Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Документы для продажи квартиры
Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.
Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.
Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.
Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.
Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:
- проверит дееспособность сторон;
- оценит правовую чистоту сделки;
- посмотрит отсутствие обременений и арестов;
- составит грамотный текст договора;
- проконсультирует при передаче средств;
- оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.
Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:
- самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
- обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.
В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
- Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).
Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.
В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Нотариальное удостоверение договора при оформлении уступки права или залога
Заверять у нотариуса необходимо следующие виды договоров.
-
Залоговый договор при оформлении залога для обеспечения договора, который подлежит обязательному удостоверению нотариуса согласно п.3 ст.339 ГК РФ и п.44 постановления Пленума ВС РФ от 1 июля 1995 г. и ВАС РФ №6/8.
-
Залоговый договор при намерении участников сделки предусмотреть возможность обращения взыскания на предмет залога по исполнительной нотариальной надписи без обращения в суд (п.3 ст.349 ГК РФ).
-
Договор цессии при нотариальном удостоверении основного договора (п.1 ст.389 ГК РФ).
-
Договор перевода задолженности при нотариальном удостоверении исходного договора (п.4 ст.391 ГК РФ).
-
Предварительное соглашение – заверяется в случаях, когда основной договор подлежит обязательному удостоверению нотариуса (п.2 ст.429 ГК РФ).
-
Соглашение об изменении условий договора или его расторжении, если при заключении сделки ее удостоверил нотариус (п.1 ст.452 ГК РФ). Если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале ООО, то соглашение об отступном нужно также удостоверить у нотариуса согласно п.2 ст.163 ГК РФ и п.1 ст.21 Закона №14-ФЗ, п.8 постановления Пленума ВС РФ №6 от 11 июня 2020 г.
Когда согласно закону участие нотариуса в сделках по отчуждению недвижимости обязательно
1. Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек.
2. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также этот специалист нужен тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.
3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.
4. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.
Как происходит оформление сделки продажи у нотариуса
Чтобы сделка, заключенная нотариусом, была признана законной, должны быть выполнены определенные условия:
- Подписи в договоре ставят только дееспособные граждане. От имени ребенка подписывают родители, опекуны или лица, усыновившие несовершеннолетнего. Если отсутствуют лица, несущие персональную ответственность за недееспособного, от его имени выступает имеющее соответствующие полномочия социальное учреждение.
- Если среди долей отчуждается имущество несовершеннолетнего, следует получить письменное разрешение от отдела опеки.
- Добровольное согласие продавца и покупателя на заключение договора. Если будет установлен факт давления на участников сделки, покупка признается недействительной.
Когда сделка с недвижимостью удостоверяется нотариусом
- Сделки, в которых участвует несовершеннолетний. Из-за уязвимости данной категории граждан требуется дополнительный контроль со стороны государства. Аналогичное правило работает в отношении недееспособных. За детей в возрасте до 14 лет процедуру проводит родитель или опекун. После 14 участвует сам ребенок, но по согласования с ответственным взрослым.
- Договоры ренты. Это особый вид сделки, предполагающий выплату утвержденного пожизненного вознаграждения собственникам жилья. После смерти последних недвижимость переходит второй стороне. Из-за высоких рисков провести операцию без подтверждения со стороны нотариата невозможно.
- Сделки, подразумевающие разделение имущества, нажитого в браке. Обязательная роль нотариуса в сделках с недвижимостью закреплена в 38 статье Семейного Кодекса Российской Федерации.
- Операции, происходящие на основе нотариальной доверенности. Логически требуют присутствия уполномоченного нотариатом лица.
- При операциях с долями. Если у недвижимости сразу несколько собственников, то также придется обратиться в нотариальную контору. Исключением являются сделки, проводимые в рамках московской реновации.
- Если документы на регистрацию направляются в ведомство по почте. Российское законодательство разрешает такой вариант регистрации, но при наличии нотариально заверенной подписи на отправленных документах.
- При реализации объекта одним из супругов. Совместное имущество можно продать после согласования с супругом. Неважно, на кого именно оформлен объект. Если он приобретен в период нахождения в браке, то надо привлекать нотариат. Это важно и для тех, кто продает, но особенно для тех, кто покупает квартиру или дом у семейной пары. Неправильное оформление сделки может стать причиной для оспаривания.
Иногда обращаться в нотариальную контору приходится при регистрации договора уступки. Если основная цель подлежит заверению нотариуса, то и уступка в рамках текущего договора также должна быть заверена.
Риелтор и нотариус не взаимозаменяемы
Редкие россияне ныне при покупке или продаже недвижимости обходятся без услуг риелтора. Этот специалист помогает сторонам сделки найти друг друга, встретиться и правильно договориться. Однако, даже профессионал подкован в правовых вопросах, он не заменит нотариуса, который готов принять ответственность за чистоту сделки, проверив все нюансы и подтвердив возможность купли-продажи.
Таким образом, оба специалиста успешно дополняют друг друга с тем, чтобы их клиенты получили то, в чем нуждаются. Рынок недвижимости давно уже перестал быть стихийным, и ныне профессионалы готовы сделать максимум для быстрого совершения законных сделок.
Новое в получении сведений из ЕГРН
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Какие функции выполняет нотариус при совершении сделок купли-продажи?
Удостоверяя договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, удостовериться, что стороны действуют по своей воле и их действия не противоречат закону. Также нотариус проверяет, действительно ли лицо, отчуждающее имущество, является его собственником. Нотариус устанавливает, есть ли юридически значимые обстоятельства и факты.
По сути, нотариальное заверение – это проверка законности сделки, включая право каждой из сторон ее совершать. Так, удостоверяя договор, нотариус проверяет, кому принадлежит имущество, наложены ли на него какие-либо обременения и аресты (запреты), имеют ли на него права третьи лица, является ли оно совместной собственностью супругов или предметом брачного договора. Также нотариус ищет сведения о сторонах сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, устанавливает, признавался ли правообладатель недееспособным или ограничено дееспособным.
Когда нужно заверять сделки с недвижимостью?
Согласно п.3 ст.8.1 ГК РФ, услуги нотариуса могут потребоваться при возникновении, изменении или прекращении права. Например, если организация не зарегистрирует право залога недвижимости, то судьи могут не удовлетворить заявленные требования за счет заложенного имущества (п.1 ст.10 Закона №102-ФЗ, постановление АС СЗО по делу №А45-3985/2018 от 27 мая 2020 г.). С 29 декабря 2020 г. обращаться к нотариусу можно дистанционно.
Заверять сделку у нотариуса нужно в следующих случаях:
-
при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость. Например, продажа, дарение, обмен и т.п.;
-
если сделка касается недвижимости, находящейся в распоряжении на условиях опеки;
-
если речь идет о соглашении об отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину с ограниченной дееспособностью (ч.2 ст.54 Закона №218-ФЗ).
Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?
Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.
Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
С 1 января 2021 года не нужно будет обязательное нотариальное удостоверение для договоров аренды или безвозмездного пользования предприятием, лизинга, залога (ипотеки) недвижимости в новостройках, а также транспортных средств, которые оформляются юридическими лицами, в частности банками и иными кредитными организациями.
При этом им будет дано право самим накладывать или снимать запрет чрез автоматизированную информационную систему «Нотариус».
С 1 января 2021 года появятся новые виды нотариальных действий:
— досудебное доказательство в гражданско – правовых отношениях посредством опроса свидетелей, осмотра и удостоверения письменных и вещественных доказательств, назначения экспертизы, доказательства в сети Интернет;
— выполнение функций медиатора в гражданско – правовых отношениях, включая имущественные и вопросы наследования;
— удостоверение времени предоставления созданных объектов авторского и смежного права.
С начала 2021 г. будет введен новый порядок, согласно которому:
— проверять коммунальные задолженности при удостоверении у нотариусов сделок с недвижимостью будут только в режиме онлайн через базу данных БПИ. Получение данной информации от коммунальных организаций отменят;
— участникам сделок добровольно можно будет оплачивать свои обязательства через депозит нотариуса;
— если участники сделки находятся в нотариальных конторах, расположенных далеко друг от друга, они смогут удостоверить сделку дистанционно в режиме видеоконференции;
— при осуществлении юридических действий, не связанных с отчуждением имущества, нотариально удостоверяемые заявления, договоры аренды и доверенности, размещенные в открытой информационной системе, будут равнозначными бумажным документам, и государственные органы смогут самостоятельно брать их из системы;
— заверенную ЭПЦ копию документов из нотариального архива гражданам можно будет получить посредством электронного запроса через ЕПИГУ.
Кроме того, может быть внедрена электронная очередь к нотариусу с предварительным направлением через информационную систему копий требующихся для осуществления нотариальных действий документов.
Палата нотариусов будет объединять всех нотариусов. Быть ее членом и оплачивать вступительный и членские взносы нотариусам надо будет обязательно. Палата не будет вмешиваться в законную деятельность нотариусов.
Основные задачи Палаты:
— укрепление роли нотариата в качестве инструмента предотвращения споров;
— организация профессиональной подготовки и повышения квалификации нотариусов;
— страхование гражданской ответственности нотариусов;
— повышение престижа профессии нотариуса;
— представление и защита прав и законных интересов нотариусов в суде, взаимоотношениях с государственными органами и организациями;
— координация работы нотариальных контор;
— совершенствование законодательства и правоприменительной практики в нотариальной области;
— обеспечение единства в нотариальной практике;
— сбор и изучение статистической информации о деятельности нотариальных контор;
— оказание практической помощи нотариальным конторам;
— внесение предложений по вопросам профессиональной пригодности нотариусов в квалификационные комиссии территориальных управлений юстиции.
Федеральная нотариальная палата будет выдавать нотариусам удостоверение для подтверждения его полномочий в случаях, когда в режиме онлайн это невозможно.
Удостоверение будет выдаваться при назначении на должность, изменении содержащейся в удостоверении информации, вместо утраченного или пришедшего в негодность удостоверения.
Удостоверение будет бессрочным, действующим до момента прекращения полномочий нотариуса.
Заявление о выдаче удостоверения в нотариальную палату соответствующего субъекта РФ нотариус сможет подать как лично, так и отправить по электронной почте.
Нотариальная палата субъекта РФ в течение двух рабочих дней со дня поступления заявления и прилагаемых к нему документов направит их по электронной почте в Федеральную нотариальную палату.
ФНП не более чем в течение 30 дней со дня получения заявления передаст его в нотариальную палату для выдачи нотариусу.
Изменится также порядок проведения конкурса на замещение вакантной должности нотариуса – в стаж работы не будет включаться время стажировки.