Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА НА БАНКРОТСТВО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):
- кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
- доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
- управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
- доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).
- подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
- исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
- включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
- перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
- приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
- сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
- отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
- по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
- заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.
«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно. Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».
Как происходит «отжатие» квартир, купленных у банкротов?
Обычно беда приходит внезапно. Вот вы купили квартирку, сделали там ремонт, заселились и спокойно ходите на работу, а по вечерам смотрите с семьей фильмы на широком экране ТВ. Но в один прекрасный момент вам приходит извещение из суда о претензиях на вашу квартиру.
Этот день переворачивает всю вашу размеренную счастливую жизнь с ног на голову. Над вами дамокловым мечом нависает угроза потери жилья…
Суд принимает решение о признании сделки недействительной. Вам дают примерно месячный срок на выселение из квартиры. На вопрос: «А где мои деньги?», вам отвечают — все претензии к банкроту. Вам предлагают просто включиться в реестр кредиторов вне очереди и претендовать на возврат уплаченных денег.
Отметим, что альтернативы у вас нет. У человека в статусе банкрота (или у подавшего на эту процедуру физ лица) уже денег нет. Те средства, что будут собраны в конкурсной массе (в частности, от продажи вашей квартиры), находятся в распоряжении финансового управляющего. За счет этих денег происходит расчет с кредиторами.
Хорошая новость: ваши требования не спишутся по завершении процедуры. После суда вы сможете открыть исполнительное производство и дальше требовать возврат этих денег через судебных приставов. Но только вернутся к вам ваши деньги вряд ли. Потому что люди, способные выплачивать долг, на банкротство не подают.
Когда кредиторы продавца заберут вашу квартиру?
В банкротстве назначенный финансовый управляющий обязан проверить все последние сделки должника за 3 года. Если он обнаружит признаки подозрительности, то инициирует оспаривание договора.
К основным признакам подозрительности стоит отнести следующие ситуации:
- Имущество продавалось в период, когда у должника были просроченные обязательства. Но деньги от продажи не тратились на удовлетворение требований кредиторов.
- Имущество продавалось по сниженной цене.
- Сторонами сделки выступают близкие родственники или другие аффилированные лица.
Исходя из этого, для вас есть риск лишиться купленного жилья, если:
- вы предположительно знали о фактической несостоятельности продавца;
- вы были другом или родственником должника;
- вы оформили жилье по документам дешевле, чем оно стоит.
Помните, занижать стоимость по документам рискованно, в первую очередь, для вас как для покупателя. Если продавец по каким-то причинам отменит сделку или это сделает его финансовый управляющий, то вам предположительно вернут ту сумму, которая указана в договоре. Другие подтверждения типа чеков и расписок значения не имеют.
Также в последнее время начали применять еще одну схему, которую, тем не менее, успешно «вскрывают» в судах. Продавец-должник продает квартиру родственникам. Затем те спешно перепродают жилье третьим лицам. В цепочке случается по 3-4 перепродажи. Это делается с целью «потерять концы в воде». Но, увы, эта схема уже перестает работать — финансовые управляющие готовы оспаривать сделки до бесконечности.
Никто не заберет квартиру у добросовестного покупателя. Обычно отменяют сделки, где жилье с ценой 10 млн. рублей продают за 3-4 млн. рублей. Суды понимают, что в таких схемах покупатели планировали заработать и ни о какой добросовестности речи не идет.
Чем рискует покупатель, решаясь на покупку квартиры у должника?
Предчувствуя надвигающуюся финансовую катастрофу, должник нередко стремится продать недвижимость до начала процедуры банкротства и таким способом сохранить деньги от «посягательства» кредиторов. Зачастую у него это получается. При этом покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры.
По закону Федеральный закон N 127-ФЗ «О банкротстве физических лиц» в общую конкурсную массу попадает не только то имущество, которое было у должника на момент принятия заявления о банкротстве, но и все, что он успел продать на протяжении года (а в отдельных случаях и в течение трех лет) до этого. Таким образом, новый собственник теряет права на квартиру и становится одним из обманутых кредиторов в общей очереди за деньгами.
В каких случаях риск признания сделки недействительной особенно высок?
- Договор купли-продажи заключен в течение одного года до принятия иска о банкротстве или после, при этом продавец не купил другое жилье.
- Квартира куплена в течение трех лет до начала процедуры банкротства по цене значительно ниже рыночной или сделка совершена между родственниками.
- Квартира куплена по рыночной цене, но продавец попросил указать в договоре меньшую сумму, и покупатель согласился.
- На момент покупки у продавца были долги, и покупатель о них знал или при желании мог узнать.
- В суде докажут, что вы действовали с продавцом в сговоре и помогали ему укрыть деньги, чем причинили ущерб кредитору.
В последнем случае продавец лишится не только квартиры, но и права получить компенсацию после продажи имущества банкрота.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», — пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», — добавила Александра Воскресенская.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. «Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена», — пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. «Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке», — предупредила Ольга Кладкова.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Последствия приобретения квартиры у банкрота
Введение процедуры банкротства физических лиц затронуло не только самих банкротов, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у потенциального банкрота. Если в последующем продавец будет признан банкротом, то такая сделка с высокой степенью вероятности, может быть оспорена (признана недействительной).
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным повлечет последствия. Прежде всего, это двусторонняя реституция, согласно которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если покупатель приобрел у банкрота квартиру, а арбитражный суд признал эту сделку недействительной, то квартира будет возвращена продавцу.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства гражданина недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь «подозрительные» сделки банкрота, а также те из них, которые повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Так, могут быть оспорены сделки банкрота с неравноценным встречным исполнением, совершенные им в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия арбитражным судом указанного заявления. В частности, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости квартиры.
Как снизить риски приобретения квартиры
Но даже самостоятельно проделав всю эту работу, покупатель не получит 100 % гарантии того, что не столкнется с покупкой квартиры банкрота. Если информация о продавце в вышеуказанных базах отсутствует, то это не означает, что у него нет задолженностей – возможно, кредиторы еще не обратились в суд с соответствующими требованиями.
Нужно очень осторожно относиться к приобретению квартиры, у которой недавно произошла смена собственника, а также к квартирам, полученным по договору дарения или выставленным на продажу по значительно более низкой цене, чем аналогичные объекты. Все эти признаки свидетельствуют о риске совершения сделки с квартирой.
Таким образом, могут быть признаны недействительными сделки банкрота с заниженной ценой квартиры, сделки, заключенные между родственниками, сделки, которые причинили вред имущественным правам кредиторов продавца, а также те, что повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими.
Существенно снизить риски признания сделки недействительной позволит только тщательная проверка продавца на признаки банкротства. Провести такую проверку поможет юрист, специализирующийся на банкротстве и сопровождении сделок с недвижимостью, который сможет оценить перспективы сделки с квартирой.
Если вам нужен квалифицированный и опытный юрист по недвижимости, обращайтесь в центр Кирпиков и партнеры.
Проверяем продавца / покупателя – физическое лицо
Для проверки физического лица вам будет достаточно минимального набора информации: имени и фамилии, номера телефона и адреса электронной почты. Этой информацией люди обмениваются при знакомстве. Она содержится на любой визитке.
Получить общее представление о человеке вам помогут поисковые системы Яндекса и Google, а также социальные сети (Instagram, Facebook, VK).
Небольшие «лафхаки» для получения недостающей информации:
Сервис денежных переводов Сбербанка поможет узнать отчество — укажите номер телефона, нажмите далее и сервис для проверки сообщит вам имя, отчество и первую букву фамилии получателя.
Мессенджер Viber по номеру телефона, сообщит вам имя человека, а также покажет его фото.