Что такое субаренда? Субаренда это.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое субаренда? Субаренда это.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.

«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Как обезопасить себя от мошенников

1. Проверять документы арендатора. Тщательно изучайте доверенность на право сдачи жилья в повторную аренду: бывает, что в нотариальном документе зафиксировано право на показ квартиры, а не на подписание договора субаренды. Другая проблема, с которой можно столкнуться, — истёкший срок доверенности от арендодателя.

2. Заключать договор только с согласия всех собственников жилья. Если хозяев несколько, нужно требовать разрешение каждого из них. Уточните, есть ли несовершеннолетние в числе собственников.

3. Изучать правоустанавливающие документы на жильё. Для проверки «чистоты» квартиры понадобятся:

• выписка из реестра недвижимости (ЕГРН);
• справка о количестве зарегистрированных лиц;
• справка о приватизации, если квартира находится в социальном найме

Оформление соглашения о субаренде

В принципе, как и в других договорах, при совершении сделки по данному виду договора должна соблюдаться структура документа. Сюда входит следующая информация

• полные личные данные торговца (имя, данные документов, подтверждающих личность (ордер, номер, орган, выдавший документ, и т.д.), и
• количество людей, участвующих в сделке и намеревающихся проживать в конкретной квартире в будущем; и
• продолжительность пользования квартирой и сила договора; и
• инвентаризация имущества, предназначенного для использования в арендуемом помещении; и
• форма и способ оплаты; и
• Необходимость ремонта и просьба об оплате коммунальных платежей; и
• цель размещения.

Стороны и предмет договора

Предметом договора является любой объект. В этой связи речь идет о недвижимом имуществе — жилой или нежилой земле. В некоторых случаях документ должен быть зарегистрирован в Федеральной газете.

Сторонами этих гражданских отношений являются.

• Трудоустройство. Владельцем предмета договора является собственник. Имущество сдается в аренду на согласованный период времени за определенное вознаграждение. Тот, кто сдает имущество в аренду, является арендатором. Некоторые гражданские сделки предполагают права и обязанности по отношению друг к другу и к имуществу, например
• Дочерняя компания. Арендатор может передать объект сделки третьей стороне в пользование на определенный срок по определенной цене. В этих отношениях он выступает в качестве суб-вдовы, а лицо, удерживающее имущество, является кредитором. Однако сделка является законной, но требует письменного согласия владельца.

Как зарабатывают на субаренде

Субаренда — это отличный способ заработать на недвижимости без приобретения таковой и с минимальными вложениями.

Арендаторы снимают недвижимость у собственника по одной стоимости, а сдают ее в субаренду другим арендаторам уже с наценкой. На этой разнице и зарабатывают люди, занимающиеся субарендой.

Собственникам также выгодно сдавать недвижимость по такой схеме — они заключают договор с арендатором сразу на длительный срок, регулярно получают плату за свою недвижимость и им не приходится решать вопросы с субарендаторами по выселению и вселению, контролированию имущества и обновлению ремонта и т. п.

Зарабатывать на субаренде можно по следующим схемам:

1. Сдавать недвижимость в субаренду на длительный срок — необходимо только найти субарендаторов на длительную аренду, заложив в арендную плату свою прибыль. Например, арендовать квартиру за 30 тыс. руб., а сдавать в субаренду за 40 тыс. руб.;

2. Разделить арендованную недвижимость на комнаты или секции и сдавать их в субаренду по отдельности на длительный срок. Например, арендовать 3-х комнатную квартиру за 30 тыс. руб., а сдавать в субаренду три комнаты по отдельности за 15 тыс. руб. каждая;

3. Сдавать недвижимость в субаренду на короткий срок, чаще всего, посуточно — арендуется квартира на длительный срок за 30 тыс. руб., а сдается посуточно за 1500 руб. в сутки. Итого, в месяц выручка субарендодателя, при условии полного месячного заселения, составит 45 тыс. руб.;

4. Снимать и сдавать в субаренду коммерческие помещения: офисы, торговые площади, хозяйственные помещения и т. п. Наценку осуществляют за счет ремонта помещения и разделения его на несколько маленьких помещений.

Чтобы заняться субарендой, необходимо:

1. Найти помещение в аренду,

2. Провести переговоры с собственником о возможности заниматься субарендой недвижимости,

3. В случае положительного ответа — обговорить все нюансы, составить и заключить договор аренды,

4. Осуществлять поиск субарендаторов (единоразово либо систематически),

5. Проверить потенциальных субарендаторов и согласовать все вопросы,

6. Составить и заключить договор субаренды.

Что включает в себя договор субаренды

При субаренде арендатор заключает сразу два договора:

• договор аренды с собственником,

• договор субаренды с субарендатором.

На основании договора аренды, где прописано согласие собственника о пересдаче недвижимости в субаренду, первый арендатор может заключать новые договоры с субарендаторами.

Договор субаренды представляет собой стандартный договор аренды, т. к. согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Договор субаренды, как правило, включает в себя:

• паспортные данные сторон,

• объект договора и его характеристики — месторасположение объекта недвижимости и его технические характеристики,

• сумма ежемесячных платежей,

• целевое использование объекта недвижимости,

• обязанности и ответственность сторон,

• штрафы за неисполнение условий,

• адреса и реквизиты сторон,

• иные положения (порядок оплаты коммунальных услуг, гарантии сохранности имущества и т. п.).

При подписании договора субаренды арендатору желательно ознакомить нового арендатора с документами, которые подтверждают его право на пересдачу недвижимости:

• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность,

• договор аренды с собственником квартиры,

• дополнительное соглашение (при наличии),

• выписку из ЕГРН, свидетельствующую о правах собственника (по возможности).

Сдача квартиры в субаренду: подводные камни

Сдача квартиры может принести прибыль, но имеет и свои подводные камни, которые важно учесть:

1. Недобросовестные субарендаторы: существует риск столкнуться с неплательщиками или жильцами, которые могут нанести ущерб имуществу. Проводите тщательный отбор субарендаторов и заключайте договоры с указанием ответственности сторон.
2. Проблемы с собственниками: иногда собственники могут быть против субаренды или изменять условия аренды. В таком случае, лучше заранее обсудить ее возможность и зафиксировать это в договоре.
3. Штрафы и санкции: незаконная аренда второго порядка (например, без согласия собственника или сдача запрещенных объектов) может повлечь за собой штрафы и санкции со стороны контролирующих органов.
4. Налоговые обязательства: арендаторы, сдающие квартиры в аренду второго порядка, обязаны уплачивать налог на доходы. Невыполнение налоговых обязательств может привести к штрафам и пени.
5. Довольно популярный вид бизнеса, поэтому готовьтесь к тому, что на рынке будет высокая конкуренция. Чтобы выделиться среди конкурентов, предлагайте привлекательные условия, например, сдачу квартир посуточно или с предоставлением дополнительных услуг.

В заключение, субаренда квартир – это перспективный и прибыльный вид бизнеса, однако перед началом деятельности необходимо тщательно изучить особенности рынка, правовые аспекты и потенциальные риски. Если подойти к делу профессионально, можно получить стабильный источник дохода.

Какое имущество можно сдать в субаренду?

Сдать в субаренду можно практически любое движимое и недвижимое имущество. Главное, чтобы в основном договоре аренды или найма было соответствующее разрешение. К исключениям относятся некоторые категории земельных участков. Так, нельзя передать в субаренду:

• государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов;
• земельные участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц;
• участки, переданные резидентам особых экономических зон.

Выгодна ли субаренда собственнику?

Когда квартира сдается на длительный срок, субаренда или поднаем нецелесообразны, так как значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.

И напротив, субаренда или поднаем оправданы, если речь идет о краткосрочной сдаче квартиры или сдаче сразу нескольких квартир. В такой ситуации субаренда сэкономит собственнику много времени и сил, так как не придется искать клиентов, принимать телефонные звонки и перезаключать договор с новыми жильцами.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

В России закон о субаренде регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 582-585).

В соответствии с этими статьями, субаренда является договором аренды, заключаемым между арендатором и третьим лицом (подсъёмщиком), которое будет использовать сданное в аренду помещение или нежилое помещение для своих нужд.

Для того, чтобы заключить договор субаренды, арендодатель должен дать письменное согласие на сдачу имущества в субаренду. Основные условия договора, такие как цена аренды, срок аренды, порядок оплаты и т.д., должны быть прописаны в договоре.

Продлевать срок договора субаренды без согласия арендодателя запрещается. Также запрещена сдача в субаренду иных объектов, например, автомобилей или авиакомпаний, если в договоре не предусмотрено иное.

В случае нарушения условий договора аренды или субаренды, сторона, которая нарушила договор может быть привлечена к ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обычно стороны аренды и субаренды заключают дополнительный договор, который регулирует условия между ними. Однако наличие дополнительного договора не освобождает стороны от исполнения условий основного договора аренды.

Каковы преимущества субаренды дома?

• Вам не придется беспокоиться о расторжении договора аренды. Расходы, связанные с расторжением договора аренды квартиры, могут быть значительными. Возможно, вам придется заплатить изрядную плату в дополнение к продолжению выплаты арендной платы, пока ваш арендодатель не найдет другого арендатора, что является дорогостоящим и отягчающим. В противном случае от вас могут потребовать оплатить всю сумму аренды.
• Уход от финансовых обязательств, связанных с незанятой квартирой. Не имеет особого смысла продолжать платить за квартиру, которая не используется. Вы в состоянии возместить хотя бы часть своих затрат, найдя субарендатора для сдаваемой в аренду недвижимости.
• Домашняя няня будет ждать вас, когда вы вернетесь из поездки. Если вы сможете найти надежного субарендатора, вы сможете оставить свои вещи в квартире в безопасности, зная, что кто-то будет там, чтобы присматривать за вещами и решать любые чрезвычайные ситуации, связанные с недвижимостью, которые могут возникнуть.

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.

Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

• порядок оплаты;
• условия совершения;
• сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?

Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.

Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.

Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.

Похожие записи:

• Изменения в больничных с 2023 года
• Налоги и недвижимость: что изменится для россиян в 2023 году
• Как пенсионеры сами индексируют себе пенсию и что за это бывает