Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да, можно. Сначала также происходит расторжение договора участия в долевом строительстве. Затем средства с эскроу-счета за вычетом первоначального взноса возвращаются банку. Первоначальный взнос возвращают покупателю на счет, указанный в договоре.
Плюсы и минусы счета эскроу
Данный финансовый инструмент обладает как преимуществами, так и недостатками для каждого участника сделки.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Что необходимо для открытия счета
Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:
- Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
- Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
- Образцы подписей покупателя и продавца;
- Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
- Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.
Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Преимущества и недостатки для участников сделки
Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.
Для дольщиков преимуществ больше всего:
- Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
- Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
- Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
- Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
- Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
- Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
- Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
- Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.
Среди недостатков:
- Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
- Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
- В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.
Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта
- Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
- Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
- На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
- Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
- Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
- Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.
Квартиры по эскроу-счетам безопасно ли
Покупка квартиры через эскроу-счет является относительно безопасным способом сделки, так как средства переводятся на специальный банковский счет и хранятся там до выполнения условий сделки. При этом, продавец не получает доступа к средствам до момента выполнения всех условий договора, а покупатель может быть уверен в том, что он получит свою квартиру или свои деньги назад в случае невыполнения условий договора. Кроме того, использование эскроу-счета может снизить риски мошенничества при сделке с недвижимостью. Важно отметить, что при использовании эскроу-счета необходимо тщательно проверять все условия договора и выбирать надежного посредника, чтобы минимизировать риски потери средств или недвижимости. Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу счета при покупке недвижимости у застройщика.
В какой момент списываются деньги с эскроу счета застройщиком
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Для чего присваивается СНИЛС
Чтобы понять, в каких мошеннических схемах можно применить чужое страховое свидетельство (его номер), разберемся, что это такое.
Аббревиатура СНИЛС расшифровывается как страховой номер индивидуального лицевого счета, открытого в ПФР для зачисления пенсионных отчислений от работодателя. Присваивается всем гражданам России сразу после рождения. Должны его иметь и иностранные граждане, получившие на территории России разрешение на официальную работу.
Саму карточку со СНИЛС можно забрать в ПФР или у работодателя (по месту работы). Однако сегодня во многих случаях карточка СНИЛС нужна и несовершеннолетним: при обращении в медицинские учреждения, в садике и школе. Поэтому неудивительно видеть страховое свидетельство на руках у детей.
Внимание: номер СНИЛС является уникальным и неповторимым – присваивается гражданину России один раз. Сменить его невозможно.
Зачем мошенники собирают номера СНИЛС
Как мошенники обманывают пенсионеров при помощи СНИЛС? Сразу успокоим, нанести серьезный материальный урон мошенничеством со СНИЛС не получиться: взять ссуду, купить в рассрочку дорогостоящий товар, обналичить деньги или перевести средства с одной пластиковой карточки на другую знание номера СНИЛС не поможет.
В то же время, это доходный вид мошенничества, не подпадающий под действие ни одной из статей УК РФ, т.е. редкий случай, когда мошеннические действия остаются безнаказанными.
Если у хозяина страхового свидетельства нельзя выудить деньги путем махинации, то зачем мошенникам номер СНИЛС? В подавляющем большинстве номер лицевого счёта в Пенсионном фонде необходим для манипуляций со средствами накопительной части пенсионных сбережений. В меньшей степени их используют в интернет-пространстве.
Что такое эскроу счет, цели его использования
Использование эскроу счетов — это одна из гарантий безопасного расчета по сделке между контрагентами. Такой вариант могут использовать юридические и физические лица, предприниматели. Открывать и обслуживать эскроу счета могут любые банки. При заключении договора и переводе средств сразу определяются условия, при которых они будут перечислены контрагенту или возвращены владельцу.
С 2018 года эскроу счета стали использоваться для расчетов между дольщиком и застройщиком по ДДУ. Чуть позже такой вариант расчетов стал обязателен для всех аналогичным сделок, так как защищает деньги граждан до завершения стройки.
Вот основные нюансы, связанные с открытием и использованием эскроу счета по ДДУ:
- счет открывается при заключении договора между строительной компанией и дольщиком;
- деньги по ДДУ переводятся не напрямую застройщику, а в банк на условиях эскроу, т.е. на временное хранение и учет;
- при определенных условиях застройщик может получать средства с эскроу в процессе строительства, но при этом банк строго контролирует их целевое расходование;
- окончательный расчет происходит после завершения стройки и передачи готовой квартиры дольщику;
- гражданин не может досрочно снять деньги со счета, но получит их при неисполнении обязательств со стороны строительной компании.
Счет эскроу по своей сути напоминает сейф, но с большим отличием — с него нельзя снять деньги просто по желанию. Находящиеся на таком счете средства лежат в банке на хранении (точно как в сейфе). Однако их нельзя использовать, пока не наступит момент расчета за оговоренную заранее услугу. Начиная с июля 2019 г. подобные счета будут обязаны открывать граждане, приобретающие жилье по ДДУ (т.е. на стадии строительства).
Деньги, которые раньше дольщики перечисляли застройщику, теперь будут направляться на счета эскроу. До завершения строительства и сдачи объекта компания-застройщик не сможет распоряжаться этими средствами. Лишь после ввода дома в эксплуатацию и перехода к дольщику права собственности на квартиру все деньги поступят девелоперу. Средства на счетах эскроу защищены от ареста или взыскания.
Где открывать эскроу-счет? Во сколько он обойдется?
Скорее всего, счета эскроу можно будет открыть в банке, обеспечивающим финансирование строительства объекта. Поэтому выбора у покупателя наверное не будет. Возможно, будут указывать даже конкретное отделение для открытия счета.
А вот платить за открытие такого счета ничего не потребуется, он будет полностью бесплатным. Правда, и процентов на лежащую на счете сумму вам не начислят. Поэтому если не желаете пару лет держать свои средства «мертвым грузом», можете откладывать деньги на покупку жилья на стандартный вклад с начислением процентов.
Однако тут существует риск значительного повышения цены квартиры к моменту сдачи объекта. Заключение же соглашения ДДУ с последующим перечислением средств на эскроу-счет позволит вам зафиксировать цену на этапе котлована.
Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.
Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.
При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.
Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.