Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Как продать залоговую квартиру
Покупка ипотечной квартиры обычно происходит по одному из следующих сценариев.
- Переоформление ипотечного кредита продавца на покупателя. Тогда стоимость квартиры распределяется так: покупатель берёт на себя непогашенные обязательства продавца по ипотеке, а разницу в стоимости передаёт продавцу. Например, если цена квартиры по договору купли-продажи составляет 10 000 000 рублей, а непогашенная часть ипотечного кредита продавца — 3 000 000 рублей, то покупатель переоформит на себя ипотечный кредит в 3 000 000 рублей, а 7 000 000 рублей перечислит продавцу.
- Досрочное погашение ипотеки продавцом за счёт задатка. Покупатель вносит обеспечительный платёж, продавец снимает обременение, а окончательный договор заключают уже на «чистую» квартиру.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Можно ли продать неприватизированную квартиру законно?
На самых первоначальных этапах реализации сделки необходимо понимать, что действующие законы на территории России регламентирует запрет сделок с государственным жильём. По факту такая сделка не является продажей приватизированного жилья, а своего рода предоставлением квартиры другому собственнику переход права собственности.
Важно!
В первую очередь собственником неприватизированного жилья выступает государство, либо муниципальный орган. Только у них есть полностью законные основания осуществления любых манипуляций и реализаций полноценной сделки с жильем.
Абсолютно законных методов продажи неприватизированного жилья нет, однако, есть несколько вариантов законных манипуляций сделки, которые могут привести к получению денег и продаже жилья без нарушения законодательства. Данные вариации сложнее продажи приватизированного имущества, они могут скрывать в себе ряд нюансов, к которым нужно подготовиться заранее.
Также не забывайте о том, что, воспользовавшись правом пользования приватизированного жилья, получить другое жилье от государства не получится. Но стоит помнить, что есть пути, не нарушающие законодательства. Рассмотрим самые известные и встречающиеся на практике способы.
Оценка стоимости неприватизированной квартиры
Первым шагом при оценке квартиры является определение расположения объекта. Квартира, находящаяся в центре города или в престижном районе, обычно стоит дороже, чем квартира в спальном районе или на окраине города.
Вторым фактором, влияющим на стоимость, является общая площадь квартиры. Как правило, чем больше площадь квартиры, тем выше ее стоимость.
Третий фактор — техническое состояние квартиры. Если квартира требует капитального ремонта или имеет серьезные дефекты, ее стоимость будет ниже, чем у квартиры в хорошем состоянии.
Другой важный фактор — этаж и наличие лифта в доме. Квартиры, расположенные на первом или последнем этаже, обычно стоят дешевле, чем квартиры на средних этажах. Наличие лифта также может повлиять на стоимость квартиры.
Кроме того, при оценке стоимости неприватизированной квартиры нужно учитывать текущую ситуацию на рынке недвижимости. Если спрос на квартиры высок, цена может быть выше, чем в период спада рынка.
Важно учесть, что оценка стоимости квартиры с долгами по ЖКХ может быть сложнее. Долги могут отрицательно сказаться на спросе и стоимости объекта. Поэтому рекомендуется учесть сумму долгов при определении цены квартиры.
В итоге, оценка стоимости неприватизированной квартиры требует учета нескольких факторов, таких как расположение, площадь, техническое состояние, этаж, наличие лифта и текущая ситуация на рынке недвижимости. Дополнительно стоит учесть долги по ЖКХ при определении окончательной цены квартиры.
Важность документации
При продаже неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ особую важность имеет наличие правильно оформленной документации. Без необходимых документов вы не сможете осуществить продажу квартиры и перевести ее на нового владельца.
Важным документом, подтверждающим ваше право на собственность, является свидетельство о регистрации права собственности. Этот документ обязательно должен быть нотариально заверен и содержать все необходимые сведения о квартире и ее владельце. Также важно убедиться, что свидетельство не имеет каких-либо исправлений или печатей, которые могут вызвать сомнения у покупателя.
Кроме того, при продаже неприватизированной квартиры необходимо иметь согласие совершеннолетних собственников квартиры на продажу недвижимости. Это согласие должно быть заверено нотариально и включать все необходимые сведения о собственниках и квартире. Без этого согласия вы не сможете продать квартиру.
Кроме основной документации, важно также иметь все счета и договоры с ЖКХ, которые подтверждают наличие долгов по коммунальным услугам. Это может включать счета на оплату за электричество, газ, воду, отопление и другие коммунальные услуги. Перед продажей квартиры необходимо погасить все задолженности перед ЖКХ или договориться о рассрочке платежей с этими организациями.
В случае наличия долгов по ЖКХ, покупателю следует предоставить все необходимые документы, подтверждающие сумму задолженности и ее периодичность. Это могут быть счета, квитанции об оплате или договоры с ЖКХ. Покупатель должен быть в курсе всех обязательств, связанных с неприватизированной квартирой.
Важно отметить, что наличие долгов по ЖКХ может значительно снизить стоимость неприватизированной квартиры. Поэтому перед продажей рекомендуется уладить все возможные споры и задолженности с ЖКХ. Это поможет вам получить наиболее выгодное предложение при продаже неприватизированной квартиры.
Способы продажи жилья с задолженностью
Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам
Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.
К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.
- Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
- Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.
Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги
Квартиру с долгами за коммунальные услуги продавать можно! Действующее законодательство на территории России обращает взор любого покупателя на то, что сделка считается незаконной, если задолженность не погашена. Но к любой ситуации необходим индивидуальный подход и тщательный отбор ресурсов и недостатков проблемы. Давайте попробуем разобраться.
Законодательство не препятствует продаже квартир с долгами, если она не попадает под следующие критерии: — жилье арестовано; — квартира внесена под залог по займу (требуется разрешение от кредитного банка); — покупка недвижимости была реализована за счет материнского капитала и органы опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних не предоставили разрешение о продаже; — жилье является государственным и не прошло процедуру приватизации;
Прежде всего, необходимо определить «категорию» продаваемой квартиры. Недвижимость может быть с долгами за коммуналку, в преследовании судебными приставами, или же с задолженностью за ипотечный кредит. Реализация любой сделки купли-продажи может быть облегчена, если у имущества отсутствуют долги за ЖКХ. Но если вдруг вы попали в такую ситуацию, то вам необходимо обратиться получить выписку о ваших счетах, а также получить документальное подтверждение о наличии задолженности.
Другие возможные решения при продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам
При продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам возникают определенные обстоятельства и риски для продавца и покупателя. Но существуют и другие возможные решения и способы решения этой проблемы.
- №1: Переход долгов на покупателя
В некоторых случаях, при условии договоренности между сторонами, долги по коммунальным платежам могут быть переведены на покупателя квартиры. Однако, этот способ требует согласия покупателя и не всегда может быть реализован.
- №2: Получение справки о задолженности
Полезно знать: Правила ношения, хранения и транспортировки травматического оружия: важные аспекты безопасности
Предварительное получение справки о задолженности по коммунальным платежам перед совершением сделки может помочь покупателю оценить реальные размеры долгов и принять решение о покупке. Если долги составляют крупную сумму, покупатель может решить отказаться от сделки или попросить скидку на стоимость квартиры.
- №3: Залог квартиры
Другим способом решения проблемы с долгами по коммунальным платежам при продаже квартиры может быть предоставление залога. В случае, если покупатель не оплатит задолженность, продавец может воспользоваться правом на отказ от сделки и сохранить залог. Однако, этот способ может вызвать определенные юридические сложности и требует юридической консультации.
Возникает вопрос: можно ли перевести долги на нового собственника при продаже квартиры? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств и способа совершения сделки. В некоторых случаях, при согласии сторон, долги могут быть переведены на нового собственника.
Но вообще говоря, долги по коммунальным платежам переходят на собственника недвижимости, а не на квартиру.
Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами
На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.
О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.
Продавец с долгами Что это значит
Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.
Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».
Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.
Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ
Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).
Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.
«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».
Особенности продажи неприватизированного жилья
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?
Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:
- достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
- сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
- непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.
При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:
- возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
- наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
- при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.
Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.