Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака
-
Распределение долга и недвижимости поровну
Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.
-
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности
Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.
Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
-
Денежная компенсация по договоренности супругов
Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.
При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.
-
Выдел доли в натуре
В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.
Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).
-
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе
Законодательно установлено, что при соглашении с банком второй член семьи (супруг или супруга) автоматически выступают созаемщиками, что означает равную степень материальной ответственности, независимо от подписи на кредитном договоре. Оптимальный вариант, когда необходим раздел ипотеки, – уведомить кредитное учреждение о бракоразводном процессе, где предложат альтернативные варианты раздела совместного имущества.
Самыми распространенными способами разделения ипотечного долга и жилой недвижимости являются:
- квартира, взятая в браке, продается, вырученными средствами полностью закрывается ипотечный долг, остальная часть денежных средств делится между супругами поровну;
- Недвижимость переходит в собственность одному из супругов (второй дает письменный отказ от претензий на жилье и освобождается от долга), после чего ипотека остается проблемой исключительно владельца жилплощади;
- при разводе проводится рефинансирование на имя одного из супругов, который является единственным владельцем недвижимого объекта (на основании письменного октава второго супруга);
- разделение ответственности между супругами с обязательным погашением обязательств мужей и женой отдельно.
Однако на практике предложенные варианты могут усугубляться межличностными отношениями, когда супруги находятся в стадии конфликта и не могут мирно урегулировать конфликт. Также при разводе учитывается платежеспособность каждого из супругов – нередки ситуации, когда созаемщик или основной заемщик не имеет достаточного обеспечения для своевременного внесения платежей по ипотеке.
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.
Квapтиpa пoлyчeнa пo вoeннoй ипoтeкe
Boeннaя ипoтeкa cчитaeтcя бeзвoзмeзднoй cдeлкoй для вoeннocлyжaщeгo — oн пoкyпaeт квapтиpy зa cчeт cpeдcтв фeдepaльнoгo бюджeтa.
Ecли cyпpyги нe вклaдывaли личныe дeньги в пepвoнaчaльный взнoc или eжeмecячныe плaтeжи, тo дeлить нeдвижимocть нe пpидeтcя. Пocлe paзвoдa вoeннocлyжaщий ocтaeтcя eдинcтвeнным coбcтвeнникoм жилья.
Ecли cyпpyги влoжили в пoкyпкy квapтиpы дeньги из ceмeйнoгo бюджeтa — квapтиpa тaкжe дocтaeтcя вoeннocлyжaщeмy, нo втopoй cyпpyг мoжeт пoлyчить пoлoвинy внeceнныx дeнeг.
Бывaeт, вoeннocлyжaщий пpиoбpeтaeт квapтиpy пo вoeннoй ипoтeкe. Пoтoм oн yвoльняeтcя, и cyпpyги выплaчивaют кpeдит из ceмeйнoгo бюджeтa. B тaкoй cитyaции cyпpyги мoгyт paздeлить квapтиpy пo coглaшeнию cтopoн или чepeз cyд. Ecли cyпpyги пoгacили cyщecтвeннyю чacть ипoтeки из ceмeйнoгo бюджeтa, cyд выдeлит дoли oбoим.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Имущество, приобретенное до вступления в брак
Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.
Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.
Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.
Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.
Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:
- получение такого имущества в дар;
- получение в порядке наследования.
Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.
Соглашение о разделе имущества и брачный договор
Брачный договор заключают при вступлении в брак или в любое другое время после его регистрации. Начало действия такого договора начинается с момента заключения брака. Договором супруги устанавливают права и обязательства, которые касаются вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов.
Особенности брачного договора:
- обязательная письменная нотариальная форма;
- расторжение брачного договора возможно в любой момент брака, при этом односторонний отказ от исполнения пунктов договора возможен только в судебном порядке;
- может быть предусмотрен ограниченный срок действия;
- положения договора не должны ограничивать права супругов.
Также между супругами может быть заключено соглашение о разделе имущества, которое также заключается в обязательной письменной нотариальной форме. Оно отличается от брачного договора тем, что может быть заключено в период брака или после его расторжения и распространяет свое действие только на имеющиеся имущество.
Судебный раздел ипотечной квартиры
34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.
Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.
Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.
Как делится ипотека, взятая в браке
Чаще всего при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, то есть несут равную ответственность за выплаты по кредиту и имеют равные права на квартиру. В этом случае при разводе и разделе жилья желательно заранее рассмотреть все варианты раздела и постараться решить проблему миром. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств, возможных при этом просрочек по кредиту, а, значит, и немалых финансовых потерь.
Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:
- погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
- один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
- оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
- стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.
Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.
Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.
Если ипотека оформлена до брака
При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.
ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:
- часть жилья;
- компенсации платежей по ипотеке в определенной части.
Мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры
Супруги вправе окончить судебный спор о разделе квартиры в ипотеке мировым соглашением, договорившись о способе и условиях ее раздела самостоятельно. При достижении согласия в споре производство по иску о разделе ипотечной квартиры прекращается.
Для этого суду необходимо представить подписанное обоими супругами письменное соглашение, где подробно расписываются принимаемые ими условия раздела квартиры в ипотеке.
Суд рассматривает данное соглашение и если изложенные там условия не нарушают интересов сторон или третьих лиц (например, детей или банка) – утверждает его своим определением, которое по своей юридической силе будет равным судебному решению в случае дальнейшего отказа какой-либо из сторон от выполнения договоренностей.
Если одна из сторон откажется исполнять принятые условия, суд, по заявлению второй стороны, выдает исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения.