Как купить квартиру по переуступке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру по переуступке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Что значит переуступка

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

• Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);

• Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

---

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Как продать квартиру по переуступке?

При переуступке нужно будет получить согласие банка, который выдал ипотеку, а также согласие застройщика. Некоторые строительные компании берут комиссию за переуступку.

Ипотека продавца гасится за счет средств покупателя во время или после сделки. Условия расчетов всегда дает банк, выдавший ипотеку.

«К договору переуступки всегда обязательно должен идти оригинал справки от застройщика о произведенных полностью расчетах. Либо частичных, если договор предусматривал рассрочку от застройщика.

При отсутствии справки об оплате новому владельцу переходят не только права, но и обязанности по договору, а значит, и обязанность оплатить объект в полном объеме. Может возникнуть неприятная ситуация двойной оплаты: продавцу и застройщику», — подчеркивает Аверс.

На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:

• не избежать полной проверки на платежеспособность;
• нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
• начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
• не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
• требование организации заключать новые соглашения о страховке;
• в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
• есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
• также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.

Процедура предполагает четко разграниченный порядок действий:

1. Должник, желающий избавить себя от бремени кредитных обязательств, и реализовать квартиру, находит подходящего претендента на такую покупку.
2. Продавец и покупатель обращаются в банковское учреждение за одобрением перехода преференций.
3. Банк проводит проверку потенциального клиента и выносит заключение о возможности или невозможности заключения с ним сделки.
4. Промеж заимодателя и приобретателя подписывается вновь созданное ипотечное соглашение и сопутствующие договоренности.
5. Осуществляется перерегистрация прерогативы владения.
6. Производится расчет покупателя и продавца (разница от уплаченной суммы по ипотеке).
7. Новый участник правоотношений ликвидирует заем на оговоренных основаниях.

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Риски переуступки ипотеки

Основной риск покупателя связан с застройщиком. После переуступки прав на квартиру по договору ипотеки новый дольщик будет вынужден погашать кредит, полагаясь на добросовестность застройщика. Если возникнут какие-то проблемы (долгострой, банкротство), их придется решать в судебном порядке. Снизить эти риски можно, заранее проверив репутацию застройщика и проектную документацию.

Как правило, если ДДУ обременен ипотекой, это свидетельствует о почти полной юридической чистоте квартиры и репутации продавца. Ведь банк на этапе выдачи кредита уже проверил личность заемщика и перспективы строительства.

Продавец в такой сделке практически ничем не рискует. Он сразу же получает свои деньги и при этом освобождается от обязательств дольщика по ДДУ. Единственное – если банк не одобрит переуступку ипотеки, кредит придется погашать досрочно из других источников.

Ипотека с переуступкой прав: предложения банков

Кредит на приобретение новостройки по переуступке предоставляют многие крупные банки:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Райффайзен;
• Абсолют банк;
• Дельтакредит;
• Россельхозбанк.

На начало 2019 года банковское предложение в этом сегменте кредитования выглядит примерно так:

• первоначальный взнос от 20%;
• ставка по займу от 9,5% (возможны скидки и бонусы для зарплатных клиентов, госслужащих и других категорий заемщиков);
• срок кредитования 1-30 лет;
• требования к объекту: аккредитованный банком объект, надежный застройщик, наличие у строительной компании полного пакета разрешительной документации на строительство землю.

Фактически ипотека с переуступкой долга мало отличается от других видов жилищного кредитования. Банк получает в залог право требования на квартиру в строящемся доме по договору ДДУ, регистрация переуступки официально проводится через Росреестр. Процент по займу может быть выше, чем при покупке квартиры напрямую у застройщика, но незначительно.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

— Срочная нужда в деньгах.
— Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

— Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
— Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
— Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
— Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Как приобрести: алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

1. Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.

2. Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.

3. Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.

4. Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.

5. В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.

6. Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное — учесть все детали.

Можно ли получить ипотеку на переуступку у физического лица? Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр. Какие банки выдают ипотеку на переуступку прав требования? Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку. Когда у меня появятся права собственности? После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту. Покупка новостройки по переуступке – это выгодно? Да, часто такие сделки сулят выгоду. Порой даже большую, чем предложение самого застройщика. Поэтому, если планируете купить новостройку, рассмотрите такой вариант сделки. Можно ли оформить переуступку, если начальный собственник тоже брал ипотеку? Можно, но только в том случае, если он погасил ипотеку.

Источники:

1. КонсультантПлюс: ФЗ-214 о долевом строительстве.
2. ДомКлик: Как купить квартиру в ипотеку по переуступке.
3. РБК: Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав.

Как купить квартиру в новостройке без переплат

При покупке жилья посредством переуступки прав по ДДУ нужно строго соблюдать регламент такого рода сделок. Основные шаги:

• Согласование возможности переоформления договора на другое лицо со всеми сторонами сделки.
• Изучение и корректировка нового договора ДДУ. В него можно вносить интересные инвестору пункты, согласовывать и корректировать малопонятные и взаимоисключающие.
• Уведомление каждой из сторон ДДУ об изменении стороны. Это делает продавец. Он оповещает застройщика и прочих заинтересованных лиц о смене стороны в договоре долевого участия.
• Итоговое согласование цены. Первоначально интересное предложение можно скорректировать. За время раздумий и согласований цена может увеличиться или снизиться при отсутствии спроса.
• Продажа квартиры возможна только через месяц после уведомления всех участников ДДУ.
• Заключение договора цессии. Его сторонами является застройщик и оба инвестора: прежний и новый.
• Регистрация договора в Росреестре.
• Подписание акта приёма выполненных работ по договору ДДУ. Имеется в виду фиксация права переуступки. Подписание аналогичного акта на квартиру происходит по завершении строительства в момент приёмки его результата.

Процедура передачи прав

Уступка прав требования возможна до момента, пока дольщик не получил в собственность объект недвижимости и передаточный акт от застройщика. Ипотека при переуступке оформляется по общему принципу, и порядок действия сторон выглядит следующим образом:

1. Дольщик находит покупателя на строящуюся жилплощадь;
2. Собирается пакет документов, необходимых для проведения сделки;
3. Подбирается банк с оптимальными условиями по ипотечному кредитованию;
4. Заключается договор цессии с правами и обязанностями сторон;
5. Сделка регистрируется в Росреестре: к договору прилагается нотариально заверенное согласие супругов, разрешение банка на проведение переуступки прав;
6. Проводится взаиморасчёт между продавцом и покупателем.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена.

Порядок совершения сделки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят. Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

1. Заявление-Анкета.
2. Паспорт РФ.
3. Заверенная копия трудовой книжки.
4. Трудовой договор.
5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

Итак, в банк вам нужно отнести:

• паспорт продавца;
• копия ДДУ;
• копия Акта сверки с застройщиком;
• разрешение на проведение уступки, если того требует ваш договор;
• оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива;
• составленный договор цессии.

Переуступка прав выгодна как для продавца, так и для покупателя. Продающая сторона получает определенную финансовую выгоду или как минимум не теряет вложенных средств. А покупатель в свою очередь также экономит, ведь стоимость несданных квартир значительно ниже, чем жилплощади на вторичном рынке (о купле-продаже вторичных квартир мы рассказывали в этой статье).

Минусами цессии является сложность оформления. Кроме продавца и покупателя в сделке участвует застройщик и банк. Строительная компания может выставить довольно серьезные финансовые штрафы за проведение операции. Кредитная организация в свою очередь крайне требовательна к таким процессам и может попросту не одобрить передачу.

Договор цессии стал крайне популярен в последнее время. Он позволяет каждой из сторон соблюсти свои интересы и приобрести жилье на первичном рынке по сниженным ценам. Процесс оформления связан с некоторыми трудностями и требует большого количества разрешительных бумаг. Покупателю следует быть крайне осторожным при заключении переуступки прав.

Похожие записи:

• Как перейти на УСН с 2023 года
• Шаблон свидетельство о браке шуточное (50 фото)
• 3. Как переехать в Испанию на ПМЖ?