Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие права у «второй половины», если квартира куплена по ипотеке до брака». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры. Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса. Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов. Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.
Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе
Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности. Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее. Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.
Как делится при разводе?
Нужно также учесть, что есть определенная юридическая тонкость в вопросе ипотеки, которая оформлялась до заключения брака. В соответствии с ней бывший муж или жена может требовать получения компенсации за часть кредитных взносов. Если в процессе раздела имущества будет участвовать опытный адвокат, то и на часть жилья, приобретенного в ипотеку, второй супруг также может претендовать, так как взносы по кредиту платились из общего семейного бюджета, что позволяет трактовать такую недвижимость как частично совместно нажитой в соответствии со статьей 37 СК РФ.
Семейный кодекс позволяет также предъявлять такие требования также и не работающему супругу (супруге), так как доход, который зарабатывал один из них принято по СК РФ считать общим.
Сегодня нет общего сформированного судебной практикой подхода к решению этой проблемы, поэтому решение будет приниматься индивидуально в каждом конкретном случае, если вопрос вынесут на рассмотрение суда.
Если во время брака добрачные обязательства одного из супругов выполнялись за общий семейный счет, и если при этом эти обязательства привели к получению права собственности на квартиру, это может быть основанием для признания ее совместной собственностью в определенной части.
В связи с этим, чтобы не возникали ситуации, при которых заемщику придется отдать часть жилья или компенсировать его деньгами бывшей второй половине, не возлагать надежду на опыт и профессионализм адвоката, желательно составить контракт во время заключения брака. И в этом документе оговорить все вопросы материального плана, включая право владения ипотечной квартирой.
Какие права у «второй половины», если квартира куплена по ипотеке до брака
— Пей сок, дорогая! А об ипотеке потом подумаем.
Вы писали о проблемах раздела жилья, купленного по ипотеке в браке (см. «Ваш дом» за 19 августа c. г.).
А я купил квартиру в кредит два месяца назад, а сейчас планирую жениться. Расплачиваться по ипотеке буду уже в браке, и меня интересует: получит ли супруга право на часть жилья?
Игорь.
— Вопрос решается неоднозначно: если дело дойдет до развода и (или) раздела имущества, то все будет зависеть от мастерства адвокатов бывших мужа и жены, так как в законах есть аргументы в пользу каждого из супругов, — поясняет наш постоянный эксперт, председатель коллегии адвокатов «Павлович и партнеры» Олег ПАВЛОВИЧ.
Чтобы вы могли сориентироваться, мы приведем и те и другие положения законодательства.
1. На что может ссылаться супруг, претендующий на часть жилья, купленного «второй половиной» до брака по ипотеке:
— Согласно Семейному кодексу имущество, нажитое мужем и женой во время брака, является их совместной собственностью. В том числе к общей собственности закон относит заработки и иные доходы любого из супругов.
Таким образом, получается: расплачиваясь по ипотечному кредиту в период брака, супруг тратит общие средства, и «вторая половина» тоже имеет долю во вкладе в квартиру.
На основании этого можно, с одной стороны, требовать возврата части такого вклада, т. е. выплаты половины денежной суммы, внесенной за квартиру после оформления брака.
С другой стороны, отмечает Олег Павлович, можно попробовать применить подход, который используется при разделе имущества, нажитого в незарегистрированном, гражданском браке. В этом случае супруг, ссылаясь на свой вклад в имущество, зарегистрированное на «вторую половину», требует выделить долю в праве собственности соразмерно своей части вложенных средств. О возможности такого выдела говорится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 25.04.95 № 6.
2. Как аргументировать свою позицию супругу, оформившему ипотеку до вступления в брак, чтобы сохранить квартиру:
— Согласно Гражданскому кодексу право собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилье, возникает с момента государственной регистрации такого права. Поскольку квартира приобретена по ипотеке и зарегистрирована в собственность до свадьбы, то она однозначно относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака. А оно, как известно, является личной собственностью и разделу не подлежит (ст. 36 Семейного кодекса).
Также можно поставить вопрос о том, что «второй половине», претендующей на вклад в квартиру после брака, нужно еще доказать, какие именно средства шли на оплату кредита: был ли это заработок супруга или, может, его личные добрачные сбережения, деньги, полученные в дар или по наследству и т. п. Нюанс в том, что добрачные накопления и суммы, полученные в период брака безвозмездно, к общим доходам не относятся и остаются личной собственностью супруга-плательщика. В этом случае претендовать на совместные вложения в оплату кредита на квартиру нельзя.
Несовершеннолетние дети и ипотека. Возможные проблемы
Какие нюансы нужно учитывать супругам, у которых есть дети? Как известно, российское законодательство достаточно подробно и строго защищает права несовершеннолетних детей на жилье. Вот почему так часто возникают сложности при продаже, обмене собственности, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.
Конечно, многие дома и квартиры покупаются в ипотеку с целью улучшения жилищных условий не только родителей, но и детей. Однако, как показывает судебная практика, несовершеннолетние дети и ипотека – вещи почти несовместимые.
В качестве примера возьмем распространенную ситуацию: родители решили оформить ипотеку под залог имеющегося жилья. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, банки просто откажут в выдаче такого займа.
Аналитики уверяют, что главной причиной отказа банка выступает чрезмерная забота органов опеки и попечительства на право собственности несовершеннолетнего ребенка. Они стараются сохранить у жилье за ребенком любой ценой. Как вы понимаете, в случае принятого в залог имущества, собственником которого выступает несовершеннолетний ребенок, банк не сможет его реализовать в счет погашения долга. Заключив подобную сделку банк сильно рискует.
Как отмечают специалисты, у многих клиентов жилье неликвидное, следовательно, в банк в качестве залога его не подашь. Единственным вариантом для собственника является продажа имеющегося жилья и покупка нового. Средства, вырученные от продажи старого жилья, семья использует в качестве первоначального взноса. Для банка крупный взнос – гарантия выполнения условий договора по кредиту. Такая сделка для кредитной организации удобна, поэтому он предлагает клиенты выгодную программу кредитования.
Но даже такой способ по улучшению жилищных условий для семьи станет невозможным, если в квартире или доме прописан несовершеннолетний ребенок и имеет долю собственности. В этом случае решить проблему можно несколькими способами:
Продажа старой недвижимости и параллельная покупка новой для несовершеннолетнего. Это сложная, но рабочая схема
Важно, на момент регистрации сделки в органы опеки и попечительства, сообщить о предоставлении жилья ребенку. Оставшиеся деньги можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке
Такая сделка продажи имеющегося жилья не ущемляет права ребенка, поэтому органы по правам ребенка дадут согласие на продажу имущества, ведь у ребенка уже будет «свой угол»;
Предоставление в отдел по правам ребенка доказательств права на приобретаемую недвижимость ребенком, после оплаты ипотечного кредита. Это более простая схема, но к сожалению, не всегда интересная банкам. Дело в том, что ребенку необходимо выделить долю собственности жилья. В случае неисполнения заемщиком условий по договору у банка возникнут сложности по ее реализации. Такая сделка банкам невыгодна и скорее всего, он откажем вам в кредитовании;
Можно прибегнуть и к иному способу: выделить ребенку долю в квартире бабушки или дедушки. Конечно, если они согласятся на подобную сделку. В таком случае, права ребенка не нарушены и родители становятся единственными собственниками недвижимого имущества, которое теперь можно продать, обменять или заложить без труда;
Если же чадо не является собственником, но имеет прописку в продаваемой квартире, тогда единственным решением будет прописать ребенка у своих родных. Теперь вы можете квартиру продать, вырученные средства «пустить» на первоначальный взнос и оформить ипотеку. После того, как все будет оформлено, своего ребенка можно будет спокойно прописать в новую недвижимость. Однако нужно учитывать: если вы решите имеющуюся квартиру оставить в залог банку, такая сделка не состоится.
Как видно несовершеннолетние дети и ипотека – несовсем несовместимый вариант, но для получения долгожданной ипотеки придется изрядно потрудиться.
Кстати, после рождения второго ребенка, вам положен материнский капитал, который можно использовать в счет погашения ипотечного кредита.
Консультация юриста по вопросам раздела ипотеки при разводе
Мы прожили с бывшим мужем 17 лет в браке и совместно приобрели 2х комнатную квартиру (47,7 КВМ., г.Уфа) в ипотеку, которую выплачивали с 2000 по 2005 год. Ипотека была оформлена на меня, т.к. я работала в больнице, в бюджетной организации, и мне, очереднице на жилье, эту льготную ипотеку дали от жилищного фонда при президенте Башкортостана. Бывший муж в это время не работал. После полной выплаты оформили свидетельство регистрации права(оригинал находится в квартире, у меня на руках копия с синей печатью), вид права » Совместная собственность»; объект права » 1. мои Ф.И.О, 2. Ф.И.О. бывшего мужа» ; сособственников нет. В октябре 2009 года мы развелись через отдел ЗАГСа, без имущественных претензий. Я подумала, что если квартира в совместной собственности, то как она может стать только мужа, хотела через некоторое время заняться разделом по обоюдному согласию. Но мне пришлось уехать из Уфы, т.к. я вышла замуж , мой второй муж иностранец. Бывший муж проживает в данной квартире. Подскажите, пожалуйста: 1)Бывший муж может переоформить на себя полностью эту квартиру? Он женился, у него должен родиться ребенок, предполагаю, что в квартире уже прописано несколько человек, как его родственники. Квартплату оплачивает бывший муж. 2)Как мне не лишиться своей жилплощади? Что делать? По прошествии 3 лет после развода можно ли подать в суд на раздел совместной жилплощади,если бывший муж не захочет отдавать мою долю квартиры? 3) Слышала , что Госдума приняла в третьем чтении новые поправки, к какому то закону, в котором говорится, что если в течении года хозяин жилья не предъявит свои права на него, то автоматически жилье передается проживающим в этой квартире. ( извините, не могу точнее объяснить и сказать номера законов по этому пункту). Заранее благодарна, с уважением, Файруза.
Раздел кредитного долга между супругами
После распада семьи вместе с вопросом раздела квартиры в 2020 году остро встает вопрос раздела совместных догов, в том числе – кредитного ипотечного долга. Хочется того или нет, но ипотекой при разводе придется заниматься, чтобы не лишиться жилья и не увеличивать, как снежный ком, проценты и неустойки.
Если заемщиком выступал один из бывших супругов, то зачастую он заинтересован в разделе кредитного бремени. Банки почти всегда отказывают в изменении условий кредитного договора и в изменении состава заемщиков. Казалось бы, по правилу ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ долги должны делиться поровну, в том числе и ипотечный кредит. Как из всякого правила бывают исключения, так и в данном случае суды сохраняют кредитный договор в неизменном виде, указывая, что изменение условий договора существенно повлияет на права третьего лица – банка. Однако, за заемщиком сохраняется право взыскать с бывшего супруга половину уплаченных им после расторжения брака платежей.
Оформление ипотеки в гражданском браке
- На одного из супругов. В этом случае, он будет являться собственником квартиры, а второй супруг может быть поручителя. Если они расстанутся, то поручителю будет очень сложно доказать свои права на эту квартиру. Но есть выход. Квартиру можно оформить на одного из супругов, а выплаты разделить поровну. Платить их разными квитанциями, с указанием ФИО плательщика. Все квитанции и чеки необходимо сохранить. Тогда можно будет доказать в суде, что квартира покупалась на двоих.
- На двоих супругов. В этом случае, они оба будут являться собственниками квартиры, и будут нести субсидиарную ответственность за сохранность имущества. По договору ипотечного кредита, оба супруга будут иметь одинаковые права и обязанности по отношению к данной квартире. Если они прекратят свои семейные отношения, то квартиру можно будет разделить в равных долях.
Что делать, если взял квартиру в ипотеку перед свадьбой?
Если вы взяли квартиру в ипотеку перед свадьбой, возникает несколько важных вопросов, связанных с разделом имущества после брака. Ниже приведены некоторые юридические аспекты и варианты решения этой проблемы:
| 1. | Квартира, взятая в ипотеку до свадьбы, будет относиться к вашей доле имущества при разделе после развода. Это означает, что вы можете претендовать на нее и оформить свою долю в виде доли второго супруга. |
| 2. | Если вы брали квартиру в ипотеку перед свадьбой на обоих супругов, то она будет обезопасить имущество от долговых обязательств одного из супругов. Оформление такого договора может потребовать некоторых юридических нюансов, поэтому лучше обратиться к специалисту. |
| 3. | Если квартира была куплена на ипотеку до свадьбы, и после свадьбы вы будете выплачивать кредит, то вы можете сделать выводы о праве собственности на эту квартиру. Для этого нужно обратиться в органы регистрации прав и оформить долю второго супруга согласно договору. |
| 4. | Если квартира взята в ипотеку после свадьбы, то имеется возможность оформить общий договор о совместном имуществе, в котором будет указано, что при разделе имущества в случае развода квартира будет делиться поровну. |
| 5. | Если квартира была куплена на ипотеку до свадьбы, но есть желание, чтобы она принадлежала только одному супругу в будущем, то можно оформить договор о принадлежности квартиры только второму супругу. Это требует соответствующего юридического оформления. |
В любом случае, при оформлении договора о разделе имущества важно учесть все нюансы и обратиться к профессионалам, чтобы избежать неприятных последствий. Каждая ситуация уникальна, поэтому консультация специалиста поможет принять правильные решения и защитить ваши интересы.
Какие права имеет второй супруг при разводе в отношении приобретенной квартиры?
В случае, если один из супругов взял квартиру в ипотеку до заключения брака, и в дальнейшем произошел развод, имущественные права второго супруга могут быть определены в соответствии с действующим законодательством.
Одним из вариантов раздела квартиры при разводе является судебная процедура по разделу имущества между супругами. В этом случае суд может рассмотреть дело о разделе приобретенной квартиры и принять решение о распределении прав на нее.
При разделе приобретенного в браке имущества суд учитывает следующие факторы:
- Как была оформлена квартира: на одного из супругов или на обоих;
- Кто внес большую долю денежных средств при приобретении квартиры;
- Как был погашен кредит по ипотеке: совместными супружескими усилиями или отдельно;
- Как был оформлен брачный договор, если он был заключен до брака;
- Обязательства, предусмотренные условиями ипотечного договора;
- Пункты и нюансы, содержащиеся в законодательстве о браке и семье.
Если квартира была приобретена в ипотеку после заключения брака, то она считается совместной собственностью супругов. В этом случае права второго супруга на квартиру при разводе заключаются в том, что он имеет право на половину ее стоимости или на долю, определенную судом в соответствии с законом.
Особенности квартиры, взятой в ипотеку до заключения брака, состоят в том, что она оформлена на одного из супругов, и поэтому имеется риск потерять ее при разделе имущества в случае развода. Чтобы обезопасить себя, супругам можно подписать брачный договор, который будет регулировать условия раздела приобретенного в браке имущества.
Если второй супруг требует долю в ипотечной квартире, которая была взята на ипотеку до брака, то в этом случае супругу необходимо будет обратиться в суд с иском о признании права на долю в квартире. Также следует учесть, что развод может повлечь за собой дополнительные расходы на адвоката и юридические услуги.
В 2023 году вступила в силу статья 34.3 семейного кодекса, согласно которой квартира, приобретенная на ипотеку до брака и оформленная на одного из супругов, со смом фактом заключения брака считается совместной собственностью супругов.
| Права второго супруга при разводе в отношении приобретенной квартиры. |
|---|
| Второй супруг имеет право на половину стоимости квартиры или долю, определенную судом в соответствии с законом. |
| Для обеспечения прав второго супруга на квартиру, которая была взята в ипотеку до брака, можно заключить брачный договор. |
| В случае, если второй супруг требует долю в ипотечной квартире, взятой до брака, необходимо обратиться в суд с иском о признании права на долю в квартире. |
| Развод в отношении приобретенного в браке имущества может повлечь дополнительные расходы на юридические услуги. |
Важно учесть все условия и нюансы, связанные с разводом и ипотекой, чтобы обезопасить свои права при разделе приобретенной квартиры.
А если квартира будет куплена в ипотеку?
Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.
В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.
Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.
Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами
Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г.
по делу № 33-2011/2014).
Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п.
1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015).
После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч.
2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Если ДДУ до брака а собственность оформлена в браке / Общая совместная собственность
Стоимость жилья значительна, поэтому вопрос его принадлежности какому-то супругу или обоим неизбежно всплывает при продаже квартиры и при расторжении брака. Итак, рассматривается ситуация: будущий супруг или супруга покупает квартиру-новостройку по ДДУ, оформляя на себя приемку и право собственности уже в заключенном браке.
По Семейному кодексу (ст. 34) любое нажитое супругами в браке имущество признается общим вне зависимости от ФИО, обозначенных в документах на собственность.
Однако если новостройка по ДДУ оплачивалась за месяцы до брака, а оформлялась уже в браке по факту сдачи жилья застройщиком – считается ли законом такая квартира общей супружеской собственностью или же единоличным имуществом супруга, титульно обозначенного в договоре долевого участия?
Религиозный брак — не основание для раздела квартиры
У Алима и Фатимы была традиционная исламская свадьба с обрядом «никах» и свидетельством о браке, выданным в мечети. Молодожены пошли в ЗАГС только тогда, когда Фатима забеременела.
Готовясь к рождению первенца, Алим купил загородный коттедж и записал его на жену. Семейная жизнь Алима и Фатимы не заладилась, супруги решили развестись.
В иске о разделе имущества Алим указал и дом, купленный в период брака по обряду «никах». Но суд отказал в разделе жилья, потому что оно официально считалась собственностью Фатимы.
Религиозный брак не учитывается при разделе имущества. Фото: многоликаяроссия.рф
По закону РФ религиозный брак не приравнивается к браку, заключенному в органах ЗАГС, а свидетельство «никах» не имеет в российском суде юридической силы. То есть квартира и все имущество, приобретенное супругами до брака, делиться не будут.
Этого бы не случилось, если бы супруги сразу зарегистрировали свой брак в ЗАГСе или Алим оформил недвижимость в личную собственность. Теперь ему придется документально доказывать, что коттедж был куплен только на его средства.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
При покупке квартиры по ДДУ до брака и получении свидетельства на нее уже после заключения брака важно определить, как выплачивалась ее стоимость. Если квартира была полностью оплачена до брака, то она не будет считаться совместной собственностью, даже если свидетельство на нее получено уже после заключения брака. Это объясняется тем, что полная стоимость квартиры была выплачена физическим лицом единолично, и его супруг не принимал в этом участия, а совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами во время брака.
При продаже квартиры, которая не является общей, согласие супруга не требуется, однако факт получения свидетельства на нее после заключения брака может насторожить покупателей и заставить их требовать разрешение на продажу со стороны супруга. Если возможности получить такое согласие нет, рекомендуется обращаться к специалистам, которые помогут оформить сделку и подтвердить факт ее правомерности.
Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Что такое брачный договор для ипотеки
Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.
С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.
В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.