Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок открывается с 1 июля: как купить или продать землю по новому закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.
Как проверить участок перед заключением договора купли-продажи
Также очень важно изучить историю перехода права собственности на земельный участок и документы продавца. Много рисков может скрываться и тут. Хозяин должен показать, на основании каких документов участок ему принадлежит. Это может быть:
- Госакт
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор дарения
- Наследственный договор
- Договор мены
- Свидетельство о праве на наследство
- Решение суда и т.д.
Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.
Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.
Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр.
Помимо пенсионного сбора вам придется оплатить еще 1% госпошлины за то, что нотариус заверил проведение сделки купли-продажи. И хотя, по идее, это и должна быть оплата услуг нотариуса – с ним придется рассчитываться отдельно и в обязательном порядке оплатить эту пошлину.
Т.е. согласно нашему примеру это еще 200 долларов дополнительных расходов при покупке квартиры.
Обратите внимание на то, что оплату госпошлин и услуг нотариуса можно поделить между продавцом и покупателем. Например, пополам или, покупатель оплачивает пошлины, а продавец – услуги нотариуса.
То есть вы можете договориться с продавцом и решить этот вопрос справедливо. Но, чаще всего, оплата всех налогов и сборов ложится на плечи покупателя. В общем, как договоритесь, так и получится.
Налог при покупке и продаже квартиры в Украине – еще раз о главном
Для того, чтобы вы наверняка запомнили, какие налоги и сборы приходится платить при продаже и покупке квартиры, предлагаем вам еще раз вспомнить самые основные моменты.
Итак, если вы хотите купить квартиру, чтобы оформить сделку купли-продажи вам придется оплатить, в первую очередь, услуги нотариуса. Их стоимость указана в прейскурантах. Помните, что у государственного нотариуса всегда дешевле, но дольше.
Далее вам, как покупателю, нужно будет внести 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд. Не платят взнос в Пенсионный фонд:
- те, кто стоят на квартирном учете;
- кто покупает жилье впервые – особенности описали выше.
Государственная пошлина – еще один налог при покупке недвижимости. Он равен 1% от стоимости недвижимости. От его уплаты освобождаются:
- инвалиды ВОВ, родственники погибших и пропавших без вести;
- инвалиды І и ІІ групп;
- пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы.
Хто має право купувати землю
Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.
Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.
Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.
Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.
Какие ограничения отменяются?
Закон вводит поэтапную отмену действующего запрета на отчуждение земельных участков с/х назначения частной собственности с рядом ограничений, которые в основном сводятся к ограничению их приобретения определенными субъектами, а также ограничению концентрации земли до определенной площади в «одни руки».
В частности, Законом предусмотрены следующие основные сроки запуска оборота права собственности на с/х землю:
- в период с 1 июля по 1 января 2024 года – между гражданами Украины, государством, территориальными общинами;
- с 1 января 2024 года – с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с определенными ограничениями;
- после принятия решения на референдуме – с участием иностранных юридических лиц и граждан.
В то же время, запрет отчуждения земель государственной и коммунальной собственности остается в силе. Исключением будут земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащие гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет.
Условия приватизация земель государственной и коммунальной собственности остаются неизменными. Кроме того, земельный фонд государственной и коммунальной собственности в дальнейшем возможно будет получить в аренду на земельных торгах.
Важным изменением является также отмена запрета на изменение целевого назначения земель в установленном порядке, что позволит удовлетворить потребности других отраслей.
Что следует учесть, готовясь к сделкам по приобретению с/х земли
Подготовка земельного участка к продаже
Договор купли–продажи земельного участка должен содержать все существенные условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе, кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, существующие ограничения и т. п.
Поэтому, до момента заключения следует провести предварительную проверку регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, а также проверку регистрации права собственности на него в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, корректность всех данных, содержащихся в реестрах и, при необходимости, принять соответствующие меры по такой регистрации/ корректировке.
На практике, к сожалению, мы видим немало ситуаций, при которых, кроме уже стандартных на сегодняшний день вопросов по регистрации земельного участка или права собственности на него, также прилагаются имеющиеся технические ошибки в данных, внесенных в Государственный земельный кадастр, отсутствие таких данных (например, состава угодий, адреса земельного участка) и т.д., что в дальнейшем является основанием переноса сделки до исправления таких ошибок.
Как действовать, если предметом интереса покупателя является земельная доля (пай)
Без внимания Закон оставил условия регулирования оборота земельных долей (паев), лишь продлив запрет их отчуждения в пользу юридических лиц до 1 января 2024 года. Наряду с этим условия по ограничению консолидации, структуры собственности на земли с/х назначения относятся именно к земельным участкам, что очевидно создаст немало дискуссий по этому поводу. В этом вопросе мы придерживаемся консервативной позиции и рассматриваем определенные в Законе изменения к статье 130 Земельного кодекса Украины как такие, которые в том числе распространяются и на земельные доли (паи).
Более того, анализ действующего законодательства и изменений, которые вводятся, дают основания сделать вывод, что приобретение в собственность земельных долей (паев) по договорам купли–продажи будет возможным после их выделения в натуре (на местности).
Целесообразность прохождения такой процедуры до приобретения актива также обусловлена существующими рисками данной категории актива, учитывая неопределенность его границ на местности, что на практике создает немалые риски в фактической реализации последующего выделения пая в натуре (на местности).
Преимущественное право выкупа
Сейчас преимущественное право выкупа земельных участков имеют их совладельцы и арендаторы, кроме определенных исключений. Однако, фактически такое право можно будет реализовать гражданами Украины и юридическими лицами на равных условиях только с 1 января 2024 года. Дополнительно закон предусматривает отдельный механизм уступки первоочередного права выкупа очень простым способом – путем уведомления собственника.
Окончательные выводы о субъектах, которые будут иметь преимущественное право выкупа, процедуры его применения, можно будет сделать после принятия законопроекта № 2194, рассмотрение которого ожидается в ближайшее время.
Поэтому, в любом случае до приобретения земельного участка следует выполнить условия по обеспечению реализации преимущественного права на его приобретение упомянутыми субъектами. В противном случае новый собственник рискует потерять такой актив в будущем.
Влияет ли смена собственника на действующие договоры аренды или эмфитевзиса
Приобретая земельный участок следует также учесть возможное наличие прав третьих лиц на пользование им. Смена собственника земельного участка, выделение в натуре (на местности) земельной доли (пая) с ее последующей продажей не прекращают действие уже заключенных договоров аренды, эмфитевзиса, как и не является основанием для внесения изменений в них.
Учитывая указанное, перед приобретением актива следует внимательно проверить действующие договоры на предмет пользования земельными участками, земельными долями (паями) и оценить дальнейшие перспективы реализации актива, который приобретается.
Дополнительные требования к договорам купли–продажи
К сделкам по отчуждению земельных участков будут установлены следующие дополнительные требования:
- Все оплаты должны проводиться в безналичной форме;
- Приобретатель актива должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств;
- Цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре с земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Следует отдельно напомнить, что для целей налогообложения перед заключением договора купли–продажи земельного участка между физическими лицами следует также провести его экспертную оценку. Для юридических лиц такое требование не является обязательным.
Что изменится для фермеров
Ольга Матвеева, юрист и директор ОО «Бизнес-Варта», объясняет, что владельцам земли, у которых права на земельные участки защищены, кроме купли-продажи им открывается дополнительный правовой механизм: они могут претендовать на кредитование для создания собственного аграрного бизнеса под залог земель сельскохозяйственного назначения. С точки зрения практики и реальности, это будет реализовать сложно по ряду причин:
- Людям дали право полноценно распоряжаться землей, которая является собственностью, но не научили как: министерство не создало и не популяризировало эффективных программ поддержки тех людей, которые готовы были бы взять на себя ответственность и начать бизнес (например, садоводство, семейные фермы). В идеале, это должны были бы быть прописанные алгоритмы действий и открытые рынки сбыта для начинающего фермера, который в собственности или в пользовании имеет землю с/х назначения и условия доступной финансовой поддержки такому лицу.
- Большинство владельцев паев еще не подтвердили и не защитили свое право на собственность. У части не присвоены кадастровые номера и не зарегистрировано право собственности в ЕРРП (реестре прав)
- Часть дольщиков, которые являются одними из потенциальных собственников земли, хотя и имеют готовую всю «земельную» документацию и присвоенные кадастровые номера на участки – столкнулись со спорными вопросами из-за несовершенной работы Госгеокадастра (например, есть участки, которые имеют нескольких владельцев, или же, это участки, не отображенные до сих пор на картах). Такие факты влекут за собой негативные последствия, среди которых и то, что владельцу земли предоставлено право быть участником рынка земли, но не предоставлена возможность этим правом воспользоваться.
Пошаговая инструкция покупки с/х земли
Шаг 1
Землю могут покупать только граждане Украины. Также важно проверить у себя наличие других земельных участков с/х назначения в собственности (физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).
Также необходимо иметь банковский счет и подтвержденные источники происхождения средств, за счет которых будет приобретаться земля. Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме.
Шаг 2
Выбрав участок для покупки, необходимо проверить:
- не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
- не сдана ли эта земля в аренду;
- кадастровій номер на публичной кадастровой карте
Шаг 3
Стоимость участка определяется по договоренности сторон. Однако до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки. Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.
Вместе с тем, когда сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.
Шаг 4
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора. Нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя, что может занять до двух месяцев.
Нотариус проверяет:
- наличие у покупателя гражданства Украины;
- внесение приобретателя в санкционные списки;
- источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
- месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
- общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).
Любое несоответствие законодательным требованиям является основанием для отказа в удостоверении сделки.
Если же несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это не только станет основанием для признания ее недействительной, но и конфискации земельного участка.
Если же все соответствует нормам, сделка совершается и нотариус вносит в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставляет ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход земли в его собственность.
Налог для владельцев домов и квартир в Украине
Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.
В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.
При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:
- собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
- владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
- владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.
Налог на дарение недвижимости в Украине в 2023 году
Факт дарения означает безвозмездность сделки, то есть даритель не получает ничего в обмен на отчуждаемое имущество. Более того, подарок ни к чему не обязывает одариваемого: в договор о дарении нельзя внести пункт, которым предусмотреть совершение какого-либо действия в пользу дарителя. Подарок нельзя забрать обратно: квартира либо другая недвижимость, как и любая иная вещь, при дарении отчуждается навсегда.
Но при этом подарок классифицируется фискальными органами как вид дохода и подлежит налогообложению. В случае же неуплаты налогов подарок может быть отнесен к разряду дорогих покупок, и штрафных санкций все равно не избежать.
При этом налоговая ставка при дарении зависит от личности одариваемого. Нулевая налоговая ставка в Украине применяется, если договор о дарении заключается между родственниками первой степени родства, коими являются:
- один из супругов по отношению ко второму;
- дети (родные, усыновленные, родные дети жены (мужа), в том числе зачатые, но еще не рожденные дети;
- отец, мать;
- тесть, теща (свекор, свекровь).
Нулевой ставкой при дарении облагается также движимое и недвижимое имущество, подаренное:
- инвалиду 1 группы;
- ребенку-сироте;
- ребенку, лишенному родительской заботы.
Есть ли какие-то ограничения?
- Совокупная площадь участков «в одних руках» (включая связанных лиц или юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного владельца) не может быть больше 15% в одной области и 0,5% в Украине.
- Арендатор будет иметь «преимущественное право» на покупку земельного участка.
- Владельцы фермерских хозяйств на земле, принадлежащей им по праву постоянного пользования или наследования, будут иметь право выкупить землю с рассрочкой в 5 лет по цене нормативной денежной оценки такой земли без торгов.
- Землю не смогут покупать физические или юридические лица, в отношении которых действуют санкции и список которых вводится решением СНБО, согласно закону «О санкциях». Прямого запрета на покупку земли российскими гражданами или компаниями нет.
Рынок земли в Украине – отмена моратория на продажу
В условиях интеграции Украины в мировые экономические процессы именно агропромышленный комплекс становится основным направлением экономического развития государства. Отсюда – потребность в четком урегулировании земельных отношений и возможности свободно распоряжаться собственным имуществом.
Первый проект закона о создании рынка земли в Украине разработан Министерством экономики, торговли и сельского хозяйства, основными тезисами также поделился министр Т. Милованов на своей странице в Facebook. Однако после публикации проекта на сайте украинского парламента заметны некоторые отличия в тезисах. Попробуем разобраться в истинной картине и последствиях, которые принесет Украине рынок земли.
По мнению автором правительственного закона, документ четко сформирует понятие законодательного поля для введения оборота земельных участков с/х назначения. Второй важный момент – проект предусматривает возможность собственников свободно распоряжаться своим имуществом, а это, кстати, конституционное право, которое ранее реализовать было невозможно.
Инициаторы земельной реформы с запуском рынка земли в Украине считают, что после нововведения аграрный сектор сможет привлечь большое количество инвестиций, которые позволят активно развиваться и расширяться. Отсюда – рост стоимости украинской земли, обусловленный выходом большинства сделок из тени. По мнению Всемирного банка, снятие моратория позволит Украине ежегодно получать прирост ВВП на 1,6%.
Как зарегистрировать право собственности на землю
Новый порядок регистрации прав собственности на землю, который действует с 2018 года, включает следующие этапы:
В первую очередь, необходимо взять выписку из государственного земельного кадастра со всеми данными о конкретном участке. Если в правоустанавливающих документах (договоре о купле-продаже, дарственной, свидетельстве о наследстве) есть информация о кадастровом номере, выписку можно не брать.
Сама процедура регистрации прав собственности на землю производится в местном центре предоставления услуг или у нотариуса в определенном нотариальном округе.
В пакет документов, который нужно подать в центр регистрации или предоставить нотариусу, должны входить:
- Выписка из государственного земельного кадастра,
- Паспорт заявителя и его копия,
- Идентификационный номер заявителя и его копия,
- Чек об оплате административного сбора, который составляет 0,1% от минимальной заработной платы,
- Правоустанавливающие документы на землю – договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследовании,
- Если заявление подает представитель, нужна доверенность на его имя и его документы – паспорт и ИНН.
Заявление на регистрацию рассматривается в течение пяти дней. Новый порядок определяет публикацию решения о получении права собственности на землю на сайте Министерства юстиции юридическим документом, удостоверяющим такое право. При желании собственник земли может получить распечатку решения, но без печатей и подписей.
Возможно и сокращение сроков рассмотрения заявления до нескольких часов. Сбор за регистрацию в таком случае будет больше.
После окончания регистрации новый собственник земли имеет все права распоряжаться ею по своему усмотрению.
Антиреволюционная ситуация
Чтобы понять, насколько же страна «затянула», стоит окунуться в историю. Постановление Верховной Рады «О земельной реформе» было принято еще во времена УССР, 18 декабря 1990 года. Но по-настоящему процесс стартовал лишь в 1995 году, когда по Указу Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям», более 7 млн селян получили право на приватизацию почти 28 млн земельных участков, значительная часть которых была передана ними в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тогда же началась очередная волна создания новых сельскохозяйственных предприятий, а через 10 лет уже крупные агрохолдинги начали накапливать огромные земельные банки.
После распаевания земель некоторые владельцы даже успели продать свои участки, но 1 января 2002 был введен мораторий на такие сделки (главный повод – «иностранцы и местные олигархи за бесценок скупят наши черноземы»). То есть у владельца земли осталось два пути: либо самому обрабатывать свой надел, или зарабатывать на аренде. Мораторий на продажу неоднократно продлевался, и в итоге рынок земли в Украине «зарождается» вот уже четвертый десяток лет.
За это время в сфере купли-продажи земли сложилась просто антиреволюционная ситуация – «и низы не хотят, и верхи не настаивают». Одним словом, сейчас и владельцев земельных наделов, и тех, кто их обрабатывает, вполне устраивают существующие арендные отношения. А если одни землю не хотят продавать, а другие покупать – с чего бы расти цене?
Право иностранца на покупку земли в Украине
Продажа земли иностранцам в Украине возможна, но законодательство накладывает и некоторые ограничения. Так, согласно Земельному кодексу Украины, нерезиденты могут приобретать в собственность земли только несельскохозяйственного назначения в пределах населённых пунктов. За границами городов и посёлков купить иностранец может только тот участок, на котором расположены объекты, принадлежащие им по праву собственности.
Исключение составляют земли для садоводства. Их нерезидент может только взять в аренду. При этом сделать это могут как иностранные физические, так и юридические лица.
Стоит отметить, что с июля 2021 года предполагается открытие рынка земли. Но это процесс небыстрый. Вначале продажа земли в Украине по закону будет возможна только в пользу физических лиц с украинским гражданством. Что же касается нерезидентов, им придётся подождать проведения всеукраинского референдума.