Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира или коммерческая недвижимость. Во что инвестировать в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Окунёмся в действительность
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Офисная недвижимость. Тенденции и прогнозы
До конца сентября 2022 года на рынке сохранялся высокий инвестиционный спрос на рынке коммерческой недвижимости. Покупатели рассматривали вложения в помещения с готовым арендным бизнесом, но продавцы не торопились расставаться с такими помещениями. После 21 сентября ситуация поменялась в противоположную сторону. Инвесторы заняли выжидательную позицию, ожидая снижения стоимости предложения на рынке. В марте 2022 года был отмечен резкий рост стоимости коммерческой недвижимости (стоимость предложения была вдвое выше, чем в 2021 году). Этот фактор был обусловлен высоким спросом на проекты. Сейчас мы отмечаем возврат цены на прежний уровень, а именно соответствие срока окупаемости объектов в среднем 9—9,5 года. Цену коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, формирует доходность помещений. Поэтому дальнейшего снижения цен на объекты с готовым арендным бизнесом ожидать не стоит. Хотя на рынке могут появиться интересные проекты на торгах, выставленные по банкротству компаний, а также на частные объекты в связи с отъездом собственников. Также мы прогнозируем появление спроса среди небольших инвесторов с чеком до 3—5 млн рублей. Это связано со стагнацией цен на жилую недвижимость.
В последнее время не было заявлений о строительстве новых бизнес-центров. Продолжают строить лишь те проекты, начало которым было положено до 24 февраля 2022 года. Поэтому значительного увеличения предложения на офисном рынке в ближайшее время не будет. Данный фактор вновь создаст дефицит офисных проектов в будущем периоде (2025—2026 годы). Для девелоперов коммерческой недвижимости пришло время поиска и планирования новых объектов для реализации их к моменту стабилизации геополитической обстановки и восстановления экономики.
Не стоит ожидать, что иностранные компании, которые покинут офисный сегмент коммерческой недвижимости в этом году, нанесут большой удар рынку в целом. Уровень вакантных площадей, вероятно, вырастет до 13%.
Субаренда процветает, и формирует новый рынок так называемой “серой зоны”.
Скорректировали планы и девелоперы, адаптируясь к новым условиями и ценам. Вместо запланированных в прошлом году 250 тыс. кв. м на рынок выйдет 150 тыс. кв. м. новых офисных площадей.
Общего снижения ставок по арендной плате не ожидается, так как ввод в эксплуатацию новых площадей будет минимален. Тем не менее, собственники стремятся сохранить заполняемость бизнес-центров и идут на уступки. Рынок коммерческой недвижимости в офисном секторе становится рынком арендатора, и при прямых переговорах можно получить скидку по арендной ставке.
Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов
Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.
Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.
— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.
Главные тенденции вторичного рынка в 2022 году
Уходящий год ознаменовался сразу несколькими красноречивыми тенденциями, которые стоит отметить отдельно.
Первая тенденция — лучше всего на вторичном рынке продавали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что в непростой ситуации на рынке потенциальные покупатели начали подсчитывать расходы и большое внимание обращали на цену лота. Естественно, что на квартиры небольших метражей цены ниже, чем на лоты, условно говоря, от 55-60 кв. метров.
Вторая тенденция — сроки продажи трехкомнатных и многокомнатных квартир больших метражей увеличились примерно на 20-25%. Это связано с тем, что цены на них держались на высоком уровне, во многом благодаря большим площадям. Да и далеко не каждому покупателю нужна трехкомнатная или четырехкомнатная квартира.
Третья тенденция — несмотря на летнее затишье на рынке готового жилья, собственники не шли на большие скидки. А многие лоты продавались вообще без всякого дисконта. Таким образом, ситуация отличалась от той, которую фиксировали в предыдущие годы, когда продавцы, в случае необходимости, давали небольшую скидку более охотно, чем на затормозившем рынке.
Четвертая тенденция — даже серьезные экономические и внешнеполитические события не сказались фатальным образом на рынке готового жилья, он остался устойчивым и не обвалился. Более того, в отдельные периоды активность на вторичном рынке превосходила рынок новостроек.
Ключевые тренды на рынке офисов Минска
- Рынок находится в состоянии неопределенности;
- Характерны ротационные явления (изменение локации как внутри БЦ, так и в другие БЦ);
- Интерес к офисам без отделки отсутствует;
- Рост релокации бизнесов за рубеж не является галопирующим, однако уже оказал негативное влияние на рынок.
- Катастрофическая ситуация на рынке жилья в основных странах для релокации частично охлаждает спрос для потенциальных переездов все новых компаний;
- Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости позволяет подобрать оптимальный офис по соотношению цена/качество.
Виды коммерческой недвижимости в Чехии
Как и в любой другой стране, чешский реалти-рынок предлагает покупателям бесчисленное множество вариантов недвижимости. На каждый товар здесь есть свой покупатель: последнее время особенности спрос растет и на объекты не в самых престижных местах, а не только в столице. Тем более что разнообразие недвижимости действительно впечатляет.
Чешские риелторы выделяют такие популярные виды коммерческих объектов, как:
- старый доходный дом – многоквартирный дом, жилье в котором сдается постояльцам в аренду;
- промышленные объекты, фабричные залы и старые цеха в пригороде, реконструируемые в лофт-жилье;
- старые отели под реконструкцию;
- земельные участки для складского строительства;
- действующие отели и гостиничные комплексы;
- автомастерские, мойки, автозаправки, шиномонтажные и прочие объекты автомобильного сервиса;
- кафе, рестораны, бистро, другие заведения общественного и уличного питания;
- торговые площади, в частности, магазины, сувенирные лавки, МАФы;
- частные общежития, хостелы и прочие объекты действующего бизнеса;
- земельные участки для крупного жилого строительства и возведения новостроек;
- технологические и инновационные парки;
- промышленные зоны для размещения производства и прочие.
Каждый из таких объектов предполагает собственную стратегию инвестирования. Остановимся на них подробнее.
Динамика цен на коммерческие объекты
Динамика цен на недвижимое имущество – основная причина, по которой иностранные инвесторы готовы продолжать активно вкладывать капитал в Чехии. На протяжении последних пяти лет рост не прекращался, достигнув пика в 2016 году – тогда цены выросли в среднем на 20 %. Этому способствовали экономический рост, низкие процентные ставки по ипотеке, накопление спроса и высокая доходность.
В 2017 году рост цен сохранил положительную динамику, хотя и существенно замедлился. Как итог к началу 2019 года цены на движимость в зависимости от ее типа, по сравнению с 2016 годом, выросли на 30-35 %. Например, в Праге средняя стоимость 1 м2 коммерческой площади без НДС превышала 4 тыс. евро.
Многие эксперты начали называть все происходящее не иначе, как «ценовой пузырь», а сами цены на объекты – неоправданно раздутыми.
Опасаясь последствий, чешский ЦБ на протяжении 2017-2018 годов вводил ряд ограничений по ипотечным кредитам, регламентируя их размер и повышая ставки. Это дало результат и позволило стабилизировать рост.
На фоне этих мер многие эксперты заявляют, что цены на недвижимость остановились и больше расти не будут. Но можно ли поверить в это, учитывая колоссальный рост спроса со стороны иностранных инвесторов и чрезвычайно низкое количество предложений от продавцов?!
Обзор коммерческой недвижимости в спб
Имея многолетний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости в различных российских регионах Холдинг «АйБи ГРУПП» проводит регулярный мониторинг развития региональных рынков. Мы работаем как по заказу своих клиентов, так и самостоятельно. Результатом самостоятельных исследований становятся обзоры рынков коммерческой недвижимости и аналитика недвижимости.
Ежеквартально аналитическая служба Холдинга — компания «Ай Би Рисеч» — представляет исследования по 4-м основным направлениям в обзор недвижимости в спб входит:
- рынок офисной недвижимости
- рынок торговой недвижимости
- рынок гостиничной недвижимости
- рынок земли
Пошаговый план открытия агентства недвижимости
- Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
- Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
- Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
- Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
- Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
- Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.