Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Система налогообложения недвижимости США: основы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наверняка, по американским фильмам, клипам и сериалам вы знаете, что здешние жилые кварталы не очень похожи на наши. В Америке вы не найдете привычных иммигранту из СНГ «хрущевок» или панельных девятиэтажек. Так, где живут обычные американцы? Самая популярная недвижимость тут – частные коттеджи с тремя-четырьмя спальнями. Еще один распространенный вид проживания для семей – таунхаусы (блокированные 2-3 этажные квартиры с отдельным входом и небольшим внутренним двориком).
Некоторые особенности процесса приобретения недвижимости в США и уплаты налогов на неё
- Федеральные законы США дают иностранцам право на владение недвижимостью в США. Так, иностранные граждане могут не только приобретать недвижимость, но и передавать права собственности на неё. Некоторые ограничения существуют в отдельных штатах, вернее в законах на уровне некоторых штатов. Примечательно, что все фискальные обязательства по недвижимости оплачиваются владельцами жилого фонда или земельных участков в округе их фактического расположения.
- К иностранным инвесторам, а также тем, кто продает недвижимость иностранным гражданам в США предъявляются серьезные и очень многочисленные требования. Вместе с тем пакет документов, который необходимо предоставить вместе с налоговой отчетностью также достаточно велик. Контролирующие органы в США стремятся к тому, чтобы процесс заключения сделок был максимально прозрачным, поэтому все этапы процесса контролируются властями. Если по какой-то причине отчетность или налоговые платежи поступили не в срок, то на плательщика может быть наложен административный штраф в размере порядка 25% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Более того, уклонение от налогов может привести также к таким плачевным последствиям, как депортация или даже тюремный срок.
- В США иметь права собственности на один объект недвижимости могут сразу несколько человек. Речь идет об инвесторах, не являющихся родственниками друг другу, в собственности которых находятся равные или различные доли владения объекта недвижимости. В настоящий момент в США насчитывается порядка 10 различных типов договоров купли-продажи объектов недвижимости. Вместе с тем эти договоры характеризуются достаточно гибкой структурой, что позволяет в момент сделки оговорить все нюансы по распределению прав собственности на объект между несколькими инвесторами.
- Идеальный способ финансирования покупки недвижимости для иностранных граждан в США — ипотека. Для того, чтобы получить ипотеку на покупку жилья в банке США, нужно привести доказательства наличия официального и стабильного трудоустройства, приложить справку о доходах за определенный период, а также выписки по кредитной истории.
- При заключении сделки купли-продажи у сторон есть возможность прийти к соглашению о том, какую часть налогового бремени возьмет на себя каждая из сторон. Законодательство США это вполне допускает. Вместе с тем следует понимать, что все затраты на поиск, регистрацию и страхование жилья, а также на услуги титульной компании и агентства по недвижимости по умолчанию возлагаются на покупателя. Также именно покупатель будет оплачивать и все госпошлины. Как правило, на все эти расходы эксперты советуют выделить в бюджете на покупку жилья дополнительную сумму в размере порядка 2-5% от рыночной стоимости объекта.
Как высчитывается налог на недвижимость
Сначала оценщик определяет среднюю рыночную стоимость жилья на рынке. Например: дом с двумя спальнями и двумя туалетами в данном районе стоит 180 тысяч долларов. Официальная оценка проводится каждые 2-3 года. Владелец недвижимости имеет право подавать заявлении о пересмотре стоимости ежегодно.
Важно! Многие иммигранты не понимают, что налог на недвижимость высчитывается из рыночной стоимости жилья. Даже если вы купили дом за 200 тысяч долларов, а сейчас он стоит 300 тысяч – платить придется исходя из последней цифры.
После того как оценщик определяет среднюю стоимость жилья, для расчета налога берется 33% от стоимости (в отдельных округах это может быть 20-25%, а то и все 10%). Например: дом оценен в 600 тысяч долларов. Для расчета налога берем треть стоимости – 200 тысяч долларов.
Далее применяется коэффициент уравнения. Он может равняться 100%, то есть сумма не поменяется, либо быть меньше – если стоимость жилья в районе слишком высока, или больше – если жилье просело в стоимости. Например: 200.000 x 75/100 = 150.000.
Следующим этапом идут вычеты и льготы. На них могут рассчитывать пенсионеры, военные, лица, которые живут в приобретенном жилье (Homestead Exemption) и другие категории граждан.
Предположим, что вы приобрели жилье и живете в нем. Homestead Exemption в округе 5 тысяч долларов. Получаем 150.000 — 5.000 = 145.000.
На последнем этапе полученная сумма умножается на местную налоговую ставку. Например, в округе налоговая ставка 2%. Получаем: 145.000 x 2/100 = 2900. То есть, налог на недвижимость за год равняется 2900 долларов.
Как платить налоги, если вы потенциальный работодатель
Ни для кого не секрет, что иметь регистарцию компании в Соединенных Штатах как минимум репутационно очень выгодно для бизнеса. Ваши клиенты просто иначе с вами разговаривают, даже если вы не работаете непосредственно на американский рынок. Если вы всерьез задумались о таком решительном шаге, вас наверняка волнует вопрос о налогообложении, ведь хорошая идея может обернуться сущими проблемами. Для начала надо иметь в виду, что с точки зрения налогообложения бывает два типа компаний — С corporation и S corporation. По дефолту все компании относятся к типу C, если специально не была оформлена заявка на присвоение статуса S. Для налоговой С Corporation — это независимое юридическое лицо, которое облагается налогами отдельно от ее акционеров и директоров. Такой подход используется, чтобы обезопасить владельцев от финансовых или каких-либо других проблем самой компании. Налогообложение данного типа прежде всего включает в себя федеральный налог, который с 2018 года абсолютно для всех составляет 21%, налог штата, который варьирует от 0 до 12 процентов, а также целая вереница налогов, которые определяются конкретной спецификой бизнеса.
Подоходный налог (Income Tax)
Любые доходы физического лица подлежат налогообложению. Подоходный налог в Америке (Income Tax) охватывает доходы:
В 43 штатах имеется Income Tax с физических лиц. Максимальная ставка достигает 13,3% (в Калифорнии), минимальная находится на уровне 2,9% (в Северной Дакоте).
-
Связанные с трудоустройством (зарплата, премии, компенсационные выплаты, бонусы),
-
От владения капиталом и имуществом (проценты, дивиденды, аренда),
-
Связанные с приростом капитала (при продаже недвижимости, земельных участков, корпоративных прав),
-
Самозанятых лиц (при самостоятельной предпринимательской деятельности).
О праве владения недвижимостью в США несколькими иностранными гражданами
В США имеется 10 видов договоров о продаже и купле недвижимости. Гибкость их структуры предусматривает нюансы, позволяющие нескольким инвесторам владеть землей. Владельцами недвижимости могут быть:
- не члены семьи;
- люди не состоящие в родственных отношениях.
- им могут принадлежать различные или равные доли владения недвижимостью.
Выплаты налогов противоположными сторонами при купле-продаже жилья
Законодательство США разрешает продавцу и покупателю жилья оплачивать те или иные налоги по договоренности между собой. Однако часть расходов должен оплатить покупатель. К ним относятся:
- работу риэлторского агенства и титульной компании;
- расходы по страхованию, регистрации и поиску недвижимости.
По закону Штатов при покупке жилья иностранные граждане должны добавить к бюджету во время его покупки от 2 % до 5 % от его стоимости.
Особенности приобретения и налогообложения недвижимости в США
Пункт 1. Федеральное законодательство США дает право иностранцам владеть недвижимостью, что подразумевает ее покупку, передачу прав собственности и пр. что касается ограничений, для каждого штата они разные. Все налоги оплачиваются владельцами объектов в том округе, к которому они относятся.
Пункт 2. Существует множество требований, которые касаются не только инвесторов, но и лиц, которые продают недвижимость. Правительство страны требует максимальной прозрачности осуществляемых сделок, поэтому все этапы четко контролируются. Задержка отчетности или неуплата налогов могут привести не только к штрафу 25% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости, но и к депортации из страны и даже к лишению свободы.
Пункт 3. Владельцами недвижимости в США могут быть сразу несколько людей. Все тонкости владения недвижимостью не одним человеком регулируются более чем 10 видами договоров купли-продажи.
Пункт 4. Отличным вариантом финансирования покупки недвижимости для иностранца может стать ипотечное кредитование. Для того, что бы получит положительный результат необходимо предъявить подтверждение наличия стабильной работы, справку о доходах, а также подтверждение наличия безупречной кредитной истории.
Пункт 5. Законодательством разрешено договариваться сторонам между собой, кто какие налоги будет оплачивать при заключении договора купли-продажи. При покупке жилья необходимо добавить к бюджету от 2% до 5% от его стоимости.
Законодательство и налоги в Америке
Подоходный налог в США ввели еще в 1861 году. На тот момент стране надо было финансировать военные действия. Чуть позже был утвержден закон о внутренних доходах. Как раз тогда и были заложены основы федеральной налоговой системы США.
В 2017 году президентом Америки был утвержден новый закон, в основу которого легла налоговая реформа. Благодаря его положениям было намного облегчено налоговое бремя – как для физлиц, так и для организаций.
Снизили также размер выплат, которые начисляют на деятельность юрлиц за рубежом, вернувшихся на родину. Если речь идет о безналичном расчете – удерживают 8 %, а если о наличных средствах – тогда 15,6 %. Кроме того, ввели вычеты на капитальные расходы. Это изменение затронуло деятельность юридических лиц.
Сколько платят юридические лица
На предпринимателей наложено обязательство по уплате IncomeTax. Это корпоративный налог. Все учреждения и фирмы платят его. Здесь используют подход, аналогичный расчету налогов в Америке для физических лиц. Сумма платежей обусловливается доходом организации – чем он выше, тем больше надо отдать в федеральный бюджет.
Такие взносы назначают не только юридическим лицам, состоящим из граждан страны. Иностранные фирмы, работающие на американской территории, тоже платят IncomeTax – в этом плане у них нет привилегий.
Ставка варьируется размерами заработков. Она начинается с 16 % и заканчивается 35 %. Многое также зависит от конкретного штата – помимо федеральных взносов, в нем могут быть установлены персональные корпоративные сборы.
В целом система выглядит так:
- есть федеральная ставка – 21 %;
- есть процент по штатам – он может сильно отличаться. Например, в Северной Каролине установлены 2,5 % – это фиксированная ставка. А в Айове делают взносы по прогрессивной шкале. И иногда выплаты доходят до целых 12 %;
- имеются муниципальные сборы – обычно ими пополняют городские бюджеты. Это могут быть удержания с продаж или от сделанного компанией объема заработка – составляют такие выплаты от 2 % до 9 %.
Какую недвижимость стоит покупать?
Критерии отбора недвижимости зависят от того, для каких целей она будет использована: постоянного проживания или сдачи в аренду. В прошлом году был зафиксирован резкий отток населения со среднем уровнем заработка из Нью-Йорка, Чикаго, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса. А в небольших городках количество жителей увеличилось. В Остине, Роли, Нэшвилле, Солт-Лейк-Сити и Шарлотте резко возрос спрос на арендованное жилье.
Для коммерческих целей подходят апартаменты, кондоминиумы и кооперативные квартиры, потому что основное обслуживание дома происходит под контролем управляющей компании, услуги которой оплачиваются раз в месяц. Внутренний ремонт кондоминиумов и кооперативных квартир выполняется за счет собственника, а апартаментов — за счет арендатора.
Апартаменты изначально предназначены для аренды. Собственник может вообще не контактировать со съемщиками. Все вопросы решает управляющая компания.
Кооперативные квартиры дешевле других форм собственности. Но в каждом доме есть свои правила, которые обязаны выполнять все. Например, может быть запрет на проживание с животными. Чтобы заселить нового арендатора, придется согласовывать его кандидатуру со всеми членами кооператива.
Кондоминиумы используют для аренды и постоянного проживания. Небольшие квартиры в домах с собственной инфраструктурой подходят и для студентов, и для пенсионеров. Большие семьи для постоянного проживания чаще выбирают дома, чтобы можно было построить детскую площадку на заднем дворе.
Согласно данным аналитической платформы CommercialEdge, из всех секторов коммерческой недвижимости США лучше всего кризис 2020 года пережили многоквартирные дома и промышленные предприятия. На 10,61 млн м2 снизился спрос на офисные помещения. Потребность в складских помещения растет в связи с развитием онлайн-продаж. Сфера гостиничной недвижимости постепенно восстанавливается.
Штаты с самыми низкими налогами на недвижимость в Америке
Штаты с самыми низкими налогами на недвижимость в Америке — это штаты с самыми низкими ставками на недвижимость. Несомненно, некоторые штаты предлагают исключения, позволяющие избежать уплаты каких-либо налогов на недвижимость. Однако, если вы соответствуете указанным требованиям, нет ни одного штата США, в котором не взимался бы минимальный налог на недвижимость.
Если вам интересно, как получить самые низкие налоги на недвижимость в Америке, ознакомьтесь со списком 10 лучших штатов по налогам на недвижимость ниже. Также перечислены действующая ставка налога на недвижимость в каждом штате, типичная стоимость дома, ежегодные налоги на дом, оцененный по типичной стоимости штата, и средний доход домохозяйства, который поможет вам понять налоговые ставки в контексте. Ниже приведены штаты с самыми низкими налогами на недвижимость в Америке, хотя все они имеют свои условия. К этим состояниям относятся.
Как ремонт может повлиять на налог?
Благодаря тем изменениям, которые вы внесли в свой дом, можно уменьшить процентную ставку налога. Деньги, что вы потратили на любые улучшения жилья, будь то перекладка крыши, пристройка веранды, укладка пола, обустройство подвала, могут быть добавлены к изначальной стоимости вашего дома, чтобы скорректировать ее в итоге.
Например, вы купили свой дом в 1990 году за $200 000, а теперь продаете за $550 000, но за эти 29 лет вы вложили в него $100 000, то эти деньги будут вычтены из актуальной стоимости продаваемой недвижимости. Таким образом, налогом облагается не $350 000, а уже $250 000. А эта сумма попадает в категорию необлагаемого налогом прироста капитала.
Важно! Следует оставлять чеки и квитанции, которые могут подтвердить ваши вложения в жилье.
Налог на имущество физических лиц в США представляет собой неотъемлемую часть благосостояния американцев. Отчисления с этого налога идут в казну муниципалитетов и органов местного самоуправления, за счет него содержатся пожарные и дворники, делаются дороги и высаживаются газоны. Что входит в имущественный налог? Прежде всего, это налог на недвижимость. Выбор жилья в Америке – это важный этап, ведь именно от этого будет зависеть, в какую школу будут ходить дети, какого класса люди вас будут окружать. Как правило, в хороших районах с дорогими частными школами налог на недвижимость гораздо выше. Это создает некоторую социальную изоляцию, которая позволяет получать хорошее образование только людям с доходом выше среднего, из-за чего в Америке ведутся жаркие споры.
Налоги для нерезидентов
Налогами в Штатах облагается практически все. Любое движение денег, будь то прибыль или покупка чего-либо требует от налогоплательщика уплаты определенной суммы. Налоги в США для физических лиц- нерезидентов также существуют и являются обязательной статьей расходов. Даже если вы не являетесь гражданином Штатов, платить отчисления государству вам все равно будет нужно. В целом перечень налогов такой же, как и для обладателей американского гражданства. Нерезидентам нужно будет платить следующие отчисления:
- Налоги на доходы для физических лиц в США.
- Налог штата.
- Налоги по программам Social Security & Medicare Taxes.
- Налог по безработице.
- Налог на продажи.
- Налог на имущество.
Перед отъездом из США налоговые нерезиденты обязаны получить свидетельство о добросовестном выполнении налоговых обязательств. В противном случае им просто не дадут выехать из страны до уплаты всех долгов.
Подоходный налог – один из наиболее весомых источников фискальных поступлений в федеральный бюджет США. Этот налог уплачивается всеми гражданами, которые живут и получают доход на территории страны, в том числе индивидуальными предпринимателями. Налог рассчитывается в процентном соотношении к сумме валового дохода, который включает все доходы, полученные лицом за конкретный период.
Если говорить в контексте индивидуального предпринимательства, то в базу налогообложения включается:
- доход от предпринимательской деятельности;
- доход от ценных бумаг;
- доходы, полученные из других источников.