Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отстоять право на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую для устранения выявленных нарушений, чтобы избежать сноса самостроя, необходимо провести строительные работы по реконструкции здания, которые в итоге изменят параметры здания (в том числе и существенно).
ВС объяснил, когда можно пересмотреть решение о сносе строения в охранной зоне
Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики, касающийся особенностей споров про судьбе строений, расположенных в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.
Высшая инстанция, в частности, разъяснила, какие дома не подлежат сносу, какие решения о ликвидации построек необходимо пересмотреть и как отличить самостройку от законного объекта.
Презумпция защиты добросовестности
«Решение суда о сносе строения, расположенного в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, принятое до 4 августа 2018 года, может быть пересмотрено по новым обстоятельствам в соответствии с пунктом 6 части 4 статьи 392 ГПК РФ, пунктом 6 части 3 статьи 311 АПК РФ, если при его вынесении не устанавливались обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием осведомленности собственника такого строения о существовании ограничений в использовании земельного участка, либо установлено, что он не знал и не мог знать о наличии данных ограничений», — разъясняет ВС.
Он приводит в пример разбирательство, когда суд отказал в пересмотре по новым обстоятельствам решения о сносе жилого строения, посчитав, что мотивом явилось возведение дома в зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода.
«При этом суд первой инстанции не проверял, является ли жилой дом самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ, а исходил только из того, что в нарушение части 6 статьи 28, части 4 статьи 32 Закона о газоснабжении строение возведено в пределах зоны минимальных расстояний до газопровода, относящегося к производственным объектам I класса опасности, без получения предварительного согласия эксплуатирующей организации», — указывает высшая инстанция.
В обзоре отмечается, что ВС отменил определения судов первой и апелляционной инстанций, напомнив, что к новым обстоятельствам относится установление или изменение федеральным законом оснований для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основанием для принятия судебного акта о сносе самовольной постройки (введен Законом №340-ФЗ).
«Вступившим в законную силу решением районного суда удовлетворены требования общества к гражданину о сносе строения. При этом на момент рассмотрения дела осведомленность лица о наличии определенных ограничений в отношении его земельного участка правового значения не имела.
В редакции статьи 222 ГК РФ, введенной в действие с 4 августа 2018 года, закреплена презумпция защиты добросовестного создателя объекта: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Статья 222 ГК РФ на момент принятия судом решения о сносе строения такую возможность не предусматривала, в связи с чем неосведомленность лица о наличии определенных ограничений в отношении земельного участка не могла исключать признание постройки самовольной. С 4 августа 2018 года изменились именно основания для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой», — поясняет ВС.
Он подчеркивает, что, таким образом, по делам о сносе построек, расположенных в пределах зоны с особыми условиями использования территории, в том числе в границах минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов, с 4 августа 2018 года необходимо устанавливать, знал ли и мог ли знать собственник постройки о существовании ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
«В случае осведомленности ответчика возведенная постройка может быть признана самовольной согласно правилам статьи 222 ГК РФ, не предусматривающей возмещение убытков лицу, осуществившему постройку. Если он не знал и не мог знать о действии соответствующих ограничений, то постройка может быть снесена, но не как самовольная и только с соответствующим предварительным возмещением.
Учитывая, что в настоящее время федеральным законом изменены основания для признания объекта самовольной постройкой, то к юридически значимым обстоятельствам для разрешения вопроса о том, является ли спорный объект самовольной постройкой, отнесено выяснение обстоятельств, знал ли и мог ли знать гражданин о наличии соответствующих ограничений в отношении земельного участка.
В связи с введением в действие Законом №340-ФЗ пункта 6 части 4 статьи 392 ГПК РФ право на пересмотр судебных постановлений, вынесенных до введения нового правового регулирования, получили собственники строений, подлежащих сносу на основании ранее вынесенных судебных решений», — указывает ВС.
Последние новости: как осуществляется борьба с несогласованно возведёнными строениями на примере ситуации, происходящей в Москве
Снос самостроя в столице начал набирать обороты с 2014 года: именно тогда из статьи 222, входящей в корпус ГК РФ и содержащей критерии для классификации строительного объекта в качестве самовольной постройки, а помимо того, требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены для легализации самостроя, исчезло словосочетание «значительные нарушения», уступив место просто «нарушениям». Незначительная, казалось бы, разница в результате допустимого трактования обновлённой версии закона вылилась в то, что в равной мере и орган местного самоуправления, и суд могли признать самовольной постройкой объект, при возведении которого было допущено мельчайшее нарушение закона либо технических стандартов, — и, следовательно, поставить вопрос о его сносе.
Начиная с этого года количество сносимых в Москве несогласованно выстроенных, а также подвергнутых реконструкции объектов (речь идёт не только о зданиях) неуклонно росло: если брать в расчёт последние пять лет, в 2020 году суд по рассмотрении множества отдельных исков удовлетворил в полной мере требования административных органов о сносе порядка 200 объектов недвижимости; в 2021-м под снос пошло почти 350 самовольных строений; в 2022-м — около 1500, в а 2023 году намечается снос уже 3200 нелегально возведённых объектов. Новости для владельца самовольной постройки неутешительные; ситуацию вряд ли скрасит даже заверение экспертов, что в 2024 году количество приговорённых к сносу объектов останется на прежнем уровне.
За чей счёт приводится в действие решение о сносе самовольной постройки
Как становится ясно из той же статьи ГК, снос объекта, в отношении которого суд установил соответствие критериям незаконно возведённого и который постановил снести, организуется и выполняется за счёт:
-
Лица, которое и построило объект, признание которого незаконным состоялось в судебном либо административном порядке.
-
В случае, если соответствующее лицо не удаётся установить либо оно не может исполнить требование о сносе по объективным причинам, — лица, пользующимся земельным участком, на котором стоит самострой, на основании права собственности, пожизненного распоряжения либо переданного по наследству владения.
-
В случае, если владелец самовольной постройки по объективным причинам не может исполнить требование о сносе, которой вынес административный орган либо суд, а земельный участок не находится в одном из перечисленных в предыдущем пункте видов пользования, — лица, использующим земельный участок на правах аренды.
-
В случае, если это предусмотрено местными муниципальными нормами, — соответствующей муниципальной структуры.
Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку — новости Право.ру
Предпринимательница построила на своем участке здание магазина, но разрешение на строительство ей получить так и не удалось. Поэтому она подала в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку, но три инстанции ей отказали. Верховный суд их поправил.
ИП Татьяна Свиридова в 2014 году построила на своем участке нежилое здание магазина. Она сделала это без разрешения на строительство, хотя и обращалась к чиновникам за таким разрешением несколько раз: до начала, во время и после завершения строительства. На каждое из таких обращений чиновники в администрации Чапаевского городского округа ей ответили отказом.
В одном из писем администрация посоветовала предпринимательнице обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Ссылаясь на возведение объекта без разрешения на строительство и в отсутствие возможности получить его в установленном порядке, Свиридова обратилась в арбитражный суд с иском по делу № А55-12718/2018.
Законодательство Новый подход к самовольным постройкам
Суды в иске отказали. Три инстанции решили, что Свиридова обратилась с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство уже после того, как она закончила это строительство.
При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения предпринимателя и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство, решили суды и отказались признавать за Свиридовой право собственности на постройку.
Предпринимательница обратилась в Верховный суд. По ее мнению, суды должны были применить ст. 222 Гражданского кодекса, согласно п. 3 которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, но при одновременном соблюдении следующих условий:
- если предприниматель мог построить здание на земельном участке;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Снести нельзя признать право собственности
3 августа 2018 г.
Президент РФ подписал Федеральный закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» в части уточнения положений о самовольных постройках (далее – Закон № 339-ФЗ) и Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ).
Самовольные постройки обрели шанс на легализацию – мера по их сносу будет крайнейПрезидент подписал пакет поправок в законодательство, регламентирующих вопросы правового статуса и дальнейшей судьбы самовольных построек
Нововведения Закона № 339-ФЗ во многом закрепляют достижения судебной практики последних лет и направлены на стимулирование добросовестного поведения участников отношений и «легализацию» объектов самовольного строительства в случаях, когда это не нарушает права третьих лиц и общественные интересы. Положения Закона № 340-ФЗ, касающиеся отношений по самовольному строительству, связаны в основном с изменениями процедурного регулирования.
Основные новеллы законов состоят в следующем.
Фактически вводится фигура добросовестного застройщика
Если лицо не знало и не могло знать о действии установленных законом ограничений по использованию земельного участка, то принадлежащая ему постройка, возведенная с нарушением таких ограничений, не является самовольной. Такое лицо в тексте Закона № 339-ФЗ прямо именуется собственником соответствующего объекта, а не «лицом, осуществившим самовольную постройку».
Вводится механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями
Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок.
В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.
Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).
При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, законодательно вводится еще одно основание для легализации постройки – исполнение решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (новый п. 3.2 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ).
- Кроме того, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является новым основанием для признания права собственности на нее по иску собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
- Предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления
- Законодатель модифицирует систему оснований для принятия решения о сносе в отношении самовольных построек, сужая в целом сферу «административного сноса». Так, органом местного самоуправления может быть принято:
- решение о сносе в случае: а) возведения постройки при отсутствии необходимых в соответствии с законом правоустанавливающих документов; б) возведения постройки с нарушением вида разрешенного использования (далее – ВРИ) на земельном участке, расположенном в границах территории общего пользования;
- решение о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями в случае возведения постройки с нарушением ВРИ земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства, или в случае отсутствия разрешения на строительство.
Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.
Важно отметить, что законодатель выводит из-под действия административного порядка принятия решения следующие объекты:
- постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- объекты, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН и/или признаны судом либо по которым ранее судом было отказано в сносе;
- объекты, созданные до 14 мая 1998 г., которые могут быть признаны самовольной постройкой в связи с отсутствием разрешения на строительство;
- объекты, построенные до вступления в силу Земельного кодекса РФ;
- многоквартирные, жилые или садовые дома, а также созданные до 1 сентября 2019 г. на дачных и садовых участках жилые дома и жилые строения.
Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г.
№ 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).
Устанавливается возможность изъятия земельного участка, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды, ссуды земельного участка, если в отношении самовольной постройки на нем не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями
Принципиально новое положение Закона № 339-ФЗ позволяет в принудительном порядке изъять земельный участок у собственника.
Такая санкция применяется в случае, если на земельном участке располагается самовольная постройка, в отношении которой было принято (как в судебном, так и в административном порядке) решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, и соответствующее решение не было исполнено.
При этом из суммы компенсации за изъятие земельного участка вычитаются, помимо прочего, затраты на выполнение работ по сносу или приведению в соответствие. Согласно Закону № 340-ФЗ отчуждение участка осуществляется путем продажи его с публичных торгов.
В случае если на земельном участке расположены иные объекты капительного строительства, осуществляется раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к земельным участкам, отчуждение земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.
Законом № 340-ФЗ предусмотрено, что возведение самовольной постройки или неисполнение обязанности по сносу или приведению в соответствие является также основанием для прекращения в одностороннем внесудебном порядке прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды или безвозмездного пользования (ссуды).
При этом в случае, если на земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, земельный участок должен быть разделен в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если раздел участка без нарушения требований к участкам невозможен, прекращение прав и договора аренды в указанном порядке не допускается.
Предусмотрена допустимость предоставления земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой
Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой.
При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями.
Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.
- Запрет легализации самовольной постройки «задним числом»
- Закон № 340-ФЗ содержит положения, которые препятствуют легализации самовольной постройки путем «приспособления» под ее характеристики действующих правовых актов.
- Так, с момента поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки и до момента направления ответного уведомления об отсутствии признаков самовольной постройки либо вступления в законную силу судебного решения, которым отказано в сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, запрещается:
- внесение в правила землепользования и застройки изменений, которые устанавливают ВРИ и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, которым соответствуют ВРИ и параметры самовольной постройки;
- предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, или в отношении самой постройки;
- предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении участка, на котором расположена самовольная постройка.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Какие объекты не признают самостроем
Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу — объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.
Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).
Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).
Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:
- права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
- параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.
Согласование перепланировки или реконструкции, чтобы избежать сноса самовольной постройки
Чтобы устранить нарушения и избежать сноса, могут потребоваться дополнительные строительные работы. Чаще всего это будет реконструкция, которая позволит изменить основные параметры здания. Несколько примеров:
- в ходе реконструкции можно разобрать пристройку, если она нарушает ограничения и допустимые параметры по ГПЗУ;
- согласование проекта реконструкции здания может предусматривать разбор нового этажа, если высота и этажность нарушает требования градостроительной документации;
- проект может предусматривать возведение новых несущих конструкций, чтобы обеспечить соответствие по строительной безопасности.
Проект реконструкции может включать решения по перепланировке, т.е. по изменению конфигурации помещений, составу и местам размещения инженерных коммуникаций.
Суд на стороне ответчика
Обращение органа власти в суд не означает, что дело будет выиграно непременно им только потому что, это госорган. Нередко представленные материалы требуют углубленного изучения, привлечения сторонних специалистов и проведения экспертиз. В данном случае суд назначил экспертизу, чтобы узнать, угрожает или нет пристрой жизни и здоровью людей. В результате было установлено, что объект никому не мешает. Более того, на спорном участке не обнаружены следы реконструкции.
Истцы в заявлении настаивают, что пристрой нужно снести, так как участок не выделялся под строительство. Однако здание было выкуплено ответчиком в 1996 г. у АО «МЭЗ» по договору купли-продажи. К нему имеется приложение – ситуационный план. Из него видно, что объект имеет навес, который поставлен на фундамент. Его площадь не была учтена при инвентаризации и не включена в общую площадь объекта. ООО «Фирма Икс» со временем возвела стены на имевшемся фундаменте, соорудило кровлю. В 2014 г. при очередной инвентаризации БТИ площадь данного помещения включило в общую площадь объекта. Так как документы сторон содержат противоречивую информацию, суд назначил строительную экспертизу. В ходе нее специалистами были изучены строительно-технические документы по спорному зданию. Эксперты выезжали по адресу объекта для сверки документов с фактическими параметрами постройки. Было установлено следующее:
- Несущие элементы пристроя существовали до возведения ограждающих конструкций. Навес закреплен к колоннам, которые установлены на фундамент. В последующем колонны соединены между собой наружными стенами и внутренними перегородками;
- Фундамент, перекрытия были построены вместе с основным зданием. По документам, на момент строительства не было только наружных и внутренних стен. Их появление в ходе реконструкции не повлияло на характеристики несущих конструкций;
- Площадь основания здания, его периметр не изменились. При строительстве фундамент здания занимал 1 тыс. кв.м.;
- Имеющееся здание площадью 1 тыс. кв.м. не является новым, и его фактическая площадь не менялась. До инвентаризации БТИ в общую площадь объекта были включены только те помещения, которые имели несущие стены и внутренние перегородки;
- Новые несущие элементы не возводились. Стены, появившиеся входе реконструкции, прикреплены к имевшимся колоннам навеса.
Суд пришел к выводу, что по факту никакой реконструкции здания ООО «Фирма Икс» не выполняла. Технико-экономические параметры объекта не изменились. Он не представляет собой опасности для людей, окружающей среды. Таким образом, истцам было отказано в удовлетворении их заявления.
От признания постройки или пристроя самовольными защитят правоустанавливающие, строительно-технические документы. Для законного возведения нового объекта необходимо получить разрешительную документацию на строительство и ввод. Если здание старое и не поставлено на учет в Росреестре, помогут получить право собственности документы от органов БТИ, кадастрового инженера, получение техпаспорта и регистрация в ЕГРН.
Разбираемся в понятиях
Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном участке без соответствующих разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм. Ведь не достаточно построить тот же гараж в пределах своего домовладения, нужно еще и расположить его так, чтобы соблюсти нормы СНиПа по расположению всех построек по отношению друг к другу и к соседскому участку.
Также в рамках ст.222 ГК РФ самовольной постройкой в 2019/2020 году будет признано сооружение, если:
- оно возведено на чужом земельном участке без соответствующего разрешения, что актуально для земли, полученной в аренду;
- если земельный участок по своему предназначению не относится к категории земель, отведенных под возведение построек.
При разрешении вопроса о необходимости в разрешительных документах следует учитывать и тип постройки.
Так в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ постройки могут быть:
- капитальными, то есть возведенными на углубленном фундаменте;
- некапитальными, без фундамента, не более 20 м.кв., возведенными временно.
Какова судьба самовольной постройки?
Вариантов два – снос и легализация.
1) Снос самовольной постройки.
По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.
Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура. Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.
Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.
2) Легализация самовольной постройки.
Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.
Как признать право собственности на самовольную постройку?
Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:
1) право на землю
У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка. Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка. Основанием может также стать право аренды под застройку.
2) соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки
Признание имущественного права на внезаконную постройку без решения суда
Существует два порядка, на основании которых появляется право собственности на самовольную постройку.
Внесудебный порядок, в свою очередь, предусматривает автоматическую легализацию имущественного права на внезаконную постройку при соблюдении двух групп условий.
Первая группа — земельный участок, на территории которого физическим лицом была возведена самовольная постройка, должен быть:
- в пользовании на постоянной основе;
- в пожизненном наследуемом владении;
- в собственности.
Помимо указанных выше условий, право собственности на самовольную постройку появляется при соблюдении второй группы условий одновременно:
- гражданин имеет права касательно земельного участка, разрешающие ему возведение на нем объекта;
- на дату обращения в судебный орган самовольная постройка отвечает нормам, определенным нормативными документами;
- если сохранение строения не нарушит права или интересы иных лиц, или не создаст угрозы их жизни и здоровью.
С 1 сентября 2015 г. уточнено понятие самовольной постройки и ее признаки. В связи с этим самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные:
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного признака.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение одновременно всех перечисленных условий.
Снос самовольной постройки может быть осуществлен во внесудебном порядке по решению органа местного самоуправления.
Очень большая и обстоятельная получилась статья. Я постарался охватить суть и смысл всех основных изменений, которым подверглась ст. 222 ГК РФ. Надеюсь материал был полезен для Вас.