Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить ипотечную квартиру другому человеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли подарить ипотечный дом? А квартиры? Для банков смена заемщика является раздражающим процессом. Дарение жилья, по которому еще не погашен долг, означает, что новый владелец получает не только квадратные метры, но и обязательства, вытекающие из кредита. Новый владелец должен будет выплачивать ежемесячные платежи, платить страховые взносы и т.д.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?
Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.
Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:
- Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;
-
Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Квартира переходит к несовершеннолетнему или родственнику
Могу ли я дать ипотечный кредит своей дочери или сыну? Этот вариант маловероятен, если человеку меньше 18 лет. Он считается недееспособным и пока не имеет достаточного дохода для погашения долга; в 99% случаев банк не согласится на смену собственника.
Заверения родителей, что они возьмут на себя выплаты по кредиту, или заявления в суде о том, что бенефициар дееспособен, не помогают. Банки страхуют такие риски, и в большинстве случаев договоры предусматривают запрет на передачу активов несовершеннолетним.
Если заемщик желает передать квартиру или дом определенному сыну/дочери/племяннику по различным причинам, можно составить и ввести в действие завещание. Законодательного запрета на эту процедуру не существует.
Могу ли я передать заложенную квартиру родственнику? Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, является кредитоспособным, не достиг максимального возраста, установленного кредитором, и не имеет собственных кредитных обязательств.
Кредиторы не дадут разрешения на передачу имущества пожилому человеку, независимо от степени родства. Предполагается, что единственным доходом, получаемым от фиксированного дохода, является пенсия, которой недостаточно для погашения долга. Исключением является предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.
Получатель дара — супруг/супруга
Согласно действующему законодательству, супруг автоматически становится созаемщиком по кредитному (ипотечному) договору и совладельцем приобретаемой недвижимости.
Банки «рекомендуют» оформлять жилье в общую собственность, а не в совместную собственность.
Есть только два случая, когда супруг/супруга не включается в список совместных заемщиков
- Он не является гражданином России. Некоторые банки сняли эти ограничения и разрешили выдавать кредиты жителям России. Однако большинство кредиторов консервативны и не хотят работать с людьми, которые могут в любой момент покинуть страну и никогда сюда не вернуться.
- Супруг/супруга участвовали в брачном договоре, предусматривающем раздельное владение имуществом. В этом случае супруг/партнер не является созастройщиком и не может претендовать на долю в приобретенной квартире.
Процесс дарения ипотечной квартиры супругу считается неправомерным и не применяется. С самого начала соглашение подразумевает общую собственность и, следовательно, ответственность. Исключения возможны, например, в очень ограниченном числе случаев:.
- Кредитный договор был подписан супругами до вступления в брак; или
- Во время свадьбы была приобретена квартира, но союз был расторгнут. Один из супругов хочет избавиться от ненужной собственности и передать ее другому супругу.
Независимо от причины передачи квадратных метров, банк оценивает платежеспособность бенефициара, принимая во внимание все требования и правила кредитной организации.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Как и в случае со всей заложенной квартирой, дарение части квартиры может быть осуществлено только с согласия банка.
Согласно статье 37 Закона «Об ипотеке», имущество, заложенное по ипотеке, не может быть передано третьему лицу без согласия залогодателя (банка). Согласие должно быть дано в письменной форме. Без него ни одна доля заложенной квартиры не может быть передана в дар.
Теоретически, можно подарить заложенную квартиру, но только с согласия банка, который дал деньги заемщику. Однако на практике не все банки-заемщики согласятся на такую сделку. Это связано с тем, что они не хотят рисковать, устанавливая отношения с новым заемщиком.
Однако если донор докажет, что банку будет выгодно дать свое согласие (например, заявив, что донор является кредитоспособным лицом), можно получить одобрение банка.
Без письменного согласия банка невозможно подарить квартиру с ипотекой (если только заемщик не погасил ипотеку полностью и не стал законным владельцем квартиры).
Важные нюансы дарения ипотечной квартиры
Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.
Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.
В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).
О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.
Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.
Причины для оформления дарственной на ипотечную квартиру
Подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, на первый взгляд кажется нелогичным поступком. По сути человек «дарит» другому лицу вместе с квартирой свои долги за нее. Для этого поступка должны быть серьезные причины.
ЮристЗадать вопрос экспертуВ течение длительного периода кредитных выплат у заемщика могут произойти изменения, которые заставляют его подарить приобретенную квартиру другому человеку. Например, заемщик теряет работу в связи с заболеванием или переезжает жить в другую местность, где ему выделяется государственное жилье, и актуальность приобретения собственной квартиры отпадает.
Причин для оформления ипотечной квартиры в дар другому человеку может быть много. Заемщик еще на стадии оформления покупки квартиры под ипотеку должен задуматься о возможных ситуациях в своей жизни, приводящих к бессмысленности сделанной покупки или невозможности оплаты кредита.
Как получить согласие банка?
Согласие банка, в котором была получена ипотека, требуется во всех случаях, независимо от того, кому будет оформляться дарственная. Для этого надо написать заявление в финансовую организацию с указанием причин совершения сделки и данных одариваемого лица.
Получить от банка положительный результат возможно при соблюдении ряда условий:
- заемщик являлся добросовестным плательщиком, не допускал просрочки в оплате кредита;
- пункт о возможности дарения изначально содержался в договоре залога недвижимости;
- одариваемый (новый заемщик) совершеннолетний, работающий гражданин;
- возраст подходит под условия, установленные в конкретном банке;
- одариваемый понимает и принимает последствия получения в дар ипотечного имущества и способен осуществлять ежемесячные платежи по кредиту.
Основная задача банка — получение погашения ипотечного долга. Если одариваемый после проверки удовлетворяет условиям финансовой организации, сделка будет одобрена.
Подарок квартиры супругу
Если супруги оформили брак, тогда бессмысленно проводить дарение квартиры. Имущество, полученное любым из супругов в этот период, будет считаться совместным. Тем более нет смысла в такой сделке из-за того, что в большинстве случаев при покупке недвижимости в ипотеку оба супруга являются созаемщиками.
Необходимость в оформлении дарственной может возникнуть в двух ситуациях:
- При условии, что объект недвижимости приобретался в ипотеку кем-то из супругов до оформления брака.
- Если супруги намерены развестись, то один из них может снять с себя статус заемщика. Для этого рекомендуется оформлять брачный договор, альтернативный вариант – документ о разделе всего имущества. В любом случае необходимо понимать, что все действия с квартирой, находящейся в ипотеке, осуществляется только с согласия банка-залогодержателя.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.
Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?
Банки с неохотой соглашаются на сделки с дарственной на квартиру в ипотеке. Однако заявку всё же могут одобрить. Обычно подобное решение принимают, если вместе с дарением квартиры будет осуществлена передача ипотеки. При этом новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Компания тщательно проверяет платежеспособность клиента. Определение материальных возможностей будет происходить с учётом тех же принципов, что и при выдаче займов. Компания изучит количество денежных средств, которые будут оставаться у гражданина после выполнения ипотечных платежей. Дополнительно принимают во внимание количество иждивенцев, стабильность заработка и иные нюансы. Лицо, на которое будет переоформлен долг, должно быть согласно с подобной процедурой.
Передача квартиры осуществляется по дарственной или купле-продаже. В случае дарения, даритель выражает свою волю передать одаряемому свое имущество — недвижимость. Для этого необходимо заключение договора дарения, подписание заявления, составление документов и нотариальное заверение данной сделки.
Если же передачу жилья осуществляют через куплю-продажу, то дополнительно выплачивается сумма денежных средств за данный объект недвижимости. В этом случае также нужно заключения договора купли-продажи и совершения кадастровой записи, а также получения обязательств из банка или другой организации о расторжении действующего кредитных договоров и залоге.
При передачи ипотечной квартиры, которая была куплена в кредит, необходимо проверить, был ли продавец ипотечным заемщиком. Если был, то к возможности передачи жилья необходимо прилагать разрешение на передачу данного имущества.
В случае, если имущество находится в браке, то нужно уважить права и интересы каждого из супругов и совместно решить, кому из них передать принадлежащую долю.
Передача квартиры может быть недействительной, если документы были составлены неправильно или их подписал недопустимый гражданин. Поэтому очень важно обратиться к нотариусу, который поможет правильно оформить все необходимые документы и заключить договор на правильных условиях.
Также необходимо помнить о том, что передача квартиры — это не только физическая передача имущества, но и передача прав на это имущество. Для этого ею нужно зарегистрировать в реестре наследников или правообладателей. В противном случае, другая сторона могут оспорить сделку и подать в суд на ее признание недействительной.
Как не допустить ошибок при оформлении дарения ипотечной квартиры
Дарение имущества — ответственный шаг, который должен быть продуман и организован на должном уровне. Епископа наших жилплощадей может быть перепутано с другой квартирой, документы могут быть заполнены неправильно, итд. Чтобы избежать ошибок при оформлении одаряемым ипотечной квартиры, нужно учитывать следующие важные моменты:
- Кадастровая информация — перед подписанием дарственной на имущество обязательно нужно проверить кадастровую информацию об объекте недвижимости.
- Документы на имущество — проверьте, что у вас нет обязательств перед банком, связанных с кредитным договором по ипотеке на данную квартиру.
- Закон РФ — когда вы оформляете дарение, становятся обязательными положения гражданских законов и Кодекса РФ, регулирующие дарственные сделки.
- Нотариат — своевременная проверка документов и их подпись у нотариуса помогут избежать возможных ошибок в дальнейшем и защитят интересы всех сторон сделки.
- Договор купли-продажи — если данный объект недвижимости был ипотечным залогом в банке, тогда перед оформлением дарства необходимо заключить договор купли-продажи.
- Организации — перед оформлением дарства на недвижимость нужно уточнить информацию о группе лиц, которые могут быть связаны с данной сделкой.
Если вы будете придерживаться этих простых рекомендаций, то сможете избежать ошибок при оформлении дарения ипотечной квартиры. Важно не забывать, что новые обязательства по данному имуществу будут возлагаться на одаряемого, а не на дарителя. Следовательно, одним из наиболее значимых шагов при оформлении дарения является подача заявления в отдел кадастра и регистрации прав на недвижимость.