Как составить договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом и ипотекой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом и ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

• предварительные договоры купли-продажи;

• разрешение банка на проведение сделки;

• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Что нужно знать при покупке дома

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.

По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.

Для покупки квартиры на вторичном рынке с использованием материнского капитала в 2022 году следуйте этой пошаговой инструкции:

1. Подаем заявление на использование материнского капитала. Для этого предоставляем все необходимые документы, такие как паспорт, свидетельство о рождении ребенка и справку о составе семьи.
2. Рассчитываем сумму материнского капитала, которую можем использовать для покупки квартиры. В 2022 году максимальная сумма материнского капитала составляет 616 617 рублей.
3. Ищем подходящую квартиру на вторичном рынке недвижимости. Обратите внимание на цену квартиры и ее соответствие вашим требованиям.
4. Заключаем договор купли-продажи с продавцом квартиры. Убедитесь, что в договоре указано, что оплата будет производиться с использованием материнского капитала.
5. Подписываем договор с банком на получение ипотеки на оставшуюся сумму покупки квартиры. В этом случае вы должны будете оплатить только первоначальный взнос.
6. Оформляем разрешение на погашение ипотеки с использованием материнского капитала. Для этого предоставляем необходимые документы, такие как справка о составе семьи и договор ипотеки.
7. Перечисляем сумму материнского капитала на счет продавца квартиры и погашаем ипотеку. Убедитесь, что все документы для перечисления денег заполнены корректно.
8. Получаем свидетельство о праве собственности на квартиру и регистрируем его в установленном порядке.

Важно помнить, что при покупке квартиры с использованием материнского капитала есть риски и условия, которые нужно выполнить:

• Материнский капитал можно использовать только на покупку или улучшение жилья. Продать квартиру в течение 3 лет после покупки нельзя.
• Материнский капитал можно использовать только на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке.
• Сумма материнского капитала должна быть полностью использована на покупку квартиры, ипотеку или другие расходы.
• Если сумма материнского капитала превышает стоимость квартиры, оставшуюся сумму можно использовать на погашение ипотеки или другие цели.
• Для получения материнского капитала на покупку квартиры на вторичном рынке необходимо иметь разрешение от органов опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние дети.

Пример: Если вы хотите купить квартиру стоимостью 2 000 000 рублей и имеете материнский капитал в размере 616 617 рублей, то вы можете использовать его для покрытия первоначального взноса и части суммы ипотеки. Оставшуюся сумму вы должны будете оплатить с использованием ипотеки.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Заключение договора купли-продажи

   Шаг первый

   Сначала выбираем квартиру и оговариваем условия сделки. Предупреждаем продавца о том, что часть сделки будет оплачена маткапиталом. Если его всё устраивает, то оформляем договор купли-продажи. Для этого можно воспользоваться типовой формой или привлечь юриста. Обязательно прописываем в документе, что часть стоимости квартиры будет оплачена с господдержкой. Для передачи жилья от продавца к покупателю оформляется передаточный акт — это может быть отдельный документ или пункт в договоре. Прежде чем его подписывать, необходимо проверить состояние квартиры.

   Шаг второй

   Подаём документы на регистрацию в Росреестр — это можно сделать и через МФЦ. Можно также отправить заявление по почте или вызвать специалиста на дом — эта услуга доступна некоторым категориям инвалидов. Если же покупатель заверил сделку у нотариуса, то все документы передаст он. Договор подаётся в трёх экземплярах.

   Какие документы понадобятся для покупки жилья от покупателя:

   • заявление о распоряжении материнским капиталом;
   • паспорта родителей;
   • свидетельства о рождении или усыновлении детей;
   • свидетельства о браке (или его расторжении).

   Какие документы понадобятся для покупки жилья от продавца:

   • выписка из ЕГРН;
   • договор купли-продажи или ДДУ;
   • паспорта собственников квартиры;
   • кадастровый паспорт квартиры;
   • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
   • справка о количестве зарегистрированных в квартире;
   • согласие органов опеки или попечительства, если в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные;
   • согласие супруга, если квартира была куплена в браке.

   Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

   Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

   Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

   «Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

   Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

   Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

   Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

   1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

   Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

   А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

   Какие потребуются документы?

   При оформлении договора купли-продажи квартиры с привлечением средств маткапитала от продавца потребуются следующие документы:

   • паспорта собственников квартиры (если их несколько);
   • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности в отношении продаваемого жилья;
   • документ, устанавливающий право на квартиру (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения и т.д.);
   • технический паспорт;
   • нотариальное согласие супруга на проведение сделки, если квартира является совместной собственностью (приобретена в браке);
   • справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
   • справку из банка с реквизитами счета, куда будут перечислены средства материнского капитала в счет расчетов за приобретение квартиры.

   Покупатель предоставляет следующие документы:

   • паспорта родителей и детей старше 14 лет;
   • свидетельства о рождении или усыновлении детей;
   • свидетельство о заключении брака;
   • сертификат на материнский (семейный) капитал.

   Какие документы потребуются для продажи квартиры?

   Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

   • Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

   • Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

   • Техпаспорт на квартиру.

   • Документ купли-продажи.

   • Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

   • Выписка из ЕГРН.

   • Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

   • Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

   • Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

   • Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

   Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

   • Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

   • Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

   • Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

   • Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

   • Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

   • Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

   • Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

   Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры

   Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:

   • паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
   • сертификата о праве на господдержку;
   • выписки о введении жилплощади в собственность;
   • нотариального обязательства;
   • удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
   • справки о смерти матери (если отец – заявитель);
   • свидетельства о браке;
   • сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
   • заявления о применении денег из Пенсионного фонда.

   Заключение договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала, 2023 г.

   Договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала — это юридический документ, который регулирует отношения между продавцом и покупателем при приобретении жилья с использованием имеющихся средств материнского (семейного) капитала, поскольку в 2023 году государственная программа «Материнский (семейный) капитал» предоставляет возможность получить дополнительные средства на покупку жилья, данная сделка является актуальной и востребованной.

   При заключении договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала необходимо учитывать некоторые правовые аспекты. Договор должен содержать все реквизиты продавца и покупателя, подробное описание квартиры, цену жилого помещения, условия оплаты, информацию о переходе права собственности и сроках проведения сделки.

   В процессе приобретения квартиры особое внимание следует уделить правовым аспектам использования средств материнского (семейного) капитала. В Конвенции следует четко прописать, что сумма материнского (семейного) капитала должна быть использована исключительно на приобретение жилья, и определить условия получения средств от государства. Это защитит интересы обеих сторон и обеспечит законность сделки.

   Важно отметить, что договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала является юридическим документом, требующим нотариального удостоверения. Поэтому для обеспечения законности сделки и правовой защиты сторон необходимо предоставить нотариальное свидетельство о праве собственности.

   Договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала — важный юридический документ, позволяющий приобрести жилье с использованием имеющегося государственного капитала. При заключении такого договора необходимо учитывать все правовые аспекты и обеспечивать защиту интересов сторон.

   Обязанности сторон при заключении договоров купли-продажи квартир и договоров купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала

   При заключении договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала у обеих сторон (продавца и покупателя) возникают обязательства, которые необходимо выполнить.

   Продавец обязан предоставить покупателю полную и достоверную информацию о квартире, включая ее площадь, количество комнат, техническое состояние, обязательства со стороны коммунальных служб и другую важную информацию. Продавец также обязан предоставить все необходимые документы, подтверждающие право собственности на квартиру и отсутствие обременений.

   Покупатель, в свою очередь, обязан внимательно изучить информацию о квартире и задать все интересующие его вопросы продавцу до расторжения договора. Покупатель также обязан предоставить продавцу все документы, необходимые для оформления сделки, например, сертификаты о возможности использования материнского (семейного) капитала и документы, удостоверяющие его личность.

   При наличии договора купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского (семейного) капитала обязанность по перечислению средств Фонда осуществляется в соответствии с правилами и требованиями, установленными федеральным законом. Покупатель обязан в установленные сроки после подписания договора внести средства на счет продавца, а продавец — принять эти средства и оформить их получение в соответствии с требованиями банка.

   Если одна из сторон не выполнит свои обязательства по расторжению партнерского договора с использованием средств материнского (семейного) капитала, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав и получить компенсацию своих убытков.

   
   

   Похожие записи:

   • Выписка собственником квартиры несовершеннолетнего после регистрации в квартире
   • Какая пенсия у инвалида 2 группы в 2024 году будет в Новосибирске
   • Общая информация об обращениях граждан