Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы и особенности обмена долями в квартирах между родственниками в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:
- гражданские паспорта сторон;
- имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
- справки о действительном составе семей;
- согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
- стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
- письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.
Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:
- здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
- в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
- объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
- один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Документы, необходимые для обмена долей
Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:
- паспорта (или заменяющие их документы);
- документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
- справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
- техпаспорт жилья;
- договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
- документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
- квитанции об оплате госпошлины.
При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.
Внимание!
Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.
В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.
Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!
Записаться на приём
Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги
Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.
Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.
Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2021 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).
Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги
Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.
Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.
Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).
Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки. И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире. Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.
Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.
В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику). Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка. В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.
Как оповестить других собственников долей
Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.
Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру. Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится. Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.
Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).
Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.
У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.
Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.
Прочтите: Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит
Три варианта родственного обмена долями
Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.
Информация!
При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.
Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.
Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.
Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги
Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.
Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.
Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).
Это официальный документ, поэтому составляется он в соответствии со всеми канонами законодательства.
Первое и самое важное правило – это то, что документ составляется на белом листе формата А4.
Лист должен быть гладким и не мятым и освобожденным от посторонних надписей.
Заполнение допускается как от руки, так и печатным текстом на компьютере. Для каждого из способов есть установленные правила.
Если вы заполняете бумагу от руки, то паста, которой пишется данный документ, должна быть черного или темно синего цвета. Следите за тем, чтобы почерк был аккуратным и хорошо читаемым. Также недопустимо осуществлять грамматические ошибки.
Компьютерный текст наиболее приемлем для оформления. При написании заявления используется стандартный компьютерный шрифт, черного цвета. В этой ситуации также недопустимо осуществление ошибок.
Как передать имущество
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Родственный обмен в форме мены
Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.
При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:
- паспорта сторон сделки;
- два договора соцнайма с ордерами;
- письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
- справки, где указан состав семьи;
- документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.
Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:
- зарегистрирована как служебное жилье;
- является непригодной для проживания;
- расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.
Информация!
Еще одна ситуация отказа местных властей — социально опасное заболевание одной из сторон родственного обмена (например, туберкулез), когда ограничиваются или запрещаются широкие контакты с людьми.
Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.
На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:
- гражданские паспорта сторон;
- имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
- справки о действительном составе семей;
- согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
- стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
- письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.
Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:
- здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
- в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
- объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
- один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.
Получение согласия совладельцев
Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.
Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.
Внимание!
При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.
Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:
- гражданские паспорта сторон;
- имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
- справки о действительном составе семей;
- согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
- стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
- письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями
Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов
Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.
Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:
- здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
- в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
- объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
- один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.