Изменения по нотариальному обязательству о выделении долей детям

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения по нотариальному обязательству о выделении долей детям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Само выделение доли детям при использовании материнского капитала способно выполняться различными способами: либо по соглашению сторон с указанием долей, либо посредством оформления дарения между членами семьи. После того, как сделка завершилась (имеется в виду либо покупка жилья, либо полная выплата обязательств), составляется документ, согласно которому право собственности распределяется между всеми членами семьи, включая детей, в установленных долях.

Какие нужны документы?

Для заключения обязательства о выделении долей супругу и детям в жилье, приобретенном или построенном с использованием средств материнского (семейного) капитала (МСК), в нотариальную контору необходимо предоставить следующие документы:

• Паспорта обоих супругов.
• Свидетельства о рождении или усыновлении всех детей.
• Свидетельство о браке.
• Сертификат на маткапитал.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, ДДУ, выписка из реестра жилищного кооперативе о членстве в нем и т.д.).
• Свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье и на землю (если такое необходимо для распоряжения средствами капитала) — выписка из ЕГРН или справка о сумме невыплаченного остатка по договору.
• Кредитный договор и ипотечный договор (при наличии таких).

Вместо оригиналов перечисленных документов разрешается предоставить копии, за исключением паспорта.

Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу образец

Федеральным законом о материнском капитале не установлено требований к оформлению обязательства о наделении супруга и детей общей собственностью. Кроме того, территориальные органы ПФР иногда предъявляют собственные требования к документу.

Супруги могут самостоятельно составить обязательство долей, а затем обратиться для его заверения в нотариальную контору. Однако нотариус может отказаться от удостоверения такого документа, поэтому будет целесообразнее сразу составить обязательство у нотариуса.

В обязательстве должна быть указана следующая информация:

• ФИО получателя сертификата и его супруга (в случае, если он тоже берет на себя обязательство о выделении доли).
• Паспортные данные.
• Серия и номер сертификата на МСК, даты выдачи.
• Наименование органа ПФР, выдавшего сертификат.
• Реквизиты договора купли-продажи (кредитного, долевого участия и т.д.).
• Адрес приобретаемого жилья.
• Условие, после наступление которого начинает исчисляться срок исполнения обязательства.
• Обязательство предоставить в ПФР копию свидетельства о регистрации собственности (выписку из ЕГРН).
• Отметка нотариуса об установлении дееспособности лица, берущего на себя обязательство.
• Количество составленных экземпляров и наименования мест их хранения (нужно указать адрес нотариуса).
• Подпись лица, берущего обязательство, и нотариуса.
• Дата удостоверения документа, размер пошлины.

Купля-продажа недвижимости с маткапиталом

Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.

Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.

Регистрация жилого помещения в Росреестре

Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.

По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки. По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.

Оформить соглашение и зарегистрировать его в Росреестре необходимо в течение полугода. В противном случае ваши обязательства по использованию материнского капитала будут считаться нарушенными. Когда нотариус помогает с выделением долей материнского капитала, задержек с оформлением всех необходимых документов не бывает.

Когда нужно выделить доли детям

Расходование материнского капитала на улучшение жилищных условий семьи — самое популярное направление использования МСК. После исполнения ребенку 3-х лет родители могут расширить жилплощадь через сделку купли-продажи нового жилья с привлечением МСК. Договор заключается с рассрочкой, поскольку:

1. сначала нужно оформить право собственности на недвижимость в ЕГРН;
2. подать в ПФР заявление на распоряжение МСК (теперь без обязательства);
3. при положительном решении средства будут перечислены продавцу жилья;
4. через 6 месяцев выделить детям доли в приобретенном жилье.

Как правило, в этом случае, родители сразу при покупке оформляют квартиру в долевую собственность с выделением долей всем членам семьи. При этом нормы закона соблюдены. Такую сделку придется удостоверять у нотариуса: привлечение материнского капитала с выделением долей недвижимости несовершеннолетним детям по закону оформляется нотариально.

Допускается еще несколько направлений расходования материнского капитала на жилье, в том числе с использованием заемных средств, и независимо от возраста ребенка. В большинстве случаев при этом не получается оформить жилье сразу в долевую собственность членов семьи. Сделать это нужно не позднее чем через полгода после наступления следующих событий:

• после снятия обременения с квартиры — при покупке с помощью ипотечного кредита или целевого займа;

• после получения акта ввода в эксплуатацию — при использовании МСК на строительство дома;

• после полной оплаты пая и оформления квартиры в собственность — при участии в кооперативе;

• после получения акта приемки построенного объекта — при участии в долевом строительстве.

Когда требуется составление письменного обязательства

Оформление нотариально заверенного обязательства необходимо только в некоторых случаях:

• семья решила потратить средств материнского капитала на улучшение жилищных условий;
• приобретаемое жилье не может быть оформлено в собственность на момент приобретения (например, деньги, полученные от ПФ РФ, будут направлены на строительство нового дом);
• квартира принадлежит только одному из родителей (в этом случае обязательство составляется и на детей, и на второго супруга);
• семья уже улучшила жилищные условия за счет привлечения заемных средств (ипотеки, рассрочки и т.д.) и деньги семейного капитала пойдут на оплату кредитной задолженности.

Как выделить долю в квартире по обязательству

Доля по обязательству выделяется обычно в течении 6 месяцев после снятия с объекта недвижимости обременения (если иное в нем не предусмотрено). Для снятия обременения необходимо:

• погасить ипотеку и взять соответствующую справку в кредитной организации;
• получить кадастровый паспорт на построенный объект (квартиру, частный дом).

С этим документом нужно явиться в отделение МФЦ или Росреестра и подать заявление о внесении изменений о снятии обременения.

Когда эта процедура завершена, то необходимо снова обратиться в органы Росреестра или же в МФЦ с заявлением о внесении изменений в единый реестр. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

• паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки, указанных в обязательстве;
• соглашение о выделении долей или договор дарения частей квартиры;
• выписка о праве собственности на жилье;
• квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей).

Когда необходимо составлять письменное обязательство по маткапиталу?

Согласно «Правилам использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г. № 862, письменное обязательство требуется в случаях, когда:

• жилое помещение на момент обращения в ПФР с заявлением о распоряжении не оформлено в общую собственность владельца сертификата и его членов семьи (супруга, детей);
• право собственности на жилое помещение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Обязательство составлять не нужно, если покупателями по договору о приобретении жилого помещения уже являются оба родителя и дети, а право собственности на них оформляется в Росреестре сразу после совершения сделки.

То есть составление обязательства необходимо, когда

1. Жилье оформлено не в общую собственность обладателя сертификата, его супруга и/или детей, а именно:
   • по договору приобретателем (собственником) является один или оба родителя (дети не включены в договор);
   • жилье принадлежит владельцу сертификата (супругу), но находится в залоге (ипотеке) и выделить доли можно только после снятия обременения.
2. Регистрация права собственности на жилое помещение не осуществляется в момент совершения сделки:
   • заключен договор с рассрочкой платежа с условием проведения регистрации права после выплаты последнего взноса;
   • участие в долевом строительстве жилья — право собственности регистрируется после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;
   • участие в жилищном, жилищно-строительном или накопительном кооперативе (ЖК, ЖСК, ЖНК) — госрегистрация проходит после внесения всех взносов;
   • строительство частного дома (объекта ИЖС) или его реконструкция — право собственности оформляется после введения дома в эксплуатацию (получения кадастрового паспорта на индивидуальное домовладение).

Минимальная доля на ребенка в квартире, купленной на маткапитал

В законодательстве нет указаний на рекомендуемый размер долей, который необходимо выделять детям при покупке жилья.

Судебная практика Верховного суда указывает, что части детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале. Остальные средства, потраченные на приобретение квартиры, являются собственностью супругов и распределяются между ними. При этом дети не имеют прав на совместно нажитое имущество супругов.

Например, если средства материнского капитала составляют половину от стоимости жилья, то размер долей каждого ребенка будет составлять 1/6 от общего имущества, а родителей 4/6.

Однако в РФ решения судов высших инстанций не является источником права и не служит основанием для принятия решений. При этом суды по своему усмотрению вправе определить доли детей, принимая во внимание постановления вышестоящих органов.

Как происходит исполнение обязательств

Поскольку документ оформлен и представляет собой одностороннюю сделку, то он должен быть исполнен в установленном законом порядке и сроки.

Важно! Эта односторонняя сделка должна быть исполнена в течение 6 месяцев со дня наступления обстоятельств, обозначенных в Правилах. Они различны в зависимости от способа улучшения жилищных условий и могут заключаться в снятии обременения, введения жилья в эксплуатацию, передаче объекта долевого строительства в собственность участника и т.д.

Исполнение взятой на себя обязанности осуществляется путем составления соглашения о выделении долей и регистрации данного юридического акта регистрационной службой (Росреестром) в ЕГРН. После регистрации данный изменений и получении подтверждающих документов (сейчас таковыми являются выписки из ЕГРН) их копии необходимо предоставить в ПФР.

Как происходит исполнение обязательств

Поскольку документ оформлен и представляет собой одностороннюю сделку, то он должен быть исполнен в установленном законом порядке и сроки.

Важно! Эта односторонняя сделка должна быть исполнена в течение 6 месяцев со дня наступления обстоятельств, обозначенных в Правилах. Они различны в зависимости от способа улучшения жилищных условий и могут заключаться в снятии обременения, введения жилья в эксплуатацию, передаче объекта долевого строительства в собственность участника и т.д.. Исполнение взятой на себя обязанности осуществляется путем составления соглашения о выделении долей и регистрации данного юридического акта регистрационной службой (Росреестром) в ЕГРН

После регистрации данный изменений и получении подтверждающих документов (сейчас таковыми являются выписки из ЕГРН) их копии необходимо предоставить в ПФР

Исполнение взятой на себя обязанности осуществляется путем составления соглашения о выделении долей и регистрации данного юридического акта регистрационной службой (Росреестром) в ЕГРН. После регистрации данный изменений и получении подтверждающих документов (сейчас таковыми являются выписки из ЕГРН) их копии необходимо предоставить в ПФР.

Здесь можно столкнуться с вопросом, а каковы должны быть размеры долей, ведь закон ничего не говорит об этом. На практике обычно каждый член семьи получает равную долю, но супруги (за себя и от имени своих несовершеннолетних детей) могут предусмотреть иное. В целом практика (нотариальная и судебная) исходит из доли средств МК в общей стоимости квартиры, т.е. разделу подлежит как минимум та часть квартиры, которая оплачена семейным капиталом.

Пример. В собственность приобретена квартира стоимостью 4 млн. руб. и площадью 50 кв. м., 400 тыс. руб. было направлено из МК, а остальные – собственные деньги семьи. Как понятно, десятая часть квартиры оплачена МК, а значит, и разделу на всех будет подлежать не менее 5 кв. м. Оставшаяся же часть гипотетически может быть разделена по усмотрению супругов или одного родителя (при отсутствии второго).

Не стоит забывать об этой обязанности, поскольку это может повлечь негативные последствия. Хотя на практике не всегда удается проследить за добросовестным исполнением получателя сертификата взятого обязательство по выделению долей, данная деятельность осуществляется на регулярной основе. Уполномоченным на это органом является Прокуратура.

В случае выявления недобросовестных граждан орган вправе подать исковое заявление в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. И такая практика встречается не так уж и редко.

Какую долю выделить детям по материнскому капиталу?

Законодательство не устанавливает обязательный размер доли для выделения детям. Исходя из положений нормативного акта о маткапитале размер ее может быть любым.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Необходимо учесть, что Жилищное законодательство определяет минимальную площадь на каждого члена семьи в размере 12 квадратных метров. В субъектах РФ указанный показатель может различаться. Помимо этого существуют санитарные нормы площади на человека — 6 кв. м. При определении долей рекомендуется руководствоваться упомянутыми минимальными показателями.

Зачастую родители предоставляют детям равные доли, в результате каждый ребенок и родитель получает по ¼ квартиры в собственность.

С другой стороны, если в планах семьи смена недвижимости в будущем, то детям рекомендуется выделять небольшие доли. Банки и покупатели предпочитают не сотрудничать с продавцами недвижимости, дольщиками которой являются несовершеннолетние. Такие сделки несут риск влияния органов опеки на ход событий.

Ответственность за неисполнение обязательств

Гражданское лицо, написавшее обязательство по материнскому капиталу, обязано исполнить свое обещание в течение полугода. Это общий временной срок, прописанный на законодательном уровне. Однако на практике, оформление недвижимости в долевую собственность может занять больше времени. На этот случай в обязательстве можно прописать условие, при котором шестимесячный отсчет времени начнет действовать:

• снятие ипотечного обременения;
• уплата паевого взноса в полноценном размере в ЖСК;
• дом, в котором приобреталась жилплощадь, вводится в эксплуатацию.

Чем грозит неисполнение обязательств по материнскому капиталу? На сегодняшний день, в законодательстве не существует определенного ответа на этот вопрос. Однако исполнить его следует. Данным делом могут заинтересоваться органы прокуратуры, ПФР или служба опеки и попечительства. Написать жалобу имеют право те лица, в отношении которых было написано обязательство по материнскому капиталу. Вышеуказанные органы обращаются с иском в судебную инстанцию, которая в свою очередь:

• либо объявляет сделку недействительной и покупателю возвращают деньги, а продавцу недвижимость;
• либо обязывает гражданина в принудительном порядке выделить долю родственникам.

Обязательство на материнский капитал должно быть исполнено в неукоснительном порядке, даже если срок был просрочен.

Что будет, если не выделить доли?

По факту — это нарушение федерального закона. По иску заинтересованных лиц, а это могут быть органы опеки, прокуратура, родителей привлекут к ответственности и обяжут произвести выделение долей детям при использовании материнского капитала на покупку жилья. Хуже, если суд рассмотрит это как мошенничество и, соответственно, вынесет наказание по этой малоприятной статье Уголовного кодекса.

Кроме того, проблемы могут возникнуть при продаже квартиры. Стараясь избежать неприятностей, факт использования материнского капитала на приобретение продаваемого жилья стараются выявить риэлторы. В ином случае сделка может быть признана недействительной по суду с применением последствий ее недействительности.

Таким образом, лучше не рисковать репутацией, и своевременно выделить доли детям, тем более что они, как правило, невелики. Это имеет принципиальное значение при продаже жилья по следующим причинам:

1. Квартира, в числе собственников которой числятся несовершеннолетние дети, может быть продана только по согласованию с органами опеки. Они потребуют от родителей обязательство, что в новом купленном жилье они получат эквивалентную долю собственности в праве.

2. Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних лиц в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса (ст. 54 № 218-ФЗ).

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.

У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?

Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.

С уважением,
Михаил Х.

Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.

Ответственность за неисполнение

Обязательство исполняется в срок до полугода после момента выделения денег. Органы, которые следят за соблюдением законодательства в данной сфере:

• местные отделения Пенсионного фонда;
• прокуратура;
• органы опеки и попечительства.

Строгой отчетности за соблюдением обязанности покупателя оформить общую собственность на имущество нет. Если не получена полная сумма сертификата, то при повторном посещении отделения ПФ РФ специалисты обязательно проверят, выполнил ли получатель свое обязательство или нет.

Если не выполнять обязательства, то покупателям запрещено регистрировать квартиру. Когда государственные органы узнают о нарушении обязанностей, они вправе применить к покупателю различные виды взысканий.

Последствия, грозящие нарушителям, различаются и зависят от того, какие еще нормы закона нарушил покупатель.

Невыполнение обязательства может грозить:

1. Иском о принудительном выделении долей. Общая собственность на недвижимое имущество оформляется на основании судебного решения.
2. Иском о взыскании средств материнского капитала. ПФР принудительно взыскивает с получателя выделенные средства.
3. В случае грубых нарушений покупателю грозит уголовная ответственность. К таким последствиям приводит не просто невыполнение обязательства, а заведомое использование средств МКП в целях обогащения.

Стоимость обязательства по материнскому капиталу у нотариуса

Обязательство о выделении долей может быть оформлено только нотариусом либо лицом, наделенным такими полномочиями по закону. Согласно п. 6 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ стоимость услуги за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, составляет 500 рублей. Однако нотариальный тариф может быть разным в зависимости от региона, средняя стоимость обязательства колеблется в диапазоне от 500 до 1500 рублей.

Для оформления обязательства собственнику недвижимости необходимо обратиться к нотариусу с пакетом требуемых документов. При составлении должны присутствовать все лица, дающие обязательство. Ими могут быть:

• получатель сертификата;
• его супруг;
• оба супруга, если они вместе выступают покупателями, созаемщиками по ипотеке или участниками договора долевого строительства.

При подготовке документа будут учтены все обстоятельства покупки или строительства жилья.

Похожие записи:

• Какие товары вернуть нельзя? Отвечаем на вопросы подписчиков.
• Образцы жалоб (заявлений) в Роспотребнадзор
• Можно ли установить отцовство после смерти отца по ДНК