам для комфортной жизни. Сюда входят:
- асфальтированные дорожки;
- места для парковки;
- детские площадки;
- газоны и клумбы;
- мусорные контейнеры;
- электрические подстанции,
- комплекс уличного освещения и другие объекты.
Понятие “придомовая территория” является более широким, чем “двор”, так как некоторые объекты, относящиеся к инфраструктуре многоэтажного дома, могут находиться за пределами двора, но при этом оставаться частью придомовой территории (как, например, подстанция). Иными словами, двор дома входит в состав придомовой территории, но она может включать в себя не только его.
Границы придомовой территории обычно закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Земля в пределах этих границ принадлежит собственникам квартир дома. Она находится в общем пользовании, поэтому за ее состоянием следит организация, которой жильцы делегировали такую обязанность. Так, уборкой придомовой территории многоквартирного дома может заниматься:
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческое объединение, которое создают собственники квартир многоэтажного дома для совместного обсуждения и решения вопросов, связанных с коммунальными услугами. Если собственники квартир организовали ТСЖ, то оно берет на себя проведение уборки придомовой территории. Для этого товарищество либо нанимает рабочих, либо благоустраивает территорию своими силами.
- Управляющая компания (УК) — коммерческая организация, оказывающая коммунальные услуги жителям дома. Она обычно сама нанимает специалистов для уборки придомовой территории, однако если жильцов не устраивает качество проведенных работ, они вправе подать жалобу.
- Застройщик. Он занимается уборкой придомовой территории во время ведения строительных работ. После их завершения эта обязанность обычно передается УК или ТСЖ.
Обслуживание придомовой территории: нормативы и обязанности управляющей компании
При возведении многоквартирного дома компания-застройщик приобретает либо оформляет в долгосрочную аренду участок земли, который впоследствии становится придомовой территорией. Главным его назначением является обеспечение комфортного проживания собственников объектов недвижимости в здании.
Если участок земли изначально был в собственности компании-девелопера, по окончании строительства он передается в общее долевое владение всех жильцов многоквартирного дома. Если он находился в аренде у муниципалитета, то владельцы квартир могут впоследствии его самостоятельно приватизировать и оформить на него право собственности.
При этом земельный надел находится в собственности всех владельцев объектов недвижимости в здании одновременно. Принадлежащие им части условны и соотносятся с площадью квартир, которые находятся в их собственности. Наличие доли в придомовой территории, как и в ином общедомовом имуществе, не означает, что гражданин может огородить ее и запретить остальным жильцам ею пользоваться. Этот параметр условен, он влияет на вес голоса собственника при проведении общего голосования относительно распоряжения общим имуществом всех владельцев объектов недвижимости в здании.
Управление придомовой территорией, как и остальным общим имуществом жильцов, может быть делегировано управляющей компании или ТСЖ (товариществу собственников жилья).
В управлении придомовой территорией могут участвовать как физические лица, которые являются владельцами квартир в здании, так и юридические лица, которые могут иметь в собственности коммерческие или жилые помещения в доме. Также собственником недвижимости может являться муниципальный орган. Подобная ситуация складывается, когда в здании есть неприватизированные квартиры. В таком случае их собственником является муниципалитет, а не жильцы, и именно он участвует в управлении придомовой территорией и другим общедомовым имуществом. Жильцы неприватизированных квартир, которые занимают их по договору социального найма, не участвуют в определении судьбы общедомового имущества и придомовой территории, поскольку не являются носителями права собственности на недвижимость, расположенную в этом здании.
Использование и распоряжение участком придомовой территории должно осуществляться всеми собственниками объектов недвижимости в доме сообща. Однако зачастую решение подобных вопросов вызывает конфликты между жильцами. Они далеко не всегда приходят к согласию по поводу того, как именно использовать придомовую территорию. Помимо этого, возникают споры с управляющей компанией, которая несет обязанности по обслуживанию участка земли и обустройству в целях обеспечения комфортного проживания граждан. Знание нормативов и стандартов обустройства и обслуживания придомовой территории поможет разобраться в подобных ситуациях и защитить свои права.
Кем должен контролироваться процесс уборки и ее качество?
В регулярной и качественной уборке придомовой территории заинтересованы, прежде всего, сами жильцы многоквартирных домов. От этого напрямую будет зависеть их комфорт, а в некоторых случаях и безопасность передвижения. Помимо этого, обеспечить необходимый контроль может и такая организация, как Роспотребнадзор. Именно туда также смогут обратиться граждане, в том случае, если они абсолютно недовольны качеством уборки либо отсутствием регулярности данного мероприятия.
И, наконец, определенный контроль должен обеспечиваться и местными органами власти. Туда также могут обратиться жители многоквартирного дома, которые абсолютно недовольны качеством уборки. Для этого им нужно будет составить коллективное заявление, с включением туда всех основных сведений. Представители администрации, на основании поступившей информации, будут обязаны принять ее к сведению и принять решение об инициировании проверки представленных в заявлении фактов. Если некачественная уборка действительно подтвердится, уполномоченная организация будет обязана принять необходимые меры для устранения всех найденных недостатков.
Приватизировать или нет придомовой участок
Современные новостройки возводятся сразу же с облагороженной придомовой территорией. Обязанность по благоустройству возложена на застройщика. Данная территория переходит в собственность граждан одновременно с выкупом квартир. Пока жилье находится в распоряжении строительной компании, именно она контролирует уборку возле МКД.
До вступления в силу Земельного кодекса территория возле многоквартирных домов принадлежала государству. Теперь у жильцов есть возможность бесплатно приватизировать землю.
После оформления территории в собственность жильцы МКД смогут принимать решения о благоустройстве и создании благоприятной среды для собственного проживания. Одновременно с этим на них возлагается бремя по уплате земельного налога за придомовой участок.
Отсутствие надлежащим образом оформленных документов на придомовой участок не лишает владельцев жилых помещений прав по эксплуатации территории около МКД.
Осенний период характеризуется похолоданием и листопадом. Опавшие листья приходится убирать ежедневно. Они скапливаются на газонах, тротуарах, проезжей части двора. Дворники собирают листву в мешки для последующей утилизации. Подметание территории может производиться вручную или механически.
Для этого применяют специальную технику, механические пылесосы или вентиляторы. Также дворовые работники производят подготовку территории к зиме.
Основные работы в осенний период:
- вычищение стоков и канавок от опадающей листвы;
- сгон воды после дождя или снегопада к системе удаления сточных вод;
- уборка территории от грязи, сбор падающей листвы.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Правила установки ограждений
Парапеты, заборы и прочие огораживающие конструкции не только делают участок привлекательным визуально, но еще и четко разграниченным.
Таким способом можно позаботиться об организации места для следующих целей:
- выгула собак;
- отделения границы детской развлекательной зоны;
- выявления места для сушки белья и выбивания ковров на улице;
- зоны скопления мусора;
- ограждения газона от парковочных мест.
Нормы Жилищного кодекса устанавливают несколько видов допустимых ограждений:
- Временный забор – специальная оградительная конструкция, отделяющая определенный участок на время проведения там профилактических или ремонтных работ. Это может быть замена подземных коммуникаций, укладка асфальта на небольшом отрезке дороги, покраска какого-либо объекта, монтажные работы на крыше здания и т.д. По окончании этих мероприятий временный забор должен быть демонтирован.
- Целевой забор – такой вид ограждения, как правило, устанавливают вокруг мусорных баков, зоны для сушки белья и прочих элементов инфраструктуры. По высоте целевой забор может достигать двух метров, может быть сплошным или с просветами. Главное его назначение – отделить хозяйственную зону от прочего пространства.
- Живая изгородь – газоны, кустарники, деревья высотой до полуметра. Последние из-за своего размера жильцы используют редко, так как они излишне прихотливы в уходе и очень хрупкие.
- Декорированный забор – устанавливается по желанию жильцов и имеет исключительно эстетическую направленность. Материал для изготовления может быть использован любой: дерево, металл, пластик и др. Главное, чтобы конструкция смотрелась прилично, была крепкой и безопасной.
- Шлагбаум – дополнительное ограждение, препятствующее проезду к определенной зоне.
Уборка придомовой территории. Кто организует?
Работы по уборке осуществляются следующими организациями.
- Обслуживающими организациями (на основе соглашения с управляющими компаниями).
- Фирмами со стороны, с которыми жильцы непосредственно заключили договор на оказание необходимых услуг. Они находят работников, а в случае некачественного выполнения обязанностей по уборке, именно они отвечают перед жильцами.
Способ организации процесса по уборке придомовой территории выбирает общее собрание всех собственников многоквартирного дома, а затем, сообщает о своем решении управляющей компании и предоставляет ее руководителю копию заверенного документа.
Какой бы вариант ни показался вам самым оптимальным, обязательно заключайте договор, в котором будут прописаны все основные моменты ответственности исполнителя, в случае невыполнения взятых на себя обязательств.
Кроме того, в соглашении должны присутствовать следующие пункты:
- фактический адрес многоквартирного дома;
- реквизиты и данные управляющей компании;
- описание предоставляемых услуг и условия их оказания (подробно);
- права и обязанности обеих сторон;
- стоимость работ по уборке;
- ответственность за срыв исполнения условий соглашения;
- срок действия договора и возможность его продления.
Что делать, если придомовую территорию МКД не убирают?
Если уборочные/обслуживающие работы выполняются недобросовестно, в недостаточном объеме либо вовсе отсутствуют, то жильцы вправе обратиться с жалобой:
- к руководству кондоминиума/ТСЖ;
- к председателю жилищно-коммунального хозяйства;
- в Жилищную Инспекцию;
- в местную администрацию;
- в судебные инстанции;
- в Прокуратуру района.
Факты нарушения правил уборки придомовой территории следует зафиксировать в специальном акте, который должен содержать:
- название документа;
- суть претензии (подробное изложение всех видов невыполненных работ);
- реквизиты/название управляющей фирмы;
- ФИО/подпись лиц, предъявляющих претензию;
- адрес МКД, номера квартир.
Также необходимо составить письменное заявление с требованием произвести перерасчет согласно невыполненным обязательствам.
Жильцы МКД вправе расторгнуть соглашение с виновной стороной и выбрать другое учреждение, которое будет обслуживать/убирать прилегающую к МКД площадь. При выборе следует обращать внимание на репутацию, надежность, опыт стороннего исполнителя.
Что делать, если не убирают
Уборка дворовых территорий – это прямая обязанность управляющей фирмы или другой организации, с которой заключён соответствующий договор. Однако в жизни не так редко встречаются ситуации, когда все документы подписаны, платежи исправно оплачиваются, а уборкой дворовых территорий должным образом никто не занимается. Как быть в этом случае?
Ни в коем случае не следует игнорировать этот факт и поощрять нарушения. Всем жильцам дома следует написать коллективную жалобу в свободной форме с изложением своих претензий, касающихся уборки дворовых территорий. Документ должен содержать адрес дома, информацию о сторонах и быть подписанным всеми заявителями. Отнести такую бумагу можно в следующие инстанции:
- директору УК или председателю ТСЖ;
- Государственную жилищную инспекцию;
- службу по защите прав потребителей;
- правоохранительные органы;
- суд.
Что делать, если не убирают?
Если придомовую территорию не убирают, либо выполняют эти работы некачественно, жильцы должны обращаться с претензией в управляющую компанию. Для начала достаточно устной жалобы от собственников жилого объекта. Передать ее может председатель или старший по дому.
Если управляющая компания не реагирует на замечания, претензию составляют в письменном виде. Причем руководитель обязан заполнить заявление о ее приеме.
На основании претензии организаторы ТСЖ собирают комиссию, которая дает оценку качеству уборки придомовой территории. Вычлененные недостатки должны быть устранены в кратчайшие сроки.
Иногда происходит так, что управляющая организация не желает идти навстречу жильцам и выполнять их законные требования. В этом случае собственники должны обратиться в Жилищную инспекцию, в местную администрацию, в Прокуратуру или даже в суд. Контролирующие органы проведут собственную проверку, по результатам которой будет принято решение.
Если ТСЖ не выполняет взятые на себя обязательства, то собственники вправе расторгнуть составленное ранее соглашение и выбрать новую управляющую компанию. Также следует подать заявление на перерасчет и возврат средств, потраченных на неоказанную услугу.
Земельный участок – общее имущество в МКД
Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
В состав принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД общего имущества дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Земельный участок под МКД переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме со дня проведения государственного кадастрового учета этого участка (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в доме, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
Таким образом, земельный участок под МКД входит в состав общего имущества даже в том случае, если его границы не определены и участок не поставлен на государственный учет.
Законодательное регулирование
На данный момент для рассмотрения нормативов по уборке применяются в основном 2 федеральных акта.
В этом документе норматив определяется временем, которое дворник должен максимально потратить на уборку 1 квадратного метра той или иной территории. Например, в случае с подметанием норма (в долях минуты) выглядит так.
А если речь идет об уборке территории от свежевыпавшего снега, то для дворника установлены такие нормы.
Аналогичные таблицы представлены и в Постановлении Министерства труда, которое было принято еще в 1996 году.
Например, в случае с подметанием свежевыпавшего снега таблица выглядит так.
А если речь идет об обычном подметании от мусора, пыли, земли, листьев и т.п., нормативы такие.
На практике нормы уборки территории прописываются и в документах местного уровня – например, для дворников города Москвы, которые работают в образовательных организациях, предусматриваются такие требования.
Важно понимать, что нормативы в каждом случае устанавливаются конкретной организацией, но они не могут противоречить нормам федерального законодательства. Подобные сведения работник должен узнать перед подписанием трудового договора. Как правило, таблица норм приводится:
- в приложении к индивидуальному и/или коллективному трудовому договору;
- в должностной инструкции;
- в прочих внутренних документах.