Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет владельцев доли в квартире, законные изменения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей
Несколько квадратных метров в квартире — это еще не повод для вселения. Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев так называемых микродолей. Конфликты на этой почве возникали регулярно. Рейдеры превращали в кошмар жизнь людей. Доходило до криминала. И вот, наконец, все разъяснения даны.
И в тесноте, и в обиде. Не так коварен квартирный вопрос, как его прямое следствие — долевая собственность. Рано или поздно практически все сталкиваются с необходимостью раздела квадратных метров. Развод супругов, получение наследства, ссора родственников — мало ли какие бывают житейские ситуации! И тогда надо быть готовым, что в вашей квартире появятся чужие люди.
Когда Марина вернулась домой, обнаружила в дверях новые замки. Пока она лежала в больнице, бывший муж, по его словам, подарил свою долю другим людям.
«На площадь 14 метров вселилось четыре человека. Вся моя мебель стояла в общем коридоре, мне определили место жительства на лестничной клетке, рядом с мусорным стояком», — рассказывает Марина Зиновьева.
А к москвичке Галине Ивановне Песиковой наведались квартирные рейдеры, купившие долю в ее однушке. Линия фронта пролегала прямо по потолку.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Какие изменения ждут россиян?
В первый осенний день 2022 года вступает в силу законопроект №835938-7. Основная цель – борьба с «резиновыми» квартирами и защита граждан РФ от сделок с мошенниками и общения с черными риэлторами.
О проекте задумались еще в ноябре 2019 года, и изначально речи о микродолях не было: упор был на семейное законодательство. В течение следующих лет проект видоизменялся, проходил чтения, но дальше этого дело не шло. В 2022 году проект был одобрен.
До настоящего времени российские законы никак не ограничивали размер доли в жилом помещении, которая могла бы находиться в личной собственности. Поэтому в объявлениях нередко встречались записи вроде «Продам 1/10/20/100 долю в квартире». Закон не возбранял, покупатели находились, проблемы начинались позднее.
Обычно такие минимальные доли появлялись при использовании материнского капитала, раздела имущества или вследствие наследования. Подобная недвижимость могла привлечь только тех граждан, которым нужна прописка (чаще московская). Как результат – распространение такого явления, как «резиновые» квартиры.
Нередко микродоли становились мечтой мошенников. По всем законам обладатель любого размера доли в квартире может пользоваться общей зоной: ванной комнатой, кухней, прихожей, туалетом. Такие люди, иначе называемые черными агентами, специально заселяются в квартиру и превращают жизнь других жильцов в кошмар, делая все, чтобы они по «доброй» воле съехали в другое место.
Согласно Гражданскому кодексу (до внесения правок) владелец любой доли мог отдать ее в залог, продать, завещать, подарить. Ему не нужно согласие иных владельцев на прописку (даже если его собственная доля составляет не больше 4 м2). При этом остальные жильцы не могли возражать или не пускать «мошенника» в квартиру: последний просто подает иск с требованием (законным) о вселении в квартиру, долей в которой он обладает. В редких случаях иск мог быть неудовлетворен, но и тогда остальные владельцы квартиры должны ежемесячно выплачивать заявителю определенную сумму за пользование его долей.
Заставить владельца минимальной доли продать ее другим собственникам нельзя, но можно доказать, что она незначительна, не может быть выведена, не представляет интерес для собственника. В этом случае согласие владельца микродоли не нужно. Но поскольку причины достаточно субъективны, доказать их бывает непросто. На практике видно, что незначительная доля – та, которую вывести нельзя. Например, вместо 3 м2 в квартире владельцу физически не могут предоставить никакое другое жилье. Доказать незаинтересованность владельца в квартире тоже нелегко, но возможно: у него есть иное жилье, он не живет на этой территории, не несет никаких расходов.
Новый закон вносит изменения в
Когда примут закон о продаже долей в квартире только родственникам?
По новостному каналу была озвучена информация о том, что госдума работает над принятием закона о продаже долей в квартире только близким родственникам проживающим в этой квартире. Когда будет принят этот закон? Он решил бы много поблем с продажей долей третьим лицам «проф.соседям».
На данный момент сведений о подготовке или принятия таких изменений в законодательные акты, регулирующие куплю-продажу долей в квартирах, нет.
Тем не менее, в законодательстве существует ряд положений, защищающих права сособственников. Так, прочие собственники долей в квартире имеют преимущественное право выкупить ее в течение 3 месяцев с момента обявления об этом им продавцом. Также, нельзя разделять квартиру на сверхмалое число долей: минимальная норма квадратов на собственника составляет от 8 до 15 квадратных метров, в зависимости от региона.
Микродоли под запретом?
В доработанный документ попали не все звучавшие ранее предложения, а часть из них серьезно трансформировалась. Он устанавливает новые правила лишь для гражданского оборота жилья, права собственности на него, но ничего не говорит про право пользования им.
Так, Жилищный кодекс РФ с 1 сентября 2022 года будет запрещать дробить жилье на доли менее 6 кв. метров, что, как правило, меньше учетной нормы. Важно отметить, что указана общая площадь, а не жилая, и раздел «однушки» в 33 кв. метра между пятью собственниками будет считаться легальным.
Предусмотрены исключения. Ограничения на доли не будут распространяться на ситуации, когда недвижимость делится между наследниками, в результате приватизации или при использовании материнского капитала.
Обратной силы нормы иметь не будут, и уже существующие микродоли под запрет не подпадут, их по-прежнему можно будет продавать, покупать, наследовать и т.д.
Юристы считают, что озвученные изменения не позволят искоренить большинство проблем, связанных с дроблением собственности на жилье. Дело в том, что запрет на дробление не распространяется на такие типичные основания возникновения долевой собственности, как наследование, приватизация и приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала, говорит адвокат ProLegals Максим Лухманов.
Ольга Власова недоумевает, почему в качестве определения границы микродоли были выбраны именно 6 кв. метров. По ее мнению, «было бы разумнее в этой части ориентироваться» на учетную норму.
Однако все же это первый шаг к решению существующих проблем. «Предлагаемые изменения – серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами», с «резиновыми» квартирами, с ситуациями, когда право – скорее обременение, нежели благо. Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», – говорит адвокат из конторы «Бородин и партнеры» Ольга Туренко.
Что такое доля в квартире и виды ее раздела
Продажа недвижимости регулируется на законодательном уровне. Реализация доли в квартире должна проходить с применением норм, содержащихся в правовых актах, принятых Правительством РФ. Соблюдение правил необходимо для предотвращения ухудшения жилищных условий других дольщиков.
Фактически долей в квартире называют часть недвижимости, принадлежащей конкретному лицу. Каждый из собственников владеет частью дома и имеет полные права на свое имущество.
На законодательном уровне существует несколько форм раздела недвижимости.
Внимание! К ним относят:
- равный раздел. По-другому его называют равноправным. Фактически площадь жилого помещения делится между всеми собственниками. Например, квартирой площадью 80 м2 владеют 4 человека. Каждый из дольщиков получает по 20 м2;
- реальный раздел. По-другому эту форму раздела можно назвать пропорциональной. Каждый из собственников владеет определенным процентом недвижимости. Например, квартира площадью 100 м2 принадлежит 3 лицам. Один из них имеет 30%, второй – 40%, третий – 30%. Таким образом, первый владеет 30 м2, второй – 40 м2, а третий – 30 м2.
На законодательном уровне регулирование правоотношений в сфере определения права собственности на недвижимость или часть недвижимого имущества осуществляется с помощью Жилищного и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый собственник недвижимости обязан уплачивать имущественный налог. Его исчисление происходит с применением норм, описанных в Налоговом кодексе Российской Федерации. Фактически рыночную стоимость умножают на налоговую ставку – так получается размер взноса. Но существуют послабления для некоторых категорий граждан. Они называются налоговыми льготами.
При расчете налога на имущество физических лиц для владельцев части квартиры применяется пропорциональный расчет. К учету принимается стоимость недвижимости, площадь и налоговая ставка.
Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.
Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.
Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Самый простой вариант того, что можно сделать со своей долей в квартире – просто жить в ней. Постараться наладить общий быт с другими собственниками, если они тоже там проживают.
Можно оформить раздельные лицевые счета, чтобы оплачивать коммунальные услуги отдельно. Для этого нужно обратиться в ЖЭС, РСЦ или товарищество собственников, где обслуживается ваш дом. Так нужно заключить договор на оказание услуг. При себе необходимо иметь паспорт и свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости. Кроме того, нужно заключить отдельные договоры на обслуживание и по другим коммунальным услугам: водоснабжение, электроснабжение и т.д.
В случае если ваша доля составляет целую комнату, вы можете отделить ее от всей квартиры. Установить замок на дверь или закрывать ее на ключ. Если доля в квартире меньше, чем отдельная комната, то препятствовать перемещению других жильцов недопустимо.
Какие риски есть при продаже долей без нотариуса
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.
А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.
Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия.У нас есть подробный разбор, как это сделать.
Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса
Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.
Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).
Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».
С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.
Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.
Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).
Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.