Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать пай земли сельхозназначения в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный пай – это часть сельскохозяйственного участка, выделенная для индивидуального владения или использования. Земельные паи используются сельхозпроизводителями для ведения сельского хозяйства. Они являются необходимой единицей землепользования в сельском хозяйстве и часто являются объектом продажи и обмена.
Особенности и преимущества земельного пая сельхозназначения
Земельный пай сельхозназначения – это частичное право собственности на земельный участок, предоставляемое гражданам или сельхозпредприятиям для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Продажа такого пая имеет ряд особенностей и преимуществ, которые необходимо учитывать при реализации данного имущественного объекта.
Основные преимущества земельного пая сельхозназначения:
- Стабильность и надежность. Земельный пай является непреходящим объектом, который не подвержен инфляции и финансовым кризисам. Сельскохозяйственные участки всегда востребованы, так как сельское хозяйство является важной отраслью экономики.
- Прибыльность. Земельные участки под сельскохозяйственные культуры дают возможность получать стабильный доход в виде сельскохозяйственной продукции. Такая недвижимость может приносить регулярный и высокий пассивный доход.
- Возможность самостоятельного ведения сельского хозяйства. Владельцы земельного пая имеют право самостоятельно заниматься сельскохозяйственной деятельностью либо сдавать участок в аренду. Такое право позволяет контролировать процесс производства сельскохозяйственной продукции и принимать решения, способствующие росту прибыли.
- Возможность участия в государственных программах и получение финансовой поддержки. Владельцы земельного пая могут претендовать на участие в различных государственных программах и получение субсидий, льгот и кредитов для развития сельскохозяйственного бизнеса.
По какой цене стоит продавать
Законодательно нет точных рекомендаций о том, за сколько продавать паи, поэтому цена устанавливается на основе разных фактов. Например, на цену влияет регион, в котором расположен участок, потому что есть территории, которые считаются наиболее пригодными для сельского хозяйства. Покупатель обязательно изучит климат, что позволит определить, что именно можно делать на этой земле и какие культуры выращивать. Не менее важны рельеф, состав, плодородность почвы, различные современные улучшения, к примеру, мелиорация. Оценят также урожайность прошлых лет.
Чем ближе пай к инфраструктурным развязкам и населённым пунктам, тем больше можно за него просить. Особенно ценятся паевые земли вокруг крупных сельских центров с развитой аграрной сферой. Влияют также экономические показатели региона в целом.
На цену может влиять и статус покупателя. Часто крупные компании, которые скупают земли в больших объёмах, могут сделать более выгодное предложение. В основном продавцы ориентируются на другие предложения рынка либо заказывают оценку независимого эксперта.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Для чего нужна сельхоз земля?
Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:
- Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
- Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
- Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
- Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
- Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).
Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.
Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:
- Сельское производство;
- Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.
Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.
Если человек имеющий пай, собрался его продать ему необходимо:
Комплект документов, подтверждающих право собственности.
Сертификат паспорта недвижимости,
Свидетельство о праве собственности на продаваемый участок, Документы, подтверждающие право собственности на участок, документы, подтверждающие, что участок не подлежит аресту или конфискации. Если на участке имеются дополнительные постройки, необходимо получить справку из Бюро автотранспорта (БТИ). Согласие супруга (если есть),
Согласие на продажу участка по фиксированной цене; и
Выписка из Единого государственного реестра правообладателей.
Предложите землю местному органу власти — есть вариант покупки. Это должно быть сделано заказным письмом, где должно быть указано, что
Если местный орган власти не ответит в течение 30 календарных дней или откажется от покупки земли, он может предложить землю на бесплатную продажу. Период бесплатной продажи длится один год. После этого администрации должно быть сделано новое предложение о покупке земли.
Цена должна быть такой, как указано в официальном уведомлении администрации. Если цена ниже, сделка может быть отменена.
В чем заключается наша работа по оформлению купли-продажи земельного пая из земель сельскохозяйственного назначения:
1. мы подготовили многостраничное соглашение о намерениях, которое защищает продавца и покупателя от потенциальных рисков для покупателя. Соглашение гарантирует покупателю возмещение убытков, если продавец вдруг откажется продавать землю в связи с распределением земли по ранее согласованной цене.
Соглашение включает все условия для того, чтобы покупатель не пострадал ни на одном из этапов работ по распределению земли в связи со сделкой с недвижимостью.
2. мы выступаем в качестве свидетелей при подписании соглашения о намерениях
3. мы готовим доказательства внесения земельного пая. Мы присутствуем при любой предоплате при доставке пая.
4. наша юридическая фирма, Land Law, выдает доверенность от продавца пая сотруднику. В этой доверенности указано, что наши сотрудники имеют право продать уже выделенные им участки покупателю пая (который платит деньги).
Согласно условиям доверенности, наши сотрудники не могут продавать участки включительно, а тем более сельскохозяйственные акции, никому другому.
5. от имени продавца сельскохозяйственной доли мы берем на себя все изыскания и сотрудничество с кадастровым инженером для формирования конкретного участка доли. Не тратьте время и нервы на сотрудничество с кадастровым инженером.
6. вместе с покупателем тщательно обговорите границы и местоположение будущего участка. Например, покупатель может захотеть выделить участок вдоль дороги или возле озера.
Вы можете выбрать необходимую вам землю из ранее существовавших колхозов или совхозов, например, пашни, виноградники, пастбища или соломенные поля, которые остались в границах колхоза или совхоза.
Почти все сельскохозяйственные паи уже проданы с долями или распределены на конкретные участки в самых красивых или плодородных частях предыдущего сельскохозяйственного предприятия (колхоза, совхоза, АОЗТ, ЗАО или других форм). Кто-то сдает свой земельный пай в аренду тому же пайщику, который теперь получает доход, предусмотренный арендой.
Однако есть и спорные моменты. Все те, кто по каким-либо причинам не оформил участок на свою долю, теперь ищут способы сделать это. Клиенты спрашивают: «А если я захочу вырастить свой унаследованный участок?». Однако земельные техники говорят, что для прежней коллективной эксплуатации земли не осталось.
Заверения местных «экспертов» о том, что в бывших колхозах не осталось земли, конечно же, являются чистой воды мошенничеством. При подсчете количества гектаров земли сотен пайщиков они исходили из фактического количества земли, которое реально существовало в колхозах. Поэтому, говоря такие вещи, они просто обманывают вас, или что земля занята людьми, которые не имеют такого права .
7. затем совершите ряд других необходимых юридически значимых действий. Сюда входит подписание основного договора купли-продажи и покупка имеющегося участка за счет вашей доли земли.
8. далее покупателю и продавцу предлагается подписать основной договор купли-продажи земельного участка, и между ними производится окончательный расчет. Это означает, что покупатель переводит продавцу оставшуюся часть согласованной цены земли. Участок.
9. Договор купли-продажи земельного участка подписан обеими сторонами, и мы с покупателем отправляемся в Росреестр для регистрации сделки и регистрации права собственности на долгожданный участок. Покупатель участка владеет участком. (Если покупатель выдал нам доверенность на представление его интересов, то ему не нужно идти в Росреестр).
10. последний пункт: получить в Росреестре выписку из земельного кадастра о праве собственности на участок, уже зарегистрированный на имя покупателя.
Межевание пая для продажи и его особенности
Фермы, замененные коллективными хозяйствами, были намного меньше, чем раньше. Основной целью земельной реформы было увеличение количества фермерских хозяйств при одновременном повышении их эффективности. Это привело к дроблению крупных коллективных хозяйств на более мелкие, изначально нарушив распределение индивидуальных участков с коллективной собственностью.
Поскольку единой методики оценки не существует, определение размера участков может быть очень сложным.
ВАЖНО: Необходимо определить границы участков, чтобы определить их и управлять ими без претензий со стороны соседей. Стоит избегать покупки долей в крупных совместных предприятиях без зарегистрированных границ.
Выделение участков из общего имущества — очень дорогостоящий процесс. Рекомендуется провести общее собрание акционеров, чтобы разделить расходы. Это минимизирует расходы, возможные претензии и разногласия в процессе исследования.
Проведение процесса регистрации участков всегда является хорошей идеей, так как согласно действующему законодательству невозможно арендовать землю без номера участка, а условия коллективных договоров часто не всех устраивают. Поэтому предоставленные и зарегистрированные участки выгодно отличаются от коллективных участков.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
Ничтожный Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. Оспоримый Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Какие документы нужны для продажи земельного участка в СНТ, ИЖС, ДНП, ЛПХ?
Арендаторам, залогодержателям, а также покупателям необходимо знать, что по Закону РФ участки делятся на 4 наиболее часто используемые категории:
- Садовое некоммерческое товарищество (СНТ);
- Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – аналог СНТ, однако имеет ряд преимуществ для ведения хозяйственной деятельности;
- Индивидуальное жилищное строительство;
- Личное подсобное хозяйство – морально устаревшая категория земель, нормативно-правовая база по которой долгое время не совершенствовалась, что привело к потере интереса покупателей к этой категории земель.
Государственные органы все чаще производят операции с ДНП или СНТ. Для каждой из категорий госрегистратор может потребовать предоставление дополнительных документов. Например – разрешения на применение для ЛПХ или ИЖС, справки об условиях эксплуатации и так далее.
Для СНТ важными документами являются:
- Выписка об отсутствии задолженности;
- Подписи соседей об отсутствии претензий к межеванию;
- Выписки из кадастрового паспорта (форма В1 и В2).
Ставка, подлежащая уплате, зависит от гражданской принадлежности человека. Для резидентов общая ставка равна 13%. Нерезиденты вносят плату в размере 30 %. Иностранные граждане могут получить статус резидента после нахождения на территории России от 183 дней. Например, гражданин РФ продает объект стоимостью 8 000 000 рублей, он платит НДФЛ 1 040 000 рублей, а не резидент 2 400 000 рублей. Налог на участок, пребывающий в сельхозназначении, оплачивается также по ставке 13%. При этом стоимость указывается в договоре.
Этим правом можно воспользоваться при условии официальной регистрации. Законодательство определяет обязанность юридических лиц на общих основаниях вносить 13% от сделки по отчуждению. При этом ее размер может изменяться в индивидуальном порядке, и он зависит от формы собственности. Предприниматели платят в общей совокупности с другими доходами.
В налоговом законодательстве применяется такое понятие, как налоговый вычет . Это сумма, на которую уменьшается окончательный результат налога. На территории Российской Федерации существуют пять видов налоговых вычетов:
- стандартные (предоставляются определенным категориям физических лиц: «чернобыльцам, инвалидам ВОВ и др.);
- социальные (связаны пожертвованиями благотворительным организациям, расходами на обучение и т.д.);
- имущественные (предоставляются при проведении определенных операций с имуществом: продаже, покупке жилья, строительстве жилья и т.д.);
- профессиональные (применяются для индивидуальных предпринимателей, нотариусов, адвокатов частной практики);
- инвестиционные (предоставляются при получении прибыли от торговли ценными бумагами).
При реализации земель сельскохозяйственного назначения гражданин имеет право уменьшить свой доход по выбору (Письмо Минфин РФ от 30 декабря 2011 N 03-04-05/7-1140, ст. 220 НК РФ):
- на вычет в фиксированной сумме (один миллион рублей при реализации сельскохозяйственного участка, жилого дома, квартиры; 250 000 рублей при реализации иной недвижимости: гаража, нежилого помещения).
- на расходы, подтвержденные документально, по приобретению этой недвижимости.
В первом случае НДФЛ уплачивается с разницы между стоимостью продажи земельных участков и суммой фиксированного вычета. Во втором случае, налог рассчитывается с полученного расхождения между доходами от продажи земли и затратами на её приобретение.
Кому разрешено продать свой пай?
Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.
Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.
При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.
Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие — они обязательно должны быть российскими резидентами.
Продажа земельного пая сельхозназначения
Бесплатная консультация юриста по телефону:
Правоотношения, связанные с использованием и реализацией сельскохозяйственных территорий, урегулированы профильным законом – Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В данном законодательном акте прописан порядок использования, передачи и возможность продать земельный пай сельхозназначения.
Помимо данного закона, смежные нормы содержатся в гражданском, земельном и налоговом законодательствах. Они регламентируют узкоспециальные действия, которые связаны с реализацией территорий.
Каждый собственник обязан соблюдать установленную законодательно процедуру. Иначе, сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной.
Дарение земельного пая между субъектами права осуществляется посредством заключения договора дарения (ст. 572 ГК). Поскольку пай, это доля в праве собственности, в соответствии с п.
2 ст. 246 ГК, его владелец волен распоряжаться им по своему собственному усмотрению как самостоятельным объектом права. Однако оборот земель в РФ находится под особым контролем государства, ввиду чего возможность свободного дарения таких паев ограничена.
Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.02г., без выделения земельного участка в счет принадлежащей владельцу доли, он может подарить ее по договору дарения только в пользу другого, такого же как он, пайщика, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, также имеющим права на участок, находящийся в долевой собственности.
Похожие записи:
