Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принципы и методы кадастровой оценки земель поселений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).
Основным законодательным актом, регулирующим земельные отношение в РФ, является Земельный кодекс РФ (Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 г.; Федеральный Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
Оценка земельных участков производится в соответствии с:
- «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» Минимущества России, № 568-р от 07.03.2002 г.
- «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков» Минимущества России, № 1102-р от 10.04.2003 г.
В табл. 1 приведены используемые методы и общие причины затруднений в практике их использования:
| № п/п | Наименование | Описание | Основные причины затруднений в практике использования |
|---|---|---|---|
| 1 |
Метод сравнения продаж |
Применяется для оценки застроенных и незанятых ЗУ. |
Внесение корректировок |
| 2 |
Метод выделения |
Применяется для оценки застроенных ЗУ. |
Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износа |
| 3 |
Метод распределения |
Применяется для оценки застроенных ЗУ. |
Определение доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости |
| 4 |
Метод капитализации земельной ренты (дохода) |
Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. |
Расчет земельной ренты и определение коэффициента капитализации |
| 5 |
Метод остатка |
Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. |
Расчет ЧОД, приходящегося на улучшения, расчет коэффициента капитализации, стоимости воспроизводства или замещения (Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износа) |
| 6 |
Метод предполагаемого использования |
Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. |
Многовариантность метода |
Методики МИО ориентированы на развитой рынок, при этом в российских условиях остаются достаточно трудоемкими работы по определению:
— основных корректировок при сравнительном подходе;
— дифференциальных коэффициентов капитализации для улучшений и для земельных участков;
— прибыли предпринимателя, внешних износов, сервитутов;
— вклада ЗУ и улучшений в общую стоимость комплексного объекта недвижимости и т.д.
Рассмотрим основные сложности, возникающие при применении на практике каждого метода:
1). Метод сравнения продаж.
Для производства работ по оценке использовались:
— Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.);
- Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.).
Анализировалось изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа для производственно – административных зданий, расположенных на территории единого производства (промзона) на территории города Москвы.
Интерес представляла динамика изменения прибыли предпринимателя в зависимости от:
— выхода площадей;
— времени строительства объектов;
— увеличения средней высоты помещений
Проекты зданий – типовые.
Основные расчетные данные приведены в табл.2
| № п/п | Характеристики | Конструк-тивная система |
Время стр-ва, мес. | Строи-тельный объем, куб.м. | Общая площадь, Кв.м. |
Площадь застройки, Кв.м. |
Выход строительных площадей, Кв.м./кв.м.застр. |
Средняя высота, М. | ПП | Внешний износ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Анализ участка как застроенного | ||||||||||
| 1 | 1-этажный комплексный производственно — складской корпус | КС- 6 | 4 | 1 131,8 | 289,7 | 337 | 0,86 | 3,91 | 56,0 | — |
| 2 | 2-х этажное с подвалом производственно – административное здание | КС-2 | 13 | 5 302 | 1 232,5 | 715 | 1,72 | 4,30 | 18,4 | — |
| 3 | 2-х этажное здание экспериментальных мастерских | КС-2 | 13 | 6 304 | 1 124,3 | 812 | 1,38 | 5,60 | — | 9,1 |
| 4 | 3-х этажный с подвалом производственно – административный корпус | КС-1 | 25 | 12 094 | 2 748,7 | 1850,5 | 1,48 | 4,40 | 34,4 | — |
| 5 | 4-х этажный с подвалом и техническим этажом производственно – складской корпус | КС-1, 4 | 33 | 25 625 | 5 098,1 | 1 696,6 | 3,00 | 5,03 | — | 27,8 |
| 6 | 4-х этажный с техническим этажом производственно – административный корпус | КС-1 | 33 | 39 422 | 5 474,5 | 1 665,5 | 3,28 | 7,20 | — | 32,6 |
| Анализ участка как незастроенного | ||||||||||
| 1 | Офисное здание 5 — этажное | КС-4 | 18 | 32 000 | 8 186 | 1 860 | 4,37 | 3,44 | 58,9 | — |
| 2 | Офисное здание 9 — этажное | КС-4 | 24 | 59 000 | 15 545 | 1 963 | 7,92 | 3,34 | 54,2 | — |
| 3 | Офисное здание 12 — этажное | КС-4 | 28 | 80 000 | 20 645 | 1 955 | 10,56 | 3,41 | 51,1 | — |
Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности.
Допустим по трассе Москва – Ростов-на-Дону где-то на территории Липецкой области встречаем 2 свободных придорожных участка площадью по 1 га., один из которых выходит на трассу, а второй находится в 3 км. от трассы и к нему ведет только проселочная грунтовая дорога. Оба участка будут продаваться и для обоих требуется определить стоимость.
| № п,п | Наименование характеристик | Участок № 1 на трассе | Участок № 2 в 3 км от трассы |
|---|---|---|---|
| 1 | Площадь, га | 1,0 | 1,0 |
| 2 | Расположение | На трассе Дон, рядом пахотные земли, город на большом удалении | В 3 км от трассы Дон, рядом пахотные земли, город на большом удалении |
| 3 | Транспортная доступность | Хорошая | Затруднена весной и осенью из-за грунтовой дороги. |
| 4 | Назначение участков | Под коммерческое использование | |
| 5 | Наличие инженерных коммуникаций | Трасса Дон, коммунальные сети есть в 2 км. | Нет кроме подъездной дороги |
| 6 | Возможность приобретения соседних участков | Нет (участки сельскохозяйственного назначения) | Нет (участки сельскохозяйственного назначения) |
| 7 | Наличие воды | Нет (водоносный слой на глубине 18 м. ) | Вблизи есть водоем проточный |
| 8 | Наличие леса, рощи | Вблизи нет, только придорожные посадки | Лес рядом |
| 9 | Почва | Плодородная | Плодородная |
| 10 | Расположение населенных пунктов | В 2 и 6 км. по трассе мелкие населенные пункты | В 5 км. и 9 км. по трассе мелкие населенные пункты |
| 11 | Расположение магазинов | Продуктовые и промтоварные в 2 км. | Продуктовые и промтоварные в 5 км. |
| 12 | Расположение АЗС | В 2 км. | В 5 км. |
| 13 | Расположение пунктов придорожного питания | В 2 км | В 5 км. |
| 14 | Основная идея получения прибыли от ЗУ | Использование транспортного потока, движущегося по трассе | Под производство |
| 15 | Варианты использования | Торговля: — АЗС (близки конкуренты)
Услуги::
|
Производство:
|
| 16 | Аналоги по продаже | Мало | Нет |
| 17 | Аналоги по сдаче в аренду | Нет | Нет |
| 18 | Проведение оценки в рамках методик МИО |
|
Рынок не развит. — Метод предполагаемого использования и метод остатка могут дать отрицательную стоимость ЗУ. — Требуется изменить функциональное назначение участка и перепрофилировать его под сельхозугодья с расчетом стоимости земель с/х назначения. |
| 19 | Выводы по созданию улучшений на ЗУ | Месторасположение участка позволяет ориентироваться на проведение нового строительства зданий и сооружений с наличием прибыли предпринимателя | Наличие функционального износа (грунтовая проселочная дорога) и внешнего износа (новое строительство нерационально, мала площадь ЗУ ) не позволяют ориентировать ЗУ под коммерческое использование |
По земельному участку № 1 трудности с определением его стоимости будут в части корректировок (метод сравнения продаж), а методы остатка и предполагаемого использования потребуют решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов, многовариантностью и т.п.
По земельному участку № 2 трудности возникают с определением его полезности в коммерческом использовании. Маленькая площадь участка, большая протяженность грунтовой дороги, большая удаленность от города и отсутствие инфраструктуры не позволяют его ориентрировать на иные цели, кроме сльскохозяйственных (почва — плодородная). Ниже рассмотрена ситуация с участком № 2 при наличии на нем улучшений.
Земельные участки под коммерческое использование в промзоне маленького провинциального города.
Затронем вопрос определения стоимости ЗУ в промзоне маленького провинциального городка..
Что делать Оценщику при полном отсутствии земельного рынка? Нормативная (кадастровая стоимость) не соответствует виду стоимости и не может быть использована для оценки. Однако не следует отказываться от ее использования при решении задач корректировки стоимостей (если нельзя использовать прямые стоимостные данные, — вовсе не исключается использование соотношений этих данных). Кадастр – это опись и оценка земельных участков, подлежащих налоговому обложения, поэтому нам, Оценщикам, следует уважать огромный труд землеустроителей и в отдельных вопросах ориентироваться на Кадастр, составленный с учетом многофакторного анализа.
Порядок оценки земельного участка
1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.
В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:
- рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
- учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
- вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.
2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.
Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:
- выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
- проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
- оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
- анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.
3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.
При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:
- предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
- расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
- вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
- определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
- получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.
Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:
- временных факторов;
- инфляционных явлений;
- приведения значения всех расходов на дату оценки.
Порядок проведения процедуры
Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.
Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).
Нормативная база оценки
Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:
- федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
- региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
- ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
- нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).
Как производится оценка земельного участка?
Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.
Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:
- недостаточно разработанная законодательная база;
- специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
- малоразвитость локального рынка земли в целом.
Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:
- ;
- определение кадастровой стоимости.
Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов
Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).
Кадастровая стоимость – это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.
Цена в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.
Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.
Преимуществами данного метода является:
1. возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;
2. методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;
3. использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.
В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.
В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Рассмотрим эти методы.
· Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого
· Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
· Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному пользованию.
· Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
· Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
· Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Методологическую базу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки.
Рассмотрим следующие виды принципов:
1. Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника конкретном месте и периоде времени.
2. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности.
3. Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т. е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.
4. Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.
5. Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи отражает изменение производственной функции, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже, замедляющимися темпами.
6. Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.
7. Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера, — количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте.
8. Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
9. Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.
10. Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.
11. Принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.
Нормативная база оценки
Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:
- федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
- региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
- ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
- нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).
Применяется для оценки застроенных земельных участков.
Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
- расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.