Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 30 ГрК РФ. Правила землепользования и застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.
Гeнepaльный плaн и пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки
Нa пepвый взгляд кaжeтcя, чтo гeнплaн и П33 — идeнтичныe дoкyмeнты. Этo нe тaк. Гeнepaльный плaн oпpeдeляeт гpaницы пoceлeния, eгo зoниpoвaниe и paзмeщeниe paзличныx oбъeктoв в бyдyщeм. Эти гpaницы пoдpoбнo oтpaжaютcя в тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтяx дoкyмeнтa. Нo в гeнплaнe нeт никaкиx гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв, oн нe peгyлиpyeт гpaдocтpoитeльный пpoцecc.
Гeнepaльный плaн cкopee нocит oпиcaтeльный xapaктep, в тo вpeмя кaк П33 — peглaмeнтиpyющий. Гeнepaльный плaн yчитывaeтcя в П33. Oн выcтyпaeт кaк бaзa для paзpaбoтки Пpaвил. Пpи этoм в Пpaвилax дoпycкaютcя oтклoнeния oт иcxoдныx пoлoжeний Гeнepaльнoгo плaнa.
П33 — вaжный дoкyмeнт, пo ним opгaнизyют вecь пpoцecc гpaдocтpoитeльcтвa. Пpaвилa oпpeдeляют: чтo, кaк, гдe и кoгдa мoжнo cтpoить в кoнкpeтнoм нaceлeннoм пyнктe. Гpaмoтнo paзpaбoтaнныe П33 пoзвoляют coxpaнить в пepвoздaннoм видe пaмятники кyльтypнoгo нacлeдия, пpиpoдный лaндшaфт мecтнocти, внeшний oблик гopoдa.
Специальная часть: регламенты градостроения
В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.
Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.
Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.
В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:
- формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
- предельные размеры участков;
- допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
- ограничения относительно назначения и пользования участками.
Обращаем внимание, что регламенты не включают:
- земли, имеющие культурную и историческую ценность;
- земли общественного использования;
- территории добычи полезных ископаемых;
- земли лесного и водного фонда;
- особо охраняемые территории;
- сельскохозяйственные земли.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.
- номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
- основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
- местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
- площадь, кадастровый номер;
- сведения об объектах, уже расположенных на земле;
- сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
- сведения о проекте планировки или межевания территории;
- чертежи ГПЗУ.
Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.
- Максимально эффективно, юридически грамотно решаем проблемы и всегда добиваемся поставленных целей.
- Оперативно оказываем юридические услуги на самом высоком профессиональном уровне.
- Гарантируем строгую конфиденциальность и защиту представленной информации.
- Используем нестандартные и оригинальные методики вместо шаблонных подходов.
- Не только организуем высочайшее качество юридических услуг, но и всесторонне, комплексно и углубленно решаем любые задачи.
- Предоставляем гибкую систему скидок и бонусы на весь комплекс юридических услуг.
- Обеспечиваем безопасность, проводим полный юридический анализ и прогнозирование возможных последствий выбранной стратегии.
Является ли ПЗЗ окончательным документом?
Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.
Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.
Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.
Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.
Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.
У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.
О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).
Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.
Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.
Они принимаются с целью обеспечения условий для:
ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.
Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.
Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.
Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.
Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.
В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.
Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.
Проблемы разработки ПЗЗ
О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.
К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.
Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.
Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.
Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.
Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.
Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.
Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.
Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.
В процессе составления свода правил землепользования и застройки, предваряя утверждение местными властями, проводят общественные слушания и голосование с целью выявить проблемные вопросы, интересующие граждан населенного пункта относительно зонирования его территории. Период слушаний и голосования длится в пределах 2-4 месяцев, с обязательным присутствием собственников на рассматриваемой территории. За организацию слушаний отвечает специально созданная комиссия, являющаяся также разработчиком предварительного проекта ПЗЗ.
Следующим этапом комиссия проводит доработку, учитывая высказанные пожелания, и направляет готовый вариант на утверждение главе муниципалитета. Граждане вправе оспорить утверждение Градостроительного кодекса в судебных инстанциях.
Общая часть: применение ПЗЗ
Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:
- регулирования застройки территорий муниципального образования;
- внесения изменений в порядок и цели использования;
- проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
- проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.
Общая часть, как правило, содержит:
- пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
- соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
- принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
- порядок проведения градостроительной подготовки;
- порядок предоставления земли гражданам в пользование;
- условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
- виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.
Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ
Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:
- обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
- обжалование Правил;
- расширение/уменьшение территории поселения.
Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.
Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:
- земли и объекты строительства используются неэффективно;
- причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
- снижается стоимость земли;
- правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.
Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.
Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.
Порядок применения правил
Касательно такого компонента, как порядок применения норм, о которых идет речь, можно отметить, что он включает в себя следующие основные положения:
- направленные на регулирование процесса землепользования и застройки муниципальными институтами власти;
- пункты о корректировке видов законного использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, гражданами и организациями;
- положения, касающиеся подготовки необходимой документации, имеющей отношение к планировке соответствующих территорий муниципальными институтами власти;
- параграфы о проведении необходимых публичных слушаний, касающихся аспектов землепользования и застройки;
- положения, имеющие отношение к корректировкам, которые могут вноситься в правила застройки и землепользования;
- правила, регулирующие иные аспекты процедур, связанных с процессом застройки или практикой землепользования.
Следующий компонент — это карта градостроительного зонирования. Рассмотрим ее специфику подробнее.
Аспекты подготовки правил: установление территориальных зон
Рассмотрев, как утверждаются и корректируются правила землепользования и застройки города или поселения, рассмотрим такой аспект, как установление территориальных зон. Данная процедура — неотъемлемая часть подготовки норм, о которых идет речь.
Границы территориальных зон определяются с учетом ряда критериев, а именно:
- сочетаемости в пределах одной территории различных типов использования земельных участков — как существующих, так и планируемых;
- специфики функциональных зон, а также аспектов их развития, которые определяются генеральным планом муниципалитета;
- включения тех или иных территориальных зон в Градостроительный кодекс;
- практического положения дел в области планировки и текущего землепользования;
- планов, касающихся изменения границ участков тех или иных категорий;
- необходимости предотвращения причинения вреда имуществу, которое расположено на соседних участках;
- особенностей расположения объектов исторического и культурного наследия федерального и регионального значения.
Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?
Градостроительный потенциал представляет собой полноценный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в компании Смарт Вэй, вы сможете:
- сократить сроки на снятие или изменение ограничений ПЗЗ (после оформления ГПЗУ придется проходить официальные процедуры, что может затянуться на несколько месяцев);
- принять объективное решение о целесообразности строительства или реконструкции, исходя из допустимых параметров объекта, расчетных показателей;
- оценить возможные строительные и инвестиционные риски, связанные с реализацией проекта.
Для оценки градостроительного потенциала изучается информация и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. Эксперты учтут ландшафтные, климатические, эстетические, архитектурно-художественные и иные факторы, который повлияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
Предназначены для размещения и деятельности
- сооружений и коммуникаций:
- железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
- инженерного оборудования
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – соблюдение:
- необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон
- других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности
Если объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Обязанность по благоустройству:
- территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
- СЗЗ
возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.
Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:
У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:
- И1 – городской транспорт и инженерной инфраструктуры
- И2 – воздушный транспорт
- И3 – железнодорожный транспорт
- И4 – водный транспорт
Общественно-деловые зоны (ОДЗ)
ОДЗ предназначены для размещения:
- объектов здравоохранения
- объектов культуры
- объектов торговли
- объектов общественного питания
- объектов бытового обслуживания
- объектов коммерческой деятельности
- образовательных учреждений (среднего профессионального или высшего профессионального образования)
- административных, научно-исследовательских учреждений
- культовых зданий
- иных зданий, строений, сооружений
- стоянок автомобильного транспорта
- деловых, финансовых и общественных центров
В общественно-деловых зонах возможно размещение:
- жилых домов
- гостиниц
- подземных или многоэтажных гаражей.
В генеральных планах, в связи с такими сочетаниями возможностей застройки территорий, могут встретиться обозначения:
Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- Д1 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки
- Д2 – зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий
- Д3 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
- ДИ – зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- ЖД – зона общественно-деловой застройки с включением объектов жилищного строительства
- другие обозначения