Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Что будет, если не соблюсти все формальности
Некоторые документы можно затребовать для подстраховки, но предосторожность лишней не будет, ведь речь идёт о больших суммах. К примеру, если жильё приобретено в браке, необходимо согласие на его отчуждение «второй половинки». Бывает так, что человек женится и разводится несколько раз, следы бывшей супруги теряются.
Если не удостовериться, что на квартиру не претендуют другие лица, сделка может быть оспорена в будущем. Это также справедливо для недвижимости, полученной в порядке наследования. Кто-либо из преемников, по уважительным причинам не заявивший о своих правах, может сделать это в будущем.
Внимание! При покупке жилья на вторичном рынке стоит обратиться за помощью к риелторам для комплексной проверки сделки. Организации несут финансовую ответственность за качество оказанной услуги.
В регистрационном деле хранится весь пакет документов по предыдущей сделке. Профессиональные участники рынка вправе получить его и исследовать. Конечно, нет смысла заниматься этим в отношении вновь созданной недвижимости. Но если объект прошёл как минимум через одни руки, предосторожность лишней не будет.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Период владения в течение трех и более лет считается условно безопасным, так как именно столько длится срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев захочет оспорить договор, это должно произойти в течение этих трех лет, иначе вам придется объяснять и доказывать, где они были все это время, потому что они не заявили о своих претензиях раньше.
Все сказанное следует из закона и не требует согласования между супругами. И, с согласия супругов, брачный договор может предусматривать, что другое имущество, приобретенное во время брака, будет являться отдельной собственностью.
Если на момент получения согласия брак уже был расторгнут, в пакет документов должно быть включено свидетельство о разводе.
Наконец, имущество, приобретенное за счет отдельных средств одного из супругов или в обмен на отдельное имущество одного из супругов, если обмен был произведен без совместной оплаты, не будет подлежать совместному приобретению. В последнем случае, однако, необходимо доказать, что обмениваемое имущество или средства были именно раздельными.
Если на момент получения согласия брак уже был расторгнут, в пакет документов должно быть включено свидетельство о разводе.
Стороны сделки заранее договариваются о способе и методе оплаты: наличными, через банковский счет или в банковской ячейке. Гонорар нотариуса и других специалистов может быть фиксированным или зависеть от стоимости имущества.
К сожалению, брачный контракт при ипотечном кредитовании не всегда может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.
Прежде всего паре необходимо определиться с формой собственности. Есть вариант, когда жилплощадь является общим имуществом обоих супругов, и при этом доля каждого из них официально определена – это долевая собственность. Однако существует и так называемая совместная собственность, когда квартира принадлежит обоим супругам, но доли владения каждого из них не прописаны в документе права. Такая форма возможна только для состоящих в браке пар, тогда как долевую можно оформить даже на людей, которые не состоят друг с другом в родстве. Кроме того, единоличным собственником может стать и один из супругов.
Так какая форма все-таки лучше? Тем, кто опасается несправедливого раздела имущества, лучше оформить долевую форму собственности – так считают специалисты. Она может быть оформлена в неравных долях – это остается на усмотрение потенциальных хозяев приобретаемого жилища. Совместная форма не определяет долей, а потому при разводе разделение всего имущества, нажитого в браке, осуществляется по решению суда. Изначально суд исходит из принципа равных прав супругов на совместно нажитое имущество, но, если одна из сторон сумеет доказать свое право на большую долю, может быть принято решение о разделе в соотношении, отличном от 50/50.
Такие же правила, как при совместной собственности, будут применяться, если собственником квартиры, купленной в браке, является один из супругов – имущество все равно считается совместно нажитым.
Для покупки квартиры паре потребуется собрать и предоставить определенный пакет документов, без которого осуществление купли-продажи имущества в соответствии с законодательством РФ невозможно. Основными документами, которые потребуется предоставить, являются:
— удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
— в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
= в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
— договор купли-продажи.
Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку необходимо будет удостоверить финансовую состоятельность того, кто занимается привлечением ипотечных средств (если заемщиками являются оба супруга, то потребуется подтверждать финансовую состоятельность обоих) – полный список документов, необходимых для этого, формирует конкретный банк, в котором берется ипотечный кредит.
Какие есть плюсы от вступления в брак?
Существует ли нечто, что станет легче, лучше или выгоднее, если оформить официальный брак тем, кому нечего между собой делить сейчас и, возможно, не будет в дальнейшем? Какие у замужних людей преимущества, о которых сразу не задумываешься? Я спрашиваю о законах, где говорится о членах семьи, и практике из жизни, когда думаешь: как хорошо, что мы женаты!
Если люди живут вместе и их отношения не оформлены, может ли сожитель юридически подтвердить свое положение члена семьи, чтобы отсутствие штампа не препятствовало действовать в лучших интересах друг друга?
Ева, брак — это одна из форм договора между людьми. В случае если они договорились устно и соблюдают все договоренности в течение долгого времени, они могут жить вместе без регистрации отношений в органах власти. Это законно.
Но в некоторых случаях юридически оформить отношения может быть выгоднее, чем просто жить вместе. И плюсов не так мало, как может показаться.
Расскажу о них подробнее.
Преимущества супругов в зарегистрированном браке
Имущество. Основной плюс — ясность с имущественными вопросами. Редкость, когда люди живут вместе, но при этом не несут совместных трат, не приобретают имущество и не пользуются им. В браке все понятно: зарегистрировали отношения в загсе, и дальше все совместные финансовые вопросы регулирует глава 7 СК РФ. А если не нравится такой порядок регулирования, супруги могут заключить брачный договор. И все спорные вопросы, даже потенциальные, оговорить в нем.
Отцовство. Отцу, который состоит в браке с матерью ребенка, проще официально подтвердить свое отцовство. Его впишут в свидетельство о рождении автоматически. Но если родители не в браке, отец должен подать заявление о признании родительских прав.
Здоровье. В реанимацию пускают только близких родственников: мать, отца, супругов и детей. Такая же история и с информацией о здоровье. Если брак не зарегистрирован, одному из сожителей могут отказать в предоставлении информации о здоровье другого. Ссылка на совместное проживание здесь не поможет.
Свидание с осужденным. К сожалению, никто не застрахован от уголовного преследования. В СИЗО и места лишения свободы пускают как родственников, так и иных лиц. Решение об этом принимает тот, кто расследует уголовное дело, или администрация места лишения свободы. Претендовать на свидание может любой человек, но родственнику, как правило, сделать это проще. А вот добиться длительного свидания с осужденным и права совместно проживать с ним без ограничений могут только супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, родные братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки. Для остальных такое разрешение остается на усмотрение руководства исправительного учреждения.
Когда суд выбирает меру пресечения, при прочих равных условиях у человека в браке больше шансов оказаться не в тюремной камере, а под домашним арестом. Логика простая: если человек проживает один и не сможет выходить из дома, некому будет решать его бытовые вопросы.
Дача показаний. А еще если на одного из супругов заведут уголовное дело, другой может не давать показаний в отношении него. Привлечь к ответственности за это нельзя. Если брак не зарегистрирован, ссылка на совместное проживание не поможет.
Больничный. Если заболел ребенок, то больничный оформляется одному из членов семьи: матери, отцу, опекуну, попечителю или иному родственнику, который фактически ухаживает за ребенком. И не имеет значения, проживает ли ухаживающий совместно с ребенком или нет. Но если брак не зарегистрирован, а в свидетельство о рождении один из родителей не вписан, доказать свое родство будет сложнее. И на больничный пойдет не тот, кому работодатель возмещает большую часть расходов, а тот, кто сможет подтвердить свое родство с ребенком. Иначе с больничным листом могут возникнуть проблемы: ФСС откажется его оплачивать, и тогда право на выплаты придется доказывать в суде.
Налоги. Супруги могут сэкономить на налогах. Если подарить квартиру, машину или ценные бумаги постороннему человеку, ему придется уплатить налог на доходы в размере 13%. А вот супруги от уплаты такого налога освобождены. Можно хоть каждый день делать друг другу подарки и переписывать друг на друга имущество — претензий со стороны налоговой не возникнет.
Вычеты. Супругам проще получить налоговые вычеты на детей. Претендовать на них могут оба родителя при условии, что они работают и платят налоги. Если брак не зарегистрирован, а один из родителей не вписан в свидетельство о рождении ребенка, получить вычеты сможет только один из родителей.
А еще те, кто состоят в зарегистрированном браке, могут получить два налоговых вычета на одну и ту же квартиру. Тут экономия существенная: вместо 260 тысяч рублей государство возвращает 520 тысяч.
Кредит. Ни в одном законе не указано, что супруги имеют преимущество, когда оформляют кредит. Но практика показывает, что при прочих равных возможностях банк скорее даст кредит тем, кто состоит в зарегистрированном браке. Так банк меньше рискует: второй супруг автоматически становится созаемщиком. И даже если супруги разведутся, с кредитом или залогом ничего не случится: имущество и обязательства супругов делятся либо по семейному кодексу, либо по брачному договору. А как будут делить кредит и квартиру сожители — непонятно.
Еще многие банки предлагают кредиты с господдержкой молодым семьям. Но дают такие кредиты не всем.
Льготы. Многие организации устанавливают собственные льготы и социальные гарантии для членов семей сотрудников. Например, супруги военнослужащих имеют преимущественное право на поступление на работу в государственные организации и воинские части. Члены семьи военнослужащего, который проходит военную службу по контракту, могут бесплатно ездить от места жительства к месту военной службы, а один раз в год одному из членов семьи оплатят проезд к месту проведения отпуска и обратно. Если военнослужащий увольняется с военной службы или погиб, его супругу или супруге оплатят проезд к избранному месту жительства.
Льготы для членов семей есть не только у военных, но и у сотрудников полиции и других ведомств. На сожителей эти льготы не распространяются.
Пенсия. Если один из членов семьи умер, второй супруг и их дети вправе требовать назначения пенсионных выплат по потере кормильца. А вот сожители на такие выплаты претендовать не могут, независимо от того, сколько времени они прожили вместе.
Оформление собственности с выделением долей
При приобретении квартиры на двоих муж и жена могут оформить общую долевую собственность — в равных пропорциях либо пропорционально вложенным средствам. При разводе каждый останется со своей долей.
В случае продажи своей доли одним из супругов, второй имеет преимущественное право покупки этой доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Продавец обязан письменно уведомить второго участника долевой собственности о желании продать свою долю. Если вторая половина в течение месяца после извещения не покупает долю — продавец может продать ее третьему лицу. Если другой супруг письменно отказывается от покупки — то продавать долю можно раньше, чем через месяц. А вот подарить свою долю третьему лицу можно без уведомления второй половины.
Оформление права собственности на одного из супругов
Выбор этого варианта обусловлен более простым процессом оформления недвижимости: нет необходимости все бюрократические формальности совершать обоим супругам. С января 2017 года не требуется обязательное согласие второй половины на покупку жилья (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует переход права, в ЕГРН будет внесена информация об отсутствии согласия второго супруга.
Важно понимать, что вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, при разводе все равно все будет делиться поровну либо с учетом интересов несовершеннолетних детей. Процесс раздела осуществляется в досудебном порядке (мирно) или в суде (если договориться полюбовно не удалось).
Нюанс №1: Если квартира получена в дар или в наследство.
Квартира, полученная мужем/женой в дар или в наследство в браке либо до него — не считается совместной собственностью.«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (статья 36 Семейного кодекса).
Такая квартира при разводе остается у владельца и делению не подлежит. Исключением может стать ситуация, когда после получения наследства/дара одним из супругов второй вкладывался в увеличение стоимости этого имущества (например, оплачивал ремонт, обстановку в квартире).
Нюанс №2: Если квартира куплена целиком на доходы владельца.
Всегда возникает вопрос, как делится квартира и делится ли вообще, если доход приносил только один из двух супругов. В статье 34 Семейного кодекса имеется пункт: «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». Может сложиться впечатление, что формулировка «другие уважительные причины» не включает тунеядство, зависимости от психотропных веществ или увлеченность виртуальными играми вместо работы. Но на практике суды считают, что все это осуществляется по согласию второго супруга, а значит в любом случае квартира подлежит разделу. Нюанс может крыться лишь в пропорциях деления квартиры: так, в пункте 2 статьи 39 СК уточняется, что «суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе <...> в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».
○ Покупка жилья в браке.
Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.
Возможные схемы приобретения.
- Долевое право владения, когда жилое помещение разделено на доли и является общим (такой вариант возможен и при сожительстве без регистрации брака).
- Существует без долевой способ владения, когда документально этот вопрос не зафиксирован, то есть, не определены доли (только для супругов).
- Право собственности может принадлежать одному из супругов.
- Приобретение жилплощади супругом за собственные средства. В таком случае, при судебном разбирательстве придётся доказать факт дарения денег.
- Для перестраховки на будущее оформить свои отношения посредством заключения брачного договора, в том числе включив пункт о покупки жилплощади и её дальнейшей судьбе.
- Ипотечное приобретение. Если кредит оформлен на одно лицо, то второй предоставляет согласие на это. Если в брачном соглашении этот момент прописан, то разрешения не требуется. Оформление кредита на обоих, но с регистрацией права владения на одно лицо. Возможен вариант регистрации права владения квартирой и на обоих. В обоих случаях при разводе задолженность будет поделена между супругами.
Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке. Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом. В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру.
Важно! Заключённый договор о купле собственности предполагает возврат налогового вычета ‑ суммы, на которую супруг может снизить доход подлежащий налогообложению.
Для получения вычета нужно учесть:
- Оформление документов и документ об оплате должны быть на имя одного из супругов.
- Получение обоими официального заработка для разделения вычета на двоих.
- Возможность возврата в адрес одного, второй – оставляет право воспользоваться вычетом в будущем.
Понятие совместной собственности супругов
Согласно ст. 34 (далее – СК РФ), имущество, которое появилось у супругов во время брака, является их совместной собственностью. Ее особенностью является то, что доли не определены ни численно, ни в натуре, и если другого не установлено в законе или соглашении между владельцами, части считаются равными.
Например, когда установлена общая совместная собственность супругов на квартиру, купленную во время брака, и муж и жена являются собственниками половины помещения, нельзя определить, что конкретные комнаты принадлежат одному из них, а остальные – другому.
К такому имуществу относятся доходы от предпринимательской, трудовой и иной деятельности, приобретенные за счет общих доходов вещи и так далее.
Не считается совместным имущество, купленное одним из супругов до вступления в брак, а также полученное в результате дарения или наследования.
Пользоваться своей недвижимостью муж и жена должны совместно, и если сделка была совершена при несогласии другой стороны, она может быть оспорена в суде.
Узнайте подробнее о совместной собственности на квартиру без определения долей.
На что может претендовать второй супруг, если сделка прошла до свадьбы?
Справка: Если квартира приобреталась до брака, то она принадлежит тому, на кого была оформлена или зарегистрирована.
Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:
- если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
- ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
- если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.